Bestemmingsplan Maastricht-West herziening 2001, deelplan Dousberg

Gemeente Maastricht

TOELICHTING

m concept-voorontwerp

m voorontwerp

m ontwerp

m vastgesteld door de gemeenteraad van Maastricht

d.d~~. 28 mei 2002~~. 28 mei 2002

l goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Limburg

d.d. 10 september 2002

juni 2002~~januari 2002~~

110501/ZC3/070/700522

Inhoud

1 Inleiding_____________________________________________________________________ 4

1.1_ Planmotivering___________________________________________________________ 4

1.2_ Ligging en begrenzing van het plangebied____________________________________ 4

1.3_ Planopzet________________________________________________________________ 5

2 Planologisch beleids-kader____________________________________________________ 6

2.1_ Internationaal beleid______________________________________________________ 6

2.1.1 habitat- en vogelrichtlijn_____________________________________________ 6

2.2_ Rijksbeleid_______________________________________________________________ 7

2.2.1 Vinex en svvII_______________________________________________________ 7

2.2.2 Vijno_____________________________________________________________ 8

2.2.3 Beleidsnota openluchtrecreatie 1992-2010_____________________________ 8

2.2.4 Nationaal milieubeleidsplan_________________________________________ 10

2.3_ provinciaal beleid________________________________________________________ 11

2.3.1 provinciaal omgevingsplan limburg (POL)_____________________________ 11

2.4_ gemeentelijk niveau______________________________________________________ 14

2.4.1 structuurplan maastricht 2005_______________________________________ 14

2.4.2 natuur- en milieuplan maastricht 2030________________________________ 15

2.4.3 vigerend bestemmingsplan_________________________________________ 16

2.5_ overige relevante toetsen en besluiten______________________________________ 17

3 Uitgangspunten____________________________________________________________ 19

3.1_ Landschappelijke hoofdstructuur___________________________________________ 19

3.2_ functionele karakteristiek__________________________________________________ 20

3.3_ ruimtelijke karakteristiek__________________________________________________ 20

3.4_ verkeerskarakteristiek_____________________________________________________ 21

4 Randvoorwaarden__________________________________________________________ 23

4.1_ Archeologische aspecten__________________________________________________ 23

4.2_ cultuurhistorische aspecten________________________________________________ 24

4.3_ Milieu effect rapportage__________________________________________________ 25

4.3.1 Algemeen________________________________________________________ 25

4.3.2 mer______________________________________________________________ 25

4.4_ Bodem_________________________________________________________________ 26

4.4.1 Bodemonderzoeken:_______________________________________________ 26

4.4.2 Ondergrond.______________________________________________________ 30

4.4.3 Brandvlekken:_____________________________________________________ 31

4.4.4 Boring K439:_____________________________________________________ 31

4.5_ water__________________________________________________________________ 31

4.6_ geluid__________________________________________________________________ 31

4.7_ landschap en natuur______________________________________________________ 32

4.8_ civieltechnische aspecten__________________________________________________ 32

5 Planvorming________________________________________________________________ 33

5.1_ Planvisie________________________________________________________________ 33

5.2_ Plandelen en programma_________________________________________________ 33

5.3_ groen__________________________________________________________________ 35

5.4_ verkeer en parkeren______________________________________________________ 35

6 handhaving________________________________________________________________ 37

6.1_ Handhaving en uitvoering_________________________________________________ 37

6.1.1 Handhaving______________________________________________________ 37

6.1.2 Uitvoering________________________________________________________ 38

7 Juridische regeling__________________________________________________________ 39

7.1_ algemeen_______________________________________________________________ 39

7.2_ artikelsgewijs____________________________________________________________ 39

8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid____________________________ 43

8.1_ Economische uitvoerbaarheid______________________________________________ 43

8.2_ Maatschappelijke uitvoerbaarheid__________________________________________ 44

9 Overleg____________________________________________________________________ 45

9.1_ vooroverleg_____________________________________________________________ 45

Bijlagen:

Bijlage I: Evaluatie inspraak en overleg

Bijlage II Brief GS d.d. 17 februari 1998

Bijlage III Reacties artikel 10 Bro-overleg

Bijlage IV Zienswijzen

Bijlage V Raadsvoorstel en –besluit gemeente Maastricht d.d. 28 mei 2002

Losse bijlagen:

§ Natuurtoets ten behoeve van MER Dousberg; Taken landschapsplanning; december 2001

§ Recreatiecomplex Dousberg Maastricht/Lanaken Milieu Effect rapport; Taken Landschapsplanning; december 2001

§ Toetsingsadvies over het MER Dousberg te Maastricht om de aanvulling erop; MER commissie; april 2002

§ Nota van aanvullingen MER Dousberg; Taken Landschapsplanning; april 2002

§ Evaluatieprogramma MER Dousberg; april 2002

§ Maastricht Archeologische prospectie De Dousberg; BAAC-rapport 01.080; maart 2002

1 Inleiding

1.1 Planmotivering

Op initiatief van SFB Vastgoed is een samenwerking gestart om te komen tot de ontwikkeling van een verblijfsrecreatieve voorziening van een hoogwaardig niveau en onderscheidend karakter in Maastricht-West. In overleg met de gemeente Maastricht is een plan gemaakt voor de herstructurering en ontwikkeling voor de sport- en recreatieve functies binnen het huidige Dousbergcomplex.

De belangrijkste voorzieningen die nu op deze locatie zijn gevestigd, zijn:

Sport: - een zwembadcomplex met ligweide;

- een skipiste;

- een tenniscomplex;

- een fietscrossbaan;

- voetbalvelden.

Recreatie: - een kampeerterrein in een parkachtige en geaccidenteerde omgeving met een unieke ligging binnen Maastricht nabij de Belgische grens;

Het vigerende bestemmingsplan biedt niet de mogelijkheid om de herschikking van recreatieve functies en intensivering van de verblijfsrecreatie te realiseren. Om deze ontwikkelingen te kunnen realiseren dient een nieuw bestemmingsplan te worden gemaakt.

In het nieuwe plan wordt gestreefd naar een balans tussen gevarieerde recreatieve functies en intensivering van verblijfsrecreatie.Daarbij wordt onder meer rekening gehouden met het behoud van de bijzondere landschappelijke waarde van het gebied.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan Maastricht-West, herziening 2001 deelplan Dousberg is, gelegen op de westelijke Maasoever, ten noorden van de Hazendans ten westen van Pottenberg ten zuiden van de Via Regia en ten oosten van het Albertkanaal.

De begrenzing van het plangebied is identiek aan het deelplan Dousberg van het vigerende bestemmingsplan Maastricht-West.

1.3 Planopzet

Bij de vervaardiging van het bestemmingsplan “Maastricht West”, herziening 2001, deelplan Dousberg is gekozen voor de methodiek van het globale eindplan, die in het gebruik van het plan door burgers en gemeente een grotere flexibiliteit biedt, maar dit binnen zodanig duidelijke kaders, dat hierdoor de aan het plan te verbinden rechtszekerheid niet in het geding komt.

Deze kaders worden bepaald door de in artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) genoemde onderdelen waarin een bestemmingsplan dient te worden vervat.

- bestemmingskaart:

Op de planka(a)rt(en) zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Op deze kaarten wordt aangegeven welke bestemming een bepaalde locatie heeft en welke planologische claims er naast de hoofdbestemming op deze locatie liggen. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de voorschriften opgenomen juridische regeling. In het voorgaande plan zijn twee bestemmingskaarten gebruikt:

- plankaart A: bestemmingen;

- plankaart B: ruimtelijke karakteristiek.

- Voorschriften:

In de voorschriften is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden en bouwwerken juridisch geregeld. Per bestemming zijn de doeleinden aangegeven. In de beschrijving in hoofdlijnen wordt beschreven op welke wijze deze doeleinden worden nagestreefd.

- Toelichting:

In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van het in artikel 9 Bro genoemde onderzoek (de bestaande toestand en de mogelijke en gewenste ontwikkelingen) opgenomen. Daarnaast dienen een inspraakrapportering als bedoeld in artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en de uitkomsten van het in artikel 10 Bro genoemde overleg deel uit te maken van de toelichting.

In de toelichting wordt een en ander op de volgende wijze beschreven.

De aanleiding tot het opstellen van het bestemmingsplan is reeds in de voorgaande paragraaf aan de orde gekomen. Hoofdstuk 2 beschrijft het planologisch kader door de visies weer te geven die er op de verschillende beleidsniveaus zijn ten aanzien van de ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt aangegeven welke uitgangspunten en in hoofdstuk 4 welke randvoorwaarden er met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het plangebied in acht moeten worden genomen. Hieruit volgt de planvorming in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt de juridische regeling en in hoofdstuk 7 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan in beeld gebracht. De resultaten van het overleg over het ontwerpplan zijn in hoofdstuk 8 vermeld.

2 Planologisch beleids-kader

2.1 internationaal beleid

2.1.1 habitat- en vogelrichtlijn

Als uitvloeisel van de uit 1979 daterende Conventie van Bern zijn in Europees verband afspraken gemaakt om te komen tot een samenhangend netwerk van internationaal beschermde natuurgebieden. Het netwerk staat bekend onder de naam Natura 2000 en is de ruimtelijke concretisering van de richtlijnen 92/43/EEG en 79/409/EEG, ook bekend als Habitat- respectievelijk als Vogelrichtlijn.

In het kort omschreven beogen de richtlijnen bescherming en instandhouding van natuurlijke habitat en van wilde flora en fauna. Voor het beoogde doel zijn in Europees verband Habitatrichtlijn- en Vogelrichtlijngebieden aangewezen en zijn dier- en plantensoorten aangemerkt als beschermenswaardig. De Europese beschermingsregels dienen op adequate wijze in onze nationale wetgeving te worden geïmplementeerd. Nalatigheid in de bescherming op nationaal niveau heeft geen opschortende werking van de richtlijnen en kan aanleiding zijn voor sancties achteraf.

Nederland heeft inmiddels een selectie van te beschermen gebieden bij de Europese Commissie voorgedragen. Het plangebied behoort daar niet bij, noch als Vogelrichtlijngebied, noch als Habitatrichtlijn gebied.

Definitieve aanwijzing door de Commissie heeft nog niet plaatsgevonden. Dit feit, alsmede het feit dat nog niet alle gewenste regelgeving adequaat in onze Nederlandse milieuwetgeving is geïmplementeerd, betekent overigens niet dat met de Europese regels geen rekening zou moeten worden gehouden. Nederland moet anticiperen op de Europese regels.

Voor Vlaanderen heeft de deelregering van de Vlaamse Gemeenschap de gebiedsbegrenzing verzorgd. Een en ander betekent dat er binnen het projectgebied geen richtlijngebieden voorkomen.

2.2 rijksbeleid

2.2.1 vinex en svvII

De Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX), deel III: kabinetsstandpunt (1991) en het Tweede Structuurschema Verkeer en Vervoer (SVV II), deel e: na parlementaire behandeling vastgestelde tekst (1992) leggen het zwaartepunt van de toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot woon-, werk- en voorzieningenfuncties binnen de stadsgewesten. Concentratie van activiteiten binnen het stedelijk gebied door een stringente invulling van het bundelingbeleid heeft een drieledig doel:

- versterking van het stedelijk draagvlak;

- beperking van aantasting van ecologische en landschappelijke waarden van het

landelijk gebied;

- vermijding/vermindering van niet-noodzakelijke mobiliteit.

De VINEX constateert dat de noodzaak tot voortdurende uitbreiding van het stedelijk gebied op langere termijn zal afnemen. Het bestaand stedelijk gebied wordt daardoor steeds belangrijker. In de VINEX stelt het kabinet dat het basisdoel van het ruimtelijk beleid het bevorderen van zodanige ruimtelijke en ecologische condities is, dat:

- de wezenlijke strevingen van individuen en groepen in de samenleving zo veel

mogelijk tot hun recht komen;

- de diversiteit, samenhang en duurzaamheid van het fysieke milieu zo goed

mogelijk worden gewaarborgd.

Het beleid is er op gericht te voorzien in de ruimtelijke behoefte aan huisvesting, werkgelegenheid en voorzieningen die uit de samenstelling van de bevolking in de regio voortvloeit. Daarbij wordt uitgegaan van de eigen kwaliteiten en ontwikkelingskansen van de onderscheiden regio's, alsmede van bundeling van woningbouw, niet-agrarische werkgelegenheid en voorzieningen.

Het bundelingbeleid houdt in dat in gebieden met een grote bevolkingsomvang de groei van de behoefte aan huisvesting, werkgelegenheid en voorzieningen wordt opgevangen door middel van woningbouw en vestiging van bedrijven en voorzieningen in stadsgewesten.

Het bundelingbeleid, is in verband met het voornemen relevant omdat de te realiseren voorzieningen onderdeel zullen zijn van het Maastrichtse stadsgewest

In de VINEX wordt de nadruk gelegd op het terugdringen van de automobiliteit zoals gemotiveerd vanuit SVV II en het Nationaal Milieubeleidsplan Plus (NMP+, 1990). Het begrip duurzame ontwikkeling van de dagelijkse leefomgeving vormt de rode draad in het te voeren beleid van het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP, 1989), het NMP+ en het Tweede Nationaal Milieubeleidsplan (NMP2, 1993).

Uitgangspunt van het milieubeleid is dat milieuproblemen niet mogen worden afgewenteld op toekomstige generaties.

Het realiseren van duurzame oplossingen is ook bij het ontwikkelen van de voorgenomen voorzieningen van belang.

2.2.2 vijno

Herijking van het rijksbeleid voor de periode 2000/2020 is in gang gezet door middel van de ontwerpnota Ruimte maken, ruimte delen (Ministerraad 15-12-2000).

Deze Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening (VIJNO) beschrijft de veelheid aan belangen die strijden om de schaarse ruimte: wonen, werken, recreëren, natuur, water en landbouw.

De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water:

- te bebouwen gebieden afbakenen met rode contouren en te beschermen

gebieden met groene contouren;

- nationale en provinciale landschappen ontwikkelen;

- steden organiseren in stedelijke netwerken;

- water combineren met landbouw, natuur en recreatie.

De kern van het beleid is zeker van toepassing op de hier voorgenomen ingreep het gaat hier immers ook om het toepassen van efficiënte manieren om met de ruimte om te gaan.

Dit wordt gerealiseerd door het intensiveren van ruimtegebruik, het combineren van ruimtefuncties en het transformeren van ruimte. In het nieuwe beleid is het de taak van provincies en gemeenten een afweging te maken tussen economie, bereikbaarheid en leefbaarheid en zo de beste plek voor de voorziening te bepalen. Dat beleid wordt vastgelegd in streekplannen en bestemmingsplannen. Intensief ruimtegebruik is daarbij het uitgangspunt. Dit bevordert de verscheidenheid en het zuinig gebruik van de ruimte. Voorwaarde is dat het mengen van functies geen risico’s oplevert voor de veiligheid, de gezondheid en de leefbaarheid van de mensen die er wonen.

2.2.3 beleidsnota openluchtrecreatie 1992-2010

Deze regeringsbeslissing geeft de hoofdlijnen aan van het rijksbeleid op het gebied van de openluchtrecreatie voor de jaren negentig, met een doorkijk naar 2010. Centraal staat een herbezinning op de taken van de rijksoverheid en een daarbij behorend besturingsmodel. Het rijksbeleid spitst zich toe op kerntaken en legt de concrete beleidsuitvoering zo veel mogelijk in handen van andere overheden en organisaties.

Het is vanzelfsprekend dat mensen in hun vrije tijd gebruik maken van de vele recreatiemogelijkheden die Nederland biedt, deze zijn echter niet vanzelf ontstaan en zullen ook niet vanzelf in stand blijven.

Het is niet vanzelfsprekend dat er in het landelijk gebied naast landbouw en natuur voldoende recreatiemogelijkheden van een goed gehalte komen en blijven.

Kortom: gewaarborgd dient te worden dat binnen het ruimtelijke, economische en sociale krachtenveld ruimte voor recreatie is en blijft.

Op dit moment wordt het beleidsterrein openluchtrecreatie geconfronteerd met enkele essentiële omslagpunten, die bepalend zijn voor de koers van het openlucht recreatiebeleid in de komende periode en voor de rol die de rijksoverheid daarbij speelt.

Deze omslagpunten zijn:

- veranderingen in het recreatiegedrag. De recreant wenst steeds meer te

genieten van natuur, landschap en cultuur en van sportieve en routegebonden

recreatieactiviteiten. Bovendien worden de specifieke eisen van de recreant

steeds belangrijker;

- veranderingen in de bestuurlijke en financiële verhoudingen binnen het

beleidsterrein. Hoewel de beleidspartners binnen de sector in beginsel

dezelfde blijven, vindt er een herijking plaats van de rolverdeling daartussen;

Als gevolg van deze twee veranderingen maakt het openluchtrecreatiebeleid een essentiële omslagperiode door. Van een beleid dat in de jaren zestig en zeventig een vooral welzijnsmatige invalshoek kende, gericht op het aanpakken van tekortsituaties, aanbodsgericht en kwantitatief van aard via een overgangsperiode naar een nieuw beleid voor de jaren negentig. Dat toekomstig beleid stuurt op hoofdlijnen en selectiever, is vraaggericht en legt een accent op kwaliteit van voorzieningen en op de professionalisering van de sector. Gekozen wordt voor een beleid, waarin onder andere:

- bestaande recreatiemogelijkheden tenminste gehandhaafd blijven;

- ontplooiingsmogelijkheden worden geboden aan het particulier initiatief ten behoeve van de kwaliteit en de diversiteit van het aanbod;

- landelijke routenetwerken voor wandelen fietsen en varen worden ontwikkeld;

- de recreatiekwaliteiten en recreatieve gebruiksmogelijkheden in de verstedelijkte gebieden worden verbeterd;

- verbetering van kwaliteit, deskundigheid en samenwerking van de recreatiesector wordt nagestreefd;

- de integratie- en coördinatietaak op het gebied van de openluchtrecreatie verder wordt geïntensiveerd.

Dit actuele beleid met betrekking tot de recreatie is over de volle breedte van toepassing op de voorgenomen ontwikkelingen van de Dousberg.

Recreatie in Limburg

De stedenband Maastricht-Sittard-Geleen-Heerlen-Kerkrade, waarvan de Dousberg een perifeer onderdeel uitmaakt, raakt aan stedelijke gebied in Vlaanderen (Luik) en Duitsland(Aken) is na de Randstad het grootste verstedelijkte gebied in Nederland. Vanuit dit stedelijke gebied wordt grote recreatieve druk uitgeoefend op het omliggende landelijk gebied en met name op het Mergelland. Behalve als recreatief uitloopgebied functioneert het Mergelland nationaal en internationaal als toeristengebied.

De verblijfsaccommodaties bevinden zich hoofdzakelijk in dorpen en steden (campings en pensions). Het Mergelland vervult daarnaast belangrijke functies voor de landbouw (plateaus) en natuur (hellingbossen). Het zijn deze functies die in combinatie met cultuurhistorische elementen attractiepunten en landschappelijke schoonheid het Mergelland aantrekkelijk maken voor bewoners en bezoekers. De mogelijkheden voor recreatief medegebruik zijn verhoudingsgewijs goed ontwikkeld.

Gezien de aantrekkingskracht van het Heuvelland is duurzame instandhouding van natuur en landschap van grote betekenis voor recreatie en toerisme. Zonering en geleiding van openlucht recreaties blijft noodzakelijk. Voldoende en adequate bewegwijzering kan daarin mede een rol spelen.

Afhankelijk van de lokale behoeften en de ruimtelijke inpassingmogelijkheden zullen in het kader van het Meerjarenplan Bosbouw nieuwe bossen worden aangeplant in de stadsgewesten Heerlen en Maastricht, alsook in het landelijk gebied (Mergelland). De vooraanstaande positie voor wat betreft het recreatief medegebruik dient te worden veiliggesteld en kan worden uitgebouwd, ook grensoverschrijdend. In Landinrichtingsprojecten zal hieraan mede vorm gegeven kunnen worden. Om kwaliteitsverbeteringen in de verblijfsrecreatie mogelijk te maken is behoud en versterking van het marktaandeel in de vakantiebestemmingen gewenst.

Behalve door seizoensverbreding kan dit worden bereikt door professionalisering van het recreatief-toeristisch product. Om de samenhang met het overige recreatief-toeristisch product in de breedte te versterken is (grensoverschrijdende) regionale samenwerking een vereiste. Het onderhavige plan voor de Dousberg is daar een voorbeeld van.

2.2.4 nationaal milieubeleidsplan

Duurzaam bouwen raakt in bredere kring steeds meer in de belangstelling en geleidelijk aan krijgen milieuaspecten een volwaardige plaats in de ontwerpen, bouwen en beheren van de gebouwde omgeving. Belangrijk hierbij is de onderlinge verwevenheid van ruimtelijke schaalniveaus en bouwsectoren.

Tegen deze achtergrond is door het ministerie van VROM een aanpak geformuleerd die erop gericht is duurzaamheidaspecten een sterkere en op termijn vaste positie te geven in de besluitvorming over de inrichting van de gebouwde omgeving, het zgn. “Plan van aanpak Duurzaam Bouwen” (1995). Met dit plan is een schaalsprong gemaakt op het gebied van duurzaam en energiezuinig bouwen naar een meer stelselmatige toepassing van deze principes in de brede bouwstroom.

Met de publicatie van het “Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen en Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” zij verdere stappen gezet. Ook in de “Derde Energienota” (1996) worden plannen uiteengezet om de komende jaren het energiegebruik in Nederland fors terug te dringen en het gebruik van duurzame energie te vergroten. Ook de bouw zal daar een aandeel in gaan leveren door bijvoorbeeld geleidelijke aanscherping van de energie prestatienorm. Het totale pakket van maatregelen ( Dubo-pakket) richt zich op de volgende doelen:

- de verstoring door stank en geluid verminderen;

- de vervuiling van water, lucht en bodem beperken;

- materialen gebruiken die het milieu minimaal belasten en die hergebruikbaar zijn;

- zuinig omgaan met energie, water en grondstoffen;

- bewoners betrekken bij duurzame ontwikkeling en later bij het beheer;

- de hoeveelheid afval verminderen;

- de natuurwaarden in de woonomgeving verbeteren.

Het Dubo-pakket ook basis zijn voor de planontwikkeling van de Dousberg.

2.3 provinciaal beleid

2.3.1 provinciaal omgevingsplan limburg (POL)

Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg, ‘Liefde voor Limburg’ (POL), vastgesteld door provinciale staten in juni 2001, is een integraal plan dat de verschillende bestaande plannen voor de beleidsterreinen milieu, water, ruimte, mobiliteit, cultuur, welzijn en economie integreert tot een streekplan nieuwe stijl. Het POL is het beleidskader voor de toekomstige ontwikkeling van Limburg.

Om tot een kwaliteitsregio Limburg te komen moet worden behouden wat goed is en worden ontwikkeld wat nodig is. Daarvoor zijn negen kritische kwaliteiten onderscheiden. Het betreft onderstaande kwaliteitsaspecten die cruciaal zijn voor Limburg en die zonder extra aandacht verder onder druk komen te staan.

Op sociaal gebied:

- veiligheid en gezondheid;

- materiële welvaart;

- toegang tot wonen en zorg.

Op economisch gebied:

- verankering van economische clusters;

- innovatie;

- bereikbaarheid.

Op het terrein van natuur en milieu:

- biodiversiteit en regeneratievermogen van de natuur;

- groene, open ruimte;

- landschap en cultureel erfgoed.

Het Dousberggebied is onderdeel van de stadsregio Zuidelijk Maasdal.

Over het plangebied liggen de volgende aanduidingen:

- stedelijke bebouwing bestaand (het zwembadcomplex);

- toeristisch-recreatieve voorzieningen (het kampeerterrein);

- stedelijke groenzones (de voetbalvelden en de tennisbanen);

- stedelijke reconversiezones (de overige gebieden).

De aangrenzend gelegen woonwijken zijn eveneens aangeduid als stedelijke bebouwing bestaand.

De stedelijke groenzones en stedelijke reconversiezones zijn wat ontwikkelingsmogelijkheden betreft gerangschikt onder Perspectief 8 (P8). Het navolgende schema en tekstdeel zijn citaten van de betreffende tekst in het POL.

Citaat

Perspectief

Kenschets

Visie/doel

Waarom

Hoe

Rol provincie

Stedelijke ontwikkelings-zones

A. Groen in en om de stad met mensgerichte natuur, multifunctioneel bos en stadslandschappen.

B. Groen met enkele “rode” accenten

C. Stedelijke reconversiezones

A/B. Versterken van de stads-groenstructuur door aanleg, inrichting en herschikking van natuur, bos en landschap. Daarmee ontzien van kwetsbare natuur en landschap elders.

C. Via reconversie ruimte bieden voor noodzakelijke verdere verstedelijking

A/B. Tekort aan recreatieve uitloopgebieden. Huidige toegankelijkheid en beleving schieten tekort.

C. Steden hebben behoefte aan ont-wikkelingsruimte voor het geval de functies niet binnen het bestaande gebied zijn in te passen

· Inzetten GSB en ISV

· Rood voor groen

· Nieuwe landgoederen

· Inzet bos en natuurbeleid

· Revitalisering subsidies en TIPP-regeling

· Goedkeuring bestemmings-plannen

Stimuleren en faciliteren.

Check op noodzaak voor gebruik “nieuwe” ruimte

Perspectief 8: stedelijke ontwikkelingszones

Stedelijke ontwikkelingszones zijn de gebieden die liggen tussen het bestaand stedelijk gebied en de uiterste grens van de “stedelijke dynamiek”. Het bestaand stedelijk gebied wordt gedefinieerd als het bestaand bebouwd gebied en het reeds in provinciaal beleid aangewezen (nog onbebouwd) stedelijk gebied, dat zonder heroverweging in dit POL wordt overgenomen.

De stedelijke ontwikkelingszones worden verdeeld in drie zones: groen in en om de stad (GIOS), groen met enkele “rode” accenten en stedelijke reconversiezones.

Groen in en om de stad (GIOS)

Het betreft stadsparken, stadslandschappen, mensgerichte natuur, multifunctioneel bos, recreatie en sport. Verstening is hierbij niet aan de orde, wel groenondersteunende voorzieningen.

Groen met enkele “rode” accenten

Het gaat hier om buitenplaatsen, landgoederenzones, “rood voor groen”-experimenten+ , etc. Op bescheiden schaal kan hier verstening plaatsvinden. Uitgegaan wordt van maximaal 10% verstening, bij nieuwe bebouwing van 20% verstening indien bestaande bebouwing wordt gebruikt. Gedeputeerde Staten kunnen hiervan gemotiveerd afwijken.

Voor beide categorieën geldt dat zij onderdeel uitmaken van een algehele natuur- en landschapsstructuur in en rond de stad (inclusief de PES). Voor het welzijn en de verpozing van de bewoners zijn zij erg belangrijk. Tevens zorgt voldoende groen in en rond de stad, zoals wordt voorgenomen in het Dousbergplan, ervoor dat de stedelijke recreatiedruk wordt gekanaliseerd en het buitengebied wordt ontzien.

Het huidige (rijks)beleid kent een aantal tekortkomingen. De realisatie van het GIOS loopt achter op het schema. In aanvulling op de PES willen we in en nabij de centrumsteden van de stadsregio’s meer hoogwaardig groen ontwikkelen, dus met een grote belevingswaarde, gebruikswaarde en ecologische waarde. In de periode tot 2010 gaat het daarbij om gemiddeld 100 ha per jaar, dit inclusief het multifunctioneel bos dat bij de vijf grote steden op het programma staat. Voor de periode tot 2003 zal er bij de centrumsteden in totaal 120 ha nieuw multifunctioneel bos en 280 ha mensgerichte natuur bijkomen. Om deze opgave te realiseren moeten we bij de aanleg van groen- en recreatiegebieden de kansen voor mensgerichte natuur optimaal benutten en combinaties zoeken met andere functies, zoals water- en bodembeheer, bosbouw en ecologische landbouw.

Stedelijke reconversiezones

Dit zijn zones ten behoeve van de potentieel noodzakelijke verstedelijking, voorzover die niet binnen het bestaande stedelijk gebied kan worden opgevangen. De benutting ervan is een afweging van de stadsregio zelf. Door de provincie wordt inzicht verlangd in de afweging waarom het bestaand stedelijk gebied niet beschikbaar is voor bepaalde functies. Dat wordt gedaan om de druk op herstructurering en revitalisering te vergroten. Bij de afweging geldt de zogeheten SER-ladder# . De sporten van de ladder zijn als volgt omschreven:

1. gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar komt;

2. maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen;

3. indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik pas aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen.

einde citaat

Binnen Limburg zorgt de sector toerisme en recreatie voor een belangrijke economische stimulans. De werkgelegenheid in deze sector groeit sneller dan de gemiddelde werkgelegenheid in Limburg.

Limburg kan worden opgedeeld in vier regio’s: Zuid-Limburg, het Land van Peel en Maas, Maasplassen/WCL en de Noordelijke Maasvallei. De toeristische regio’s onderscheiden zich qua product en verschillen in de hoogte van de toeristisch-recreatieve omzet. De concurrentie met andere gebieden in Nederland en over de grens wordt binnen de sector steeds scherper. De vier regio’s kunnen derhalve niet meer volstaan met het behoud van een relatieve positie binnen de landelijke verhoudingen, maar dienen op een actieve wijze aansluiting bij de markt te houden. Noodzakelijk hierbij zijn innovatie en kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven en productvernieuwing in de vorm van nieuw en gevarieerd aanbod op nieuwe locaties.

Er wordt gestreefd naar een duurzame ontwikkeling en versterking van de sector toerisme en recreatie, op een zodanige wijze dat de werkgelegenheid toeneemt, het regionaal toeristisch inkomen wordt vergroot en de waarden van het fysieke milieu en de laagdynamische functies behouden c.q. versterkt worden.

De uitwerking van deze doelstelling is gebaseerd op drie pijlers:

- ontwikkeling van regionale toeristisch-recreatieve visies;

- een ruimtelijk beleid dat de noodzakelijke dynamiek mogelijk maakt;

- versterking van de organisatie van de sector.

Het Dousbergproject is hiervan een voorbeeld. Provincie zet namelijk sterk in op het terugdringen van de negatieve neveneffecten van de landbouw, zij kiest voor scheiding van elkaar belastende functies (en dat is nieuw). De Dousberg is een gebied waar ook de gemeente nu kiest voor scheiding i.c. geen landbouw meer.

Voor het Vlaamse deel geldt:

Het Belgische gebiedsdeel ter grootte van 17 hectare is ingevolge de Vlaamse wetgeving niet MER-plichtig.

Conform afspraken tussen de Vlaamse gewesten en de drie Nederlandse grensprovincies zal de MER ook in de Vlaamse grensgemeenten Lanaken en Riemst voor inspraak ter visie worden gelegd. Eventuele reacties op de MER zullen wij beoordelen op hun betekenis voor het bestemmingsplan en eventuele consequenties daarvan vertalen in het bestemmingsplan

In planologische zin zal het Dousberg project passen binnen het door het Vlaamse Gewest op te stellen Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). In dit RUP wordt een aantal leemwinningsgebieden, waaronder het Vlaamse deel van het Dousberggebied aangewezen als Randstedelijk Groengebied met mogelijkheden voor extensieve of laagdynamische vormen van recreatief gebruik. Deze bestemming gaat gelden nadat de leemwinningen zijn afgerond. In het Dousbergdeel is de winning reeds volledig afgerond. De procedure voor de totstandkoming van het RUP zal ongeveer een jaar tijd in beslag nemen. Nadat het RUP is vastgesteld kan de Gemeente Lanaken de ontwikkeling van de golfbaan mogelijk maken middels een Stedenbouwkundige vergunning geënt op het RUP.

2.4 gemeentelijk niveau

2.4.1 structuurplan maastricht 2005

In 1999 is het Structuurplan Maastricht 2005 gereedgekomen. Het plan draagt als subtitel ‘De stad onder de loep met een doorkijk naar 2025’, en is een uitwerking van de in de nota’s Complete stad voor een Complete regio en Ruimtelijk Ontwikkelingsconcept 2025 vervatte uitgangspunten. De formele einddatum van het plan is 2005 omdat de ruimtelijke ontwikkeling van de stad tot dan vrij precies is aan te geven.

Het plan voorziet tevens in een doorkijk tot 2025 om aan te geven hoe beslissingen op de kortere termijn passen in de verwachte ontwikkelingen op de langere termijn. Als nieuwe opgaven voor de toekomst noemt het plan:

- uitbreiding van de woningvoorraad met 7.100 woningen van 1995 tot 2004;

- voor de totale periode 1995-2025 wordt uitgegaan van een noodzakelijke

woningbouwproductie tussen 8.300 en 13.600 woningen;

- het voorzien in de toenemende behoefte aan bedrijfsterreinen en kantoren;

- het tot stand brengen van een uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak in

het kernwinkelgebied alsmede het vinden van een locatie ten behoeve van

grootschalige detailhandel;

- de stad leefbaar en bereikbaar houden in het kader van milieu en mobiliteit;

- op het gebied van natuur en landschap uiterst zorgvuldig omgaan met de

grenzen van de stad en de aanwezige waarden in en buiten de stad;

- voorzien in de behoefte aan ruimte voor het recreëren, in en buiten de stad;

- het verder ontwikkelen van een gedifferentieerde voorzieningenstructuur.

In directe samenhang met de geconcentreerde stedelijke ontwikkeling respectievelijk verdichting dient er ook ruimte te zijn voor recreatie, zowel in de stad als in uitloopmogelijkheden vanuit de stad, zoals de Dousberg.

Kwalitatief hoogwaardige groenvoorzieningen (onder andere bestemd voor recreatief gebruik en sportbeoefening dicht bij huis vanuit ruimtelijk en sociaal oogpunt) blijft een onomstotelijk uitgangspunt.

Voor wat betreft voorzieningen als onderwijs, detailhandel, sport en welzijn zijn er initiatieven genomen die met name vragen om herschikking van gronden en niet zozeer een extra vraag naar ruimte oproepen.

Op lokaal niveau is het mogelijk dat door middel van herschikking van bepaalde voorzieningen ruimte wordt gecreëerd voor intensivering van een gevarieerde recreatieve verblijfsrecreatie. In onderhavig plangebied is dit het geval.

2.4.2 natuur- en milieuplan maastricht 2030

Kenmerkend voor het gemeentelijk milieubeleid is het streven een verbond tussen verbetering van het milieu en de mogelijkheden voor economische groei tot stand te brengen. Het Dousbergproject is daar een voorbeeld van.

Maastricht streeft naar aan milieuaanpak op maat, waarbij niet over dezelfde milieueisen behoeven te worden toegepast. Een gebiedgericht milieubeleid dat per gebied de milieudoelen vaststelt. Als tegenhanger van de verstedelijking die de komende jaren wordt verwacht ziet de gemeente een samenhangende en ononderbroken stroken van groengebieden in de stad. De Dousberg is daarvan een onderdeel. Binnen de natuurgebieden zullen recreatieve zones worden aangewezen.

Door de gemeente zijn milieukwaliteitsprofielen vastgesteld op basis van gebiedtypen. De kwaliteitsniveaus zijn verdeeld in; goed, voldoende, matig en slecht. Voor elk gebiedstype zijn de gewenste niveaus vastgelegd.

In het plan wordt de Dousberg gezien als onderdeel van het buitengebied met een matig tot lage gebruiksintensiteit en een zeer lage dichtheid.

In het milieustructuurbeeld is de Dousberg onderdeel van een westelijk van de stad gelegen groen verbindingsgebied dat zich langs het Albertkanaal uitstrekt. Gestreefd wordt naar een hoge biodiversiteit en een versterking van het groen recreatief netwerk. Men is voornemens de natuurwaarden blijvend te monitoren.

Wat betreft de bodemkwaliteit moet het gebied goed tot voldoende zijn.

De geluidskwaliteit dient er goed te zijn en voor zover gekoppeld aan de ontsluitingswegen voldoende.

De gemeente wil afval minder anoniem maken. Per wijk, dus ook voor het Dousberggebied zullen de afvalhoeveelheden worden gemeten.

2.4.3 vigerend bestemmingsplan

Nederland

De ontwikkelingsmogelijkheden voor het projectgebied Dousberg zijn voor wat betreft het Nederlandse deel vastgelegd in het Bestemmingsplan Maastricht-West, deelplan Dousberg. Het plan is vastgesteld door de Raad op 05‑07‑1994, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 07‑02‑1995 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van 06‑05-1996 door de afdeling bestuursrechtspraak. Om enkele hiaten, als gevolg van het goedkeuringsbesluit, op te vullen zijn de voorschriften op onderdelen herzien vastgesteld bij besluit van 09-07-1996 en goedgekeurd door G.S. bij besluit van 28-01-1997.

De geldende bestemmingen voor het plangebied zijn:

- Recreatieve doeleinden circa 45 ha

- Agrarische doeleinden circa 30 ha

- Groenvoorzieningen circa 23 ha

- Verkeersdoeleinden circa 2 ha

totaal circa 100 ha (= oppervlakte Nederlands deel projectgebied)

De gronden met de bestemming Recreatieve doeleinden zijn bestemd voor:

- recreatieve activiteiten;

- parkeervoorzieningen;

- doeleinden van openbaar nut;

- groenvoorzieningen.

De bestemming Recreatieve doeleinden is naar type nader onderscheiden in:

- recreatief centrum;

- camping ter grootte;

- sport en spel.

Het recreatief centrum ("bebouwing bestemd voor recreatieve doeleinden"), aangeduid met XI, mag tot 70% worden bebouwd waarbij de maximale goothoogte 15 m mag bedragen. De Raad is bevoegd de bestemming te wijzigen in detailhandel- en horecadoeleinden ten dienste van aangrenzende verblijfsrecreatieve doeleinden.

Het tot camping bestemde gedeelte (aangeduid met X) heeft een bebouwingspercentage van 10 bij een maximale goothoogte van 6 m.

De Raad is bevoegd de campinggronden alsmede circa 3 ha aangrenzende gronden welke zijn aangewezen voor sport en spel te wijzigen in verblijfsrecreatieve doeleinden ten behoeve van het realiseren van maximaal 600 verblijfsrecreatieve (gestapelde) eenheden in maximaal drie bouwlagen en mits in voldoende mate compensatie wordt geboden voor bestaande recreatieve voorzieningen.

De gronden welke zijn aangewezen voor sport en spel hebben een bebouwingspercentage 5 bij een maximale goothoogte van 6 m.

De gronden welke zijn aangewezen als Agrarische doeleinden zijn bestemd voor agrarische doeleinden met behoud van landschappelijke openheid en met extensief recreatief medegebruik. Nieuwvestiging van agrarische bedrijven is er niet toegestaan; de bouw van bedrijfsgebouwen ten dienste van bestaande agrarische bedrijven is in beperkte mate mogelijk. Burgemeester en Wethouders kunnen de bestemming wijzigen in recreatieve doeleinden zonder bebouwing tot maximaal 1.000 m² grondoppervlak per aanvraag.

De gronden welke zijn aangewezen als Groenvoorzieningen zijn bestemd voor groenvoorzieningen, waterpartijen, fiets- en voetpaden, doeleinden van openbaar nut (van ondergeschikte betekenis) en parkeervoorzieningen.

De ontwikkelingsmogelijkheden zijn verder gekoppeld aan in kaart vastgelegde ruimtelijke karakteristiek.

Binnen het deelplan Dousberg heeft ongeveer 36 ha de samengestelde bestemming Archeologisch attentiegebied. Het betreft het merendeel van de gronden van het recreatief centrum, het merendeel van de gronden van de camping en de aangrenzende gordel met de bestemming Groenvoorzieningen.

Vlaanderen

De ontwikkelingsmogelijkheden voor het Vlaamse deel van het projectgebied zijn ontleend aan het Gewestplan Limburgs Maasland (kaartblad Veldwezelt 34/2). Binnen de categorie Landelijke gebieden zijn gronden aangewezen als Agrarische gebieden. Ongeveer de helft van dat, circa 17 ha omvattende, gebied is aanvullend aangewezen als Kleiontginningsgebieden en de andere helft als Kleiontginningsreservegebieden. In de hoek bij de grensovergang en het Albertkanaal zijn circa 3 ha aangewezen als Industriegebieden.

2.5 overige relevante toetsen en besluiten

Op verzoek van de Gemeente Maastricht hebben Gedeputeerde Staten van Limburg bij brief van 17 februari 1998 bericht dat zij in principe positief staan tegenover de voorgestane ontwikkelingen op de Dousberg. Op het vlak van recreatie en toerisme is er overeenstemming tussen ontwikkelingswens en provinciaal beleid. Opgemerkt wordt dat reeds eerder aandacht is gevraagd voor voldoende openbaar uitloopgebied voor stedelijke bevolking, de economische haalbaarheid van het project en het mogelijk grensoverschrijdend karakter van het project.

Op 3 oktober 2000 is een raadsbesluit genomen met de navolgende strekking:

- in principe akkoord met BPF voor vervolgtraject: PPS voor totale gebied;

- plan Soeters uitwerken naar: realisatieovereenkomst voor 1 april 2001;

- programma: zie par 3.4 deelprojecten;

- randvoorwaarden:

- sociaal contract voor werkgelegenheid Dousberg BV’s;

- publieke toegankelijkheid gebied;

- financieel verbetering positie Dousbergexploitatie voor gemeente;

- mandaat: raadscommissie en college.

Verdere procedure:

Na het gereedkomen van de concept MER zal deze aan het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Maastricht worden voorgelegd met het verzoek deze aanvaardbaar te verklaren.

Daarna zal de MER, gelijktijdig met het Ontwerp-Bestemmingsplan, in de inspraak brengen. De evaluatie van beide inspraaktrajecten zal doorwerken in het bestemmingsplan dat, op haar beurt, ook voor inspraak vrij zal worden gegeven.

3 Uitgangspunten

3.1 Landschappelijke hoofdstructuur

Het landschap ten westen van de Maas, de zogenaamde Haspengouw is in oorsprong te vergelijken met het Heuvelland ten oosten van de Maas. Beide landschappen zijn in terrasvorm opgebouwd, met dien verstande dat de reliëfsprongen aan de westzijde van Maastricht meer vervlakt zijn. Landschapsmorfologisch gezien ligt Maastricht-West deels op het middenterras, deels op het hoogterras van de Maas. Door smelt- en regenwater zijn hierin dalen gesleten die inmiddels tot droogdalen zijn geworden. Het Zouwdal aan de noordwestzijde van Maastricht is daarvan een voorbeeld. Door de aanleg van het Albertkanaal is deze structuur van droogdalen verstoord, maar desondanks nog duidelijk herkenbaar. De droogdalen hebben een kenmerkend a-symmetrisch profiel waarbij de zuidhelling veelal steiler is dan de noordhelling. Het Haspengouwgebied ten westen van Maastricht is bedekt met een laag löss Door het zwakke reliëf en de vruchtbare lössaarde wordt het niet- stedelijk gebied van Maastricht- West voornamelijk bepaald door relatief grote akkerbouw percelen, plaatselijk doorsneden door holle wegen. In het noordwestelijk deel van Maastricht, met name langs de Van Akenweg, wordt bouwland plaatselijk afgewisseld met grasland. Het niet- stedelijk gebied van Maastricht kenmerkt zich overigens door een grote mate van openheid. Kleinschalige landschapselementen die in dit gebied relatief zeldzaam zijn breken dit beeld enigszins. De stadsrand wordt op veel plaatsen gekenmerkt door het groen van intensieve recreatiegebieden, zoals de Dousberg en de gemeentelijke sportvelden.

In feite is hier geen sprake van landschappelijk groen maar van groen dat wordt gebruikt om stedelijke functies landschappelijk in te passen.

Door de stedenbouwkundige opzet van Maastricht- West, de groene lobben met stedelijk groen tussen de buurten en het groengebied dat vanaf het noordwesten tot aan de binnenstad reikt (inclusief de Hoge Fronten), is de overgang tussen stad en buitengebied geleidelijk.

De groenstructuur heeft in het stedelijk gebied een duidelijke relatie met de stedenbouwkundige- en verkeersstructuur.

3.2 functionele karakteristiek

Het gebied op en rondom de Dousberg biedt een aantal gevarieerde sportieve en recreatieve voorzieningen; door de ligging tegen de woonwijken van Maastricht is het gebied ook belangrijk als uitloopgebied voor die stadsdelen.

Het grootste deel van de recreatieve functie, de camping met randbeplanting, is geconcentreerd op de Dousberg, een kleiner gedeelte in het sporthotel; deze accommodatie is bij de sportfaciliteiten nabij de Via Regia gelegen.

De sportfaciliteiten liggen verspreid over het gebied rondom de Dousberg, er zijn twee belangrijke concentraties. De eerste concentratie bevindt zich noordoostelijk van de Dousberg parallel aan de Via Regia en bestaat uit:

- de binnen,- en buitenzwembaden met randbeplanting;

- de tennishal, en de buitentennisbanen;

- de fietscrossbaan;

- de klimwand;

- de oefengolfbaan.

de tweede concentratie bevindt zich zuidoostelijk van de berg en deze bestaat uit:

- sportvelden met randbeplanting;

- tennisvelden met randbeplanting.

Bij deze sportvoorzieningen was een milieupark met containers gevestigd, dit is nu gesloten.

Daarnaast liggen er aan de westkant van de berg een skipiste en een hondentrimbaan.

Buiten deze concentraties van sportvoorzieningen heeft het gebied een overwegend landelijk karakter, het gebied rondom de berg is voornamelijk in gebruik als agrarisch bouwland en aan de randen van de berg en in het gebied bevinden zich houtopstanden en andere groenstructuren.

In de noordwestelijke hoek tegen de grens met België liggen twee woningen; op Belgisch grondgebied is een bedrijf gevestigd, verder wordt er klei gewonnen. Tenslotte zijn er noord,- en zuidoostelijk van de Dousberg retentiebekkens.

3.3 ruimtelijke karakteristiek

De Dousberg vormt een zelfstandige landschappelijke eenheid. Zij is hoger gelegen dan het omliggende gebied en biedt verre uitzichten. Tegelijkertijd ligt het gebied rondom de Dousberg tegen de stadsrand aan en is het dus zeer goed ontsloten. Het gebied heeft slechts in beperkte mate natuurwaarden, welke bestaan uit; bosvegetaties en akkervogels. Langs het Albertkanaal komen insecten (incl. dagvlinders), bos- en struweelvogels en grasland-, ruigte- en oevervegetaties voor. In het westen van het gebied ligt een dassenburcht die belopen is.

In het gebied wordt overwegend weinig bebouwing aangetroffen; de standplaatsen op de camping zijn slechts in de periode april tot en met oktober bezet, buiten voorzieningen voor de kampeerders, een skipiste en een hondentrimbaan is de berg verder niet bebouwd.

In de noordwestelijke hoek van het plangebied bevinden zich enkele woningen, op het aangrenzende Belgisch grondgebied is een steenfabriek gevestigd.

Aan de oostzijde van het gebied bevindt zich een concentratie bebouwing; de sportvoorzieningen met het sporthotel. De bebouwing is echter geheel omsloten door randbeplanting. Het groene karakter van het plangebied wordt nog verder versterkt door het waardevolle bos dat zich op de hellingen van de Dousberg bevindt, de groenstructuren die verspreid over het gebied liggen, het aangrenzende agrarisch gebied en tenslotte het grasland rondom de berg.

Verder bevinden zich in het gebied nog twee retentiebekkens.

3.4 verkeerskarakteristiek

Vanwege de ligging van Maastricht-West tegen de Rijksgrens met België, het relatief laag gelegen Belgische achterland en daar tussenin de barrière van het Albertkanaal is het verkeer veelal oostelijk georiënteerd. Het plangebied wordt aan de noordzijde ontsloten door de Via Regia die vanuit de stad naar België voert, aan de oostzijde door de Keramieksingel die langs de wijk Pottenberg loopt en aan de zuidzijde door de Heserstraat die, grotendeels in de vorm van een veldweg, naast de wijk Hazendans gelegen is.

De ontwikkelingen in de afgelopen jaren wijzen op een dalende verkeersbelasting. In 1999 lagen de gemiddelde etmaalintensiteiten rond de 125.000mvt, in 2000 waren dat er 11.500 en het afgelopen jaar ruim 10.000 een verklaring kan (nog) niet worden gegeven.

Het totale aantal verkeersbewegingen van en naar de Dousberg wordt in de toekomst uitsluitend afgewikkeld via de Dousbergweg en de Via Regia. In de huidige situatie wordt een beperkt aantal bewegingen, van en naar de tennisclub en het zwembad afgewikkeld via de Goudenweg in de richting van Hazendans en Daalhof. De stijging van het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe opzet is vergelijkbaar van omvang met de stijging van de intensiteiten op basis van de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan. De effecten van het “Dousbergplan” op de verkeersbelasting van de Via Regia leveren geen problemen op voor de verkeersafwikkeling. Aanpassing van het verkeersregime op de Goudenweg moet leiden tot het voorkomen van sluipverkeer tussen de Via Regia en de Hazendans/Daalhof.

Ten aanzien van de vermeende belasting van het Vlaamse wegennet moet duidelijk een onderscheid worden gemaakt tussen functies die uitsluitend van betekenis geschikt zijn voor de stad/regio en functies die een breder bereik hebben. Zo zijn de skibaan en de tennis-banen niet van invloed op de belasting van het Belgische wegennet. De bezoekers van de overige functies in het complex komen in de huidige situatie via de Via Regia voor een klein deel uit België, maar overwegend uit de stad Maastricht. De meeste gasten verblijven hier enkele dagen en komen bewust voor een bezoek aan de stad. In de nieuwe situatie zal het verkeer eveneens beperkt vanuit Vlaanderen, maar vooral vanaf de stad het gebied benaderen. Concluderend kan worden gezegd dat de extra verkeersbelasting op het Vlaamse wegennet nagenoeg te verwaarlozen is en zich beperkt tot aankomen/vertrekken van gasten. De overige ritten zijn vooral gericht op een bezoek aan het centrum Maastricht.

In onderstaande tabel is de totale verkeersproductie/ -attractie weergegeven per etmaal bij de huidige situatie en de situatie conform het vigerende bestemmingsplan. Hierbij is onderscheid gemaakt naar de volgende deelgebieden:

I= boventerrein

II= benedenterrein

III= om de berg heen

IV= sportvelden Daalhof/ Hazendans

Huidige situatie

	I				II					III	IV
periode	camping	dag-bezoek horeca ca.	ski- baan	honden- club	hotel	zwem-bad	tennis- baan	fitness	oefen-drive golfclub	-	tennis + klim-wand + voetbal daalhof	totaal
winter	-	-	100	-	60	200	300	50	-		100	810
zomer	300	50	-	40	100	300	300	50	120		100	1360
piek	600	100	100	40	100	500	300	50	120		200	1910

Situatie conform bestemmingsplan

	I				II					III	IV
periode	bunga- lows	dag- bezoek horeca ca.	ski- baan	honden- club		zwem-bad	tennis- baan	fitness	oefen-drive golfclub	-	tennis + klim-wand + voet-bal daalhof	totaal
winter	600	160	100	-		200	300	50	-		100	1510
zomer	800	160	-	40		300	300	50	120		100	1870
piek	1200	320	100	40		500	300	50	120		200	2830

Langzaam verkeer

Als belangrijkste route voor het langzaam verkeer in het gebied wordt de Dousbergweg aangemerkt; deze loopt vanaf van de Via Regia slingerend door het gebied omhoog naar de Dousberg. Verder is de Goudenweg (en in mindere mate de Veldweg) van belang. Deze bieden met paden en andere smalle wegen toegang tot het gebied vanuit de omgeving. In het gehele gebied bevinden zich wandelpaden.

Openbaar vervoer

De openbaar-vervoerverbinding blijft adequaat; met de stadsbus, lijn 11 vanaf het centraal station (centrale op- en overstapplaats), is het gebied goed te bereiken.

4 Randvoorwaarden

4.1 Archeologische aspecten

Ondanks de vernieuwingen die in de loop der tijd hebben plaatsgevonden en het aanzien van Maastricht sterk veranderd hebben, is er nog steeds sprake van een groot aantal relicten uit voorbije tijden. Vanwege de cultuurhistorische waarden van deze relicten is het gemeentelijk beleid gericht op behoud, herstel en bescherming.

Archeologische relicten zijn er in meerdere vormen: zichtbaar, onzichtbaar of niet meer aanwezig maar wel geregistreerd. In de “Handleiding bestemmingsplannen c.a. (actualisatie 2001)” wordt aangegeven hoe men met gebieden van archeologische waarde dient om te gaan.

In de eerste plaats gaat het om de bekende archeologisch waardevolle terreinen zoals die zijn opgenomen op de Archeologische Monumentenkaart Limburg, daarnaast gaat het om gebieden waarvan de archeologische waarde nog niet bekend is.

Het vrijwel gehele plangebied is aangewezen als archeologisch attentiegebied. In archeologische attentiegebieden staat de aanwezigheid van archeologisch waardevolle relicten vast, maar is niet altijd volledig geïnventariseerd waar deze zich bevinden en wat de vorm en samenstelling ervan is.

Als voornaamste cultuurhistorische karakteristieken kunnen worden genoemd:

- het grootschalige landbouwkarakter; vroeger vanuit grote gespecialiseerde hoeves; nauwelijks herkenbare percelering;

- zeer karakteristiek wegenpatroon: radiaal en concentrisch vanuit Maastricht; wegen zijn op bepaalde plaatsen hol (gekoppeld aan geomorfologie);

- beplanting gekoppeld aan wegen en reliëf (steile randen van holle wegen en graften en markeringsbomen op splitsingen);

- bastionachtig verlopende en zorgvuldig gemarkeerde landsgrens, buiten het schootsveld van de vesting Maastricht.

Het radiaal wegenpatroon is mogelijk van Romeinse oorsprong. Cultuurhistorisch zeer waardevol zijn daarom de Heserstraat, het resterende deel van de Goudenweg en verder de wegenvork langs de tennisbanen naar de landsgrens (Pottenbergweg en Molenweg).

De verkaveling van het agrarisch gebied is in dit verband ook van enig belang, maar in het terrein weinig zichtbaar, omdat er geen begroeiing op de perceelsgrenzen voorkomt.

Aan de Vlaamse zijde zijn zowel wegen als verkaveling ernstig aangetast door ontgrondingen en door versnijding vanwege de aanleg van het Albertkanaal. Het tracé van het kanaal alsook de landsgrens hebben cultuurhistorische betekenis; de laatste ook vanwege versperringen uit de Eerste Wereldoorlog.

In het Vlaamse deel, ter plaatse van de kleiwinning is een unieke pre-historische archeologische vindplaats gelegen. Het verdient aanbeveling om de reeds bekende archeologische sites op Belgisch grondgebied verder te onderzoeken aangezien die niet voldoende behouden kunnen blijven en aantasting van de aanwezige resten derhalve onvermijdelijk is.

Op de kop van de Dousberg zijn in 1979 enkele resten van Romeinse bewoning aangetroffen en bij de aanleg van de weg naar de camping resten van bewoning uit de IJzertijd. Verder zijn er nog enkele losse vondsten bekend in de omliggende akkers.

Tijdens de Aanvullende Archeologische Inventarisatie zijn vondsten aangetroffen. De op de Dousberg aangetroffen vuistbijl kan wijzen op zeer oude resten op de top van de Dousberg,ook zijn aan de zuidwest kant van het onderzoeksgebied zijn vuursteen vondsten geborgen, die wijzen op restanten van een prehistorische site. Deze zou verband kunnen houden met reeds aangetroffen prehistorische resten op diverse plaatsen op de Hazendans. Rondom de camping zijn zowel Romeinse als prehistorische objecten gevonden, dit terrein en de omliggende omgeving dient d.m.v proefsleuven nader onderzocht te worden.

In de publicatie Archeologische prospectie De Dousberg (BAAC, maart 2002) worden de volgende aanbevelingen gedaan:

Gezien de overheersende slechte tot matige zichtcondities in de vondstvakken is het zinvol om in die vondstvakken waar een archeologische vindplaats wordt vermoed en waar de vondstomstandigheden slecht waren een aanvullende oppervlaktekartering (detailkartering) uit te voeren. Dit geldt ook voor de aangrenzende vondstvakken van een mogelijk vindplaats, met een eventueel grotere vondstzichtbaarheid. Voor alle mogelijk vindplaatsen die zijn aangegeven, wordt een vervolgonderzoek aanbevolen in de vorm van proefsleuven.

Er zijn mogelijk drie locaties aanwezig met een grote archeologische waarde, namelijk:

- Midden-paleolithische vindplaats in vondstvak 49

- Ijzertijd-Romeinse vindplaats op de camping

- Romeinse-vroeg middeleeuwse vindplaats in vondstvak 32

Verder wordt er archeologische bouwbegeleiding aanbevolen voor de noordelijk helft van het onderzoeksgebied waar zich mogelijk onder of in het colluvium nog onbekende archeologische vindplaatsen kunnen bevinden.

Bij de ontwikkeling van het voorliggende plan zal met deze aanbevelingen rekening worden gehouden.

4.2 cultuurhistorische aspecten

Het cultuurhistorisch van betekenis zijn de wegenpatroon zal waar mogelijk gehandhaafd en hersteld worden.

De ruimtelijke relatie tussen de hoeve Hazendans en de openheid van het gebied rond de Dousberg zal verdwijnen als rondom de verplaatste voetbalvelden randbeplanting wordt aangebracht. Als dit niet of slechts ten dele gebeurt, zal het visuele contact- en daarmee ook het cultuurhistorisch belang van deze relatie- duurzaam gehandhaafd blijven. Het belang van deze plek op een kruispunt van een radiale en een concentrische weg (Heeserstraat en Guldenweg) wordt nog eens onderstreept door het in het plan opgenomen oude wegkruis.

De grensstenen ter markering van de landsgrens zullen worden behouden en herkenbaar worden opgenomen in een groenstructuur. De grens zelf zal worden gemarkeerd door een beplante graft, die tevens dekking geeft aan de looproutes van de das.

BAAC (zie 4.1.) beveelt het zo mogelijk bewaren van de resterende landschapselementen aan. Een en ander is in het voorliggende plan verzekerd.

4.3 Milieu effect rapportage

4.3.1 Algemeen

Sedert 1987 bestaat in Nederland de verplichting om voor plannen, die een grote invloed kunnen hebben op het milieu, vooraf de effecten te onderzoeken.

De Wet Milieubeheer (Wm) bevat de uitvoeringsregels om te kunnen voldoen aan de m.e.r.-regeling zoals die voortvloeit uit de Europese Richtlijn voor milieu-effectenbeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten en uit het Espoo-verdrag ingeval het projecten betreft met grensoverschrijdende projecten (Tractatenblad 1991, 104”Espoo-verdrag”). Overigens dient ook gevolg te worden gegeven aan de E.G.-richtlijn van 7 juni 1990 (90/313/EEG) inzake de vrije toegang tot milieu-informatie (i.c. openbaarheid van).

Centrale doelstelling van de m.e.r.-regeling is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De milieu -effectrapportage is een hulpmiddel voor het besluitvormings-proces.

4.3.2 mer

De voorgenomen activiteit ~~activiteit~~ is gericht op het realiseren van een recreatiecomplex van ca. 95 ha. In onderdeel C van de Bijlage, behorende bij het Besluit Milieu-effectrapportage 1994, staat onder 10.1 als m.e.r.-plichtige activiteit genoemd “ Aanleg van een recreatieve of toeristische voorziening”.

De m.e.r.-plicht is van toepassing in gevallen dat de activiteit:

- “500.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt, of

- betrekking heeft op een oppervlakte van 50 ha of meer, of

- betrekking heeft op een oppervlakte van 20 ha of meer in een gevoelig gebied, of

- in gevallen waarin de activiteit uitsluitend een golfbaan betreft en deze geheel of ten dele is geprojecteerd op gronden met een andere dan agrarische bestemming, en betrekking heeft op:

- een oppervlakte van 50 ha of meer, of

- 18- holes of meer.”

De gemeenteraad van de gemeente Maastricht heeft op 28 mei 2002 kennis genomen van de M.E.R en de daarbij behorende aanvullingen.

De volgende stukken zijn als separate bijlagen bij dit bestemmingsplan gevoegd:

- Milieueffectreportage“Recreatie Complex Dousberg “;

- de aanvulling op de M.E.R;

- het rapport van de commissie voor de milieueffectreportage;

- Inspraakverslag betreffende M.E.R. de Dousberg;

- Inspraakreacties op het M.E.R. de Dousberg.

4.4 bodem

Het projectgebied is afwisselend in helling, het hoogteverschil bedraagt circa 25 m. Het hoogste punt Dousberg ligt op ruim 90 m+ N.A.P. Naar het zuiden toe helt het gebied met minder dan 2% (vlak en bijna vlak) tot circa 80 m.+ N.A.P. Naar het noorden en westen toe zijn de hellingen veelal sterk (8-16%) en zakt het maaiveld tot omstreeks 65 m.+ N.A.P. Steilranden komen plaatselijk voor langs wegen of bij kleiwinningen. Tegen de westgrens van het gebied liggen beboste steile hellingen van het diep ingegraven Albertkanaal. Bodemkundig bestaat het gebied uit vruchtbare lössgronden in dikke lagen afgezet.

Het merendeel van de vlakkere plateaudelen is gekarteerd als leembrikgronden (radebrik, siltige leem, lutum 9-15%, leem 85-98%). In de noordwest hoek liggen plaatselijke leemgronden (siltige leem, colluviaal in dal, lutum 12-20%, leem 85-98%). Op de sterk hellende delen liggen bodemassociaties die behoren tot de löss- en terrashellinggronden. Het plangebied maakt deel uit van de zone “Overige stedelijk gebied (onverdacht)” van de bodemkwalitietskaart van Maastricht. Deze zone wordt gevormd door het hoger gelegen deel van de gemeente, waar diffuse stedelijke bronnen weinig tot geen grootschalige diffuse bodemverontreiniging wordt verwacht.

Voor deze homogene ruimtelijke eenheid is de gebiedseigen kwaliteit van de bodem berekend, een en ander conform de methodiek die in de provinciale beleidsnota Actief Bodembeheer in Limburg is vastgesteld. De achtergrondwaarden karakteriseren de gebiedseigen kwaliteit van de verschillende bodemkwaliteitszones.

4.4.1 Bodemonderzoeken:

De bodemkwaliteit in het plangebied is zeer globaal onderzocht door CSO in 1992 (uitgebreid historisch onderzoek en enkele boringen). De eerste conclusie kan zijn dat alle in het plangebied aangetroffen waarden lager liggen dan de hierboven omschreven genoemde achtergrondwaarden. Tevens liggen alle waarden ver beneden de risicogrenswaarde die binnen Actief bodembeheer Limburg is berekend voor de functie wonen met tuin en moestuin. Dit betekent dat de bodemkwaliteit geen bezwaar vormt voor de meest gevoelige functie binnen het plangebied. Tevens zal er ten behoeve van de voorgenomen bouwplannen geen saneringsplan aan de orde zijn. Er is voorts sprake van mogelijk enkele puntbronnen (riolering zwembad, kleine groeve en milieuparkje). Deze worden nog onderzocht in het verkennend bodemonderzoek.

Op basis van het historisch onderzoek uit 1992 zijn de volgende verdachte locaties gesignaleerd. Het betreft de voormalige grindgroeve aan de oostzijde van de Dousberg, de riolering ter plaatse van de buitenbaden, de voormalige fietscrossbaan en boring 67 aan de westzijde van het onderzoeksgebied. In 2002 is in het kader van de wijziging van het Bestemmingsplan een verkennend bodemonderzoek (VO) conform NEN5740 uitgevoerd binnen het gehele plangebied. In het VO zijn de volgende deellocaties als verdacht aangemerkt. Het betreft deellocatie A (Voormalige grindgroeve/stortplaats), deellocatie B (Riolering buitenzwembad), deellocatie C (Fietscrossbaan), deellocatie D (Boring 67), deellocatie E (Vetafscheider pantry), deellocatie F (Milieupark), deellocatie G (twee brandplaatsen) en deellocatie H (verharde en halfverharde wegen). De onverdachte deellocaties zijn, deellocatie I (regenwaterbuffer Heserstraat), deellocatie J (Bergingsvijver Via Regia), deellocatie K (Overig gebied Nederland) en deellocatie L (overig gebied België.

- Ten aanzien van locatie A (stortplaats) wordt het volgende opgemerkt:

Uit de resultaten van het aanvullend onderzoek ter plekke van de stortplaats blijkt dat de deze een oppervlakte heeft van ca. 450 m2 en een gemiddelde dikte van 3,5 m. De gemiddelde dikte van de deklaag bedraagt 30-50 cm. De functie van de stortplaats zal in het voorliggend bestemmingsplan worden gewijzigd in golfbaan. Voor het realiseren van deze wijziging zal de stortplaats worden voorzien van een afdeklaag van ten minste 1 meter dik. De kwaliteit van de afdeklaag dient ten minste gelijk te zijn aan de gebiedseigen kwaliteit als bedoeld in het Bodembeheerplan Maastricht, deelgebied “overig (onverdacht)”.

Op basis van de voorliggende analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat geen grond van de afdeklaag behoeft te worden verwijderd. Het aanbrengen van een afdeklaag van ten minste 1 meter geldt eveneens in het geval de stortplaats wordt ingericht als groenvoorziening. Het gehalte aan nikkel in boring M2 onder het stort is boven de interventiewaarde.

Uit aanvullende analyses van monsters uit de diepere lagen van boring M2 is gebleken dat op een diepte van 4,5-5,0 m-mv het nikkelgehalte een lichte overschrijving geeft van de streefwaarde. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat nagenoeg geen uitloging plaatsvindt van nikkel en/of andere zware metalen. Monitoring van het grondwater ter plaatse van de voormalige stortplaats en het afdichten van de stortplaats is derhalve niet noodzakelijk. Het roeren van de bodem dieper dan de dikte van de afdeklaag is niet toegestaan. Ook is in dit bestemmingsplan voor deze locatie een bouwverbod c.q. aanlegverbod opgenomen. Het roeren van de bodem dieper dan de afdeklaag ten behoeve van bouwwerkzaamheden, of beplantingsdoeleinden, kan pas dan worden uitgevoerd nadat het bevoegd gezag goedkeuring heeft gegeven en beschikt heeft op het saneringsplan en de beschikking rechtsgeldig is. Daarna kan eerst vrijstelling van het bouwverbod en/of een aanlegvergunning worden verleend.

- Ten aanzien van locatie B (riolering zwembad) wordt het volgende opgemerkt:

Uit de analyseresultaten blijkt dat er ter plaatse van deze locatie geen verhoogde gehaltes van de onderzochte stoffen, zijnde vluchtige chloorkoolwaterstoffen, ten opzichte van de streefwaarde zijn aangetroffen. Op grond hiervan kan gesteld worden dat op de plaatsen van de onderzochte monsters zich geen chloroform heeft gevormd als gevolg van de lekkage van de riolering.

- Ten aanzien van locatie C (fietscrossbaan) wordt het volgende opgemerkt:

Uit de resultaten blijkt dat alleen in monster MM3 van de bovengrond licht verhoogde gehalten aan koper en kwik zijn aangetoond die de achtergrondwaarden overschrijden. De aangetoonde gehaltes overschrijden niet de tussenwaarde. Oorzaak van de verhoogde gehaltes zijn hoogstwaarschijnlijk de bijmengingen met puin en koolresten in het monster.

- Ten aanzien van locatie D (voormalige boring 67) wordt het volgende opgemerkt:

Zintuiglijk zijn in boring D1 tot een diepte van 1,0 m-mv zwakke bijmengingen met puin en koolresten aangetroffen. Het mengmonster van deze bodemlaag bevatte evenals de zintuiglijk schone ondergrond geen verhoogde gehaltes van de onderzochte stoffen (NEN5740 pakket).

- Ten aanzien van locatie E (vetafscheider pantry) wordt het volgende opgemerkt:

Uit de resultaten blijkt dat in de boring E1 en E2 zowel zintuiglijk geen waarnemingen zijn gedaan die duiden op een lekkage van de vetafscheider. Ook analytisch bevatten beide mengmonsters geen verhoogde gehaltes aan minerale olie. Op grond hiervan kan geconcludeerd worden dat de vetafscheider van de pantry hoogstwaarschijnlijk niet heeft gelekt.

- Ten aanzien van locatie F (voormalig Milieupark) wordt het volgende opgemerkt:

Zintuiglijk is alleen in de bovengrond een zwakke bijmenging met koolresten aangetroffen. In boring F1 ter plaatse van de ontgraving zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van een restverontreiniging van minerale olie. Toetsing van de analyseresultaten geeft in de bovengrond (MM1) aan dat een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aanwezig is van 25 mg/kg. Aangezien voor minerale olie geen achtergrondwaarde is vastgesteld blijft de overschrijding van de streefwaarde gehandhaafd. Het gehalte is echter dermate laag dat het niet als verontreinigd beschouwd wordt. Gezien de samenstelling van de minerale-oliefracties betreft het bovendien waarschijnlijk humuszuren en/of PAK-achtige verbindingen en geen olie. De overige gehaltes zijn lager dan de achtergrondwaarden.

- Ten aanzien van locatie G (illegale brandplaatsen) wordt het volgende opgemerkt:

Ter plaatse van de in het veld duidelijk herkenbare brandplaats G1 en de niet meer als zodanig herkenbare brandplaats G2, zijn in de bovengrond zwakke bijmengingen met koolresten aangetroffen. Analytisch is het monster van brandplaats G1 alleen licht verontreinigd met minerale olie. Het monster bevat tevens een matig verhoogd gehalte aan zink (250 mg/kg), dat echter lager is dan de achtergrondwaarde voor het betreffende gebied. Het gehalte behoeft dus binnen het gebied niet als verhoogd te worden beschouwd. De aanwezigheid van de minerale olie kan verklaard worden door het feit dat het een brandplaats betreft. Het monster van brandplaats G2 bevat geen gehaltes boven de achtergrondwaarden.

- Ten aanzien van locatie H (verharde en halfverharde wegen) wordt het volgende opgemerkt:

Het funderingsmateriaal van de verhardingen is in een aantal boringen zintuiglijk verontreinigd. Het betreft met name bijmengingen met puin in de boringen 1, 15 en 43. Grind en silex worden overigens niet als zintuiglijke verontreinigingen gezien. De analyseresultaten tonen over het algemeen geen verhoogde gehaltes aan boven de achtergrondwaarden. Opvallend is dat in de meeste monsters een verhoogd gehalte aan nikkel wordt aangetroffen, dat echter overal lager is dan de achtergrondwaarde. Enkele monsters bevatten licht verhoogde gehaltes aan olie en PAK, hoofdzakelijk in samenstelling met de bijmenging van puin. Uitzondering vormt de halfverharding ter plaatse van boring 6 nabij de fietscrossbaan. Hier zijn asfaltresten als halfverharding gebruikt. De analyse van het monster toont een sterk verhoogd gehalte aan chroom aan, tot boven de interventiewaarde. Tevens worden gehaltes aan EOX en olie boven de streefwaarde aangetoond. Het verhoogde gehalte aan olie wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de asfaltresten. De ondergrond van deze boringen is zintuiglijk en analytisch (MM25) schoon.

De originele ondergrond bevat slechts incidenteel zintuiglijke bijmengingen. Het betreft dan een zwakke bijmenging van koolresten. Uitzonderingen vormen de boringen 4 (0,4-0,6 m-mv) met asfaltresten en veel puin en boring 10 (0,4-0,7 m-mv) met een matige bijmenging van puin. De analyses van de ondergrond en de separaat onderzochte boring 10, tonen geen verhoogde gehaltes aan boven de achtergrondwaarden.

Het separate monster van boring 4 (0,4-0,6 m-mv) bevat gehaltes aan arseen, cadmium, nikkel en minerale olie boven de achtergrondwaarden, alsmede koper en lood boven de tussenwaarde. Het gehalte aan zink overschrijdt eveneens de tussenwaarde, maar het gehalte is lager dan de achtergrondwaarde en wordt dus niet als verhoogd beschouwd.

- Ten aanzien van locatie I (regenwaterbuffer) wordt het volgende opgemerkt:

In de buffer is op twee plaatsen (I16 en I17) een dunne sliblaag aangetroffen van ca. 5 cm. De analyse van deze sliblaag (MM3) toont een licht verhoogd gehalte van minerale olie aan dat hoogstwaarschijnlijk wordt veroorzaakt door de humus in het slib. De aangetroffen fracties wijzen hier op. De beide andere mengmonsters van de bovenste bodemlaag (20 cm) bevatten geen verhoogde gehaltes van de onderzochte stoffen.

Op grond van de analyseresultaten kan de bodem van de buffer als niet verontreinigd worden beschouwd.

- Ten aanzien van locatie J (bergingsvijver) wordt het volgende opgemerkt:

In de bergingsvijver is op vier plaatsen (J2, J3, J5 en J8) een dunne sliblaag aangetroffen van 5-10 cm. De analyse van het mengmonster van deze sliblaag toont geen verhoogde gehaltes van de onderzochte stoffen aan. Het slib in de bergingsvijver kan op grond van de resultaten als niet verontreinigd worden beschouwd.

- Ten aanzien van locatie K (Overig gebied Nederland) wordt het volgende opgemerkt:

bovengrond.

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn verspreid over het hele plangebied zwakke bijmengingen met puin en koolresten aangetroffen. Alleen in het noordelijk deel worden ook matige en sterke bijmengingen waargenomen. Hier worden ook bijmengingen met sintels en kolengruis aangetroffen. Uit de resultaten blijkt dat slechts in enkele mengmonsters de achtergrondwaarden worden overschreden. Het betreft hierbij vrijwel alleen licht verhoogde gehaltes. Opvallend is dat in de meeste monsters een verhoogd gehalte aan cadmium wordt aangetroffen, dat echter bijna lager is dan de achtergrondwaarde. Enkele monsters bevatten licht verhoogde gehaltes aan cadmium, nikkel, arseen, minerale olie, EOX en PAK, veelal in samenhang met de bijmenging van puin en koolresten maar niet altijd. Het enige monster met een sterk verhoogd gehalte is MM56, zijnde het separate monster van de bovengrond van boring 439. Deze boring is geplaatst in het plantoen langs de Via Regia. Zintuiglijk is in de bovengrond een sterke bijmenging met puin aangetroffen. Het onderzochte monster bevat licht verhoogde gehaltes aan arseen, cadmium en PAK en een sterk verhoogd gehalte aan zink. De verhoogde gehaltes aan minerale olie in de verschillende mengmonsters betreffen in alle gevallen zeer lichte overschrijdingen van de streefwaarde. Het maximale aangetroffen gehalte bedraagt 65 mg/kg. Daarnaast kan op grond van de samenstelling van de minerale olie gesteld worden dat de verhoogde gehaltes hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt worden door humuszuren en/of PAK-achtige verbindingen.

4.4.2 Ondergrond.

In de ondergrond is alleen ter plaatse van boring 376 een matige bijmenging met puin en koolresten aangetroffen en in boring 430 een sterke bijmenging met sintels. De toetsing van de analyseresultaten geeft aan dat de ondergrond vrijwel niet verontreinigd is. Slechts 1 mengmonster bevat een licht verhoogd gehalte aan kwik. De beide zintuiglijk matig tot sterk verontreinigde boringen zijn separaat onderzocht. Alleen in het mengmonster van boring 376 wordt een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetroffen. Ten aanzien van gehaltes aan minerale olie geldt hetzelfde als in de bovengrond. Ook in de ondergrond is het maximaal aangetroffen gehalte 65 mg/kg en kan op grond van de samenstelling van de minerale olie gesteld worden dat de verhoogde gehaltes hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt worden door humuszuren en/of PAK-achtige verbindingen.

Van de gemeten gehaltes boven de achtergrondwaarde als bedoeld in het Bodembeheerplan is van de verontreinigde locaties binnen het plangebied Dousberg een doelmatigheidstoets uitgevoerd in relatie tot de functiewijziging. Binnen het plangebied vinden tevens de navolgende functiewijzigingen plaats.

Deellocatie	Huidige bestemming	Toekomstige bestemming
A. Voormalige grindgroeve/stortplaats	Groenvoorziening	Bouw- en aanleg verbod en verbod om te bouwen
B. Riolering buitenvoorziening	Recreatieve voorziening	Actieve recreatie
D.Boring 67	Agrarisch	Golfbaan
E. Milieupark	Milieupark	Golfbaan en clubhuis
F. Verharde- en halfverharde wegen	Wegen- en groenvoorziening	Positief bestemd voor verkeersdoeleinden

Om deze functiewijzigingen te kunnen realiseren is van de aangetroffen gebiedseigen verontreinigingen van zware metalen en PAK (zoals opgenomen in het Bodembeheerplan Maastricht) boven de achtergrondwaarde van het gebied “overig”, een doelmatigheidstoets uitgevoerd. Op de eerste plaats merken wij op dat binnen het plangebied geen overschrijding is geconstateerd van het aanvaardbare risiconiveau voor het realiseren van de te wijzigen bestemming. Ten aanzien van de doelmatigheidstoets wordt het volgende overwogen. De doelmatigheidstoets is ontwikkeld voor het vergelijken van de noodzaak en de wenselijkheid tot het treffen van saneringsmaatregelen, die verder gaan dan de maatregelen die nodig zijn voor het terugdringen van de risico’s onder de Carn. De doelmatigheidstoets is ontwikkeld als beslissing ondersteunend instrument, waar gemotiveerd vanaf geweken kan worden. De saneringsdoelstelling betreft het herstel van de gebiedseigen kwaliteit door de sanering van de leeflaag. Het milieurendement van de sanering van de leeflaag is berekend middels de invoering van de specifieke gegevens van de onderzoekslocatie. Aangezien overschrijdingen van de achtergrondwaarden die ook in de toets meegenomen worden zich uitsluitend in de leflaag bevinden, zijn de herstelvariant en de leeflaagvariant aan elkaar gelijk.

Uit de doelmatigheidstoets blijkt dat het milieurendement van de sanering kleiner dan 1 is, waarmee het niet rendabel is een sanering uit te voeren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het niet doelmatig is de gebiedseigen kwaliteit te herstellen. Ten aanzien van de aangetroffen verontreinigingen behoeven op grond van de beschikbare gegevens derhalve geen sanerende maatregelen genomen te worden.

4.4.3 Brandvlekken:

Ten aanzien van de brandvlekken kan opgemerkt worden dat hier geen sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging wordt. Deze vlekken dienen bij de realisatie van het plan te worden verwijderd.

4.4.4 Boring K439:

Ten aanzien van de interventiewaarde overschrijding van zink bij boring K439 wordt opgemerkt dat de functie is het voorliggende plan niet wordt gewijzigd. Eventuele sanerende maatregelen dienen in het kader van de Wet bodembescherming te worden uitgevoerd.

Gezien de grootschaligheid van het verkennend bodemonderzoek en de geringe dichtheid van de boorpunten en bijbehorende analyses, alsmede de aanwezigheid van enkele puntbronnen, dient ten behoeve van de aan de orde zijnde bouwaanvragen een bodemonderzoek conform NEN5740 op de bouwlocatie alsnog te worden uitgevoerd, ter bevestiging van bovenstaande conclusies.

~~In 1992 is historisch onderzoek verricht naar eventueel voorkomende bodemverontreinigin-gen.~~

Verdachte lokaties zijn niet gesignaleerd. In relatie tot andere onderzoeken is opgemerkt dat voor zware metalen overschrijding van de norm is te verwachten; het bij gelegenheid doen van nader verkennend onderzoek is aanbevolen.

Het plangebied maakt deel uit van de zone “Overige stedelijk gebied (onverdacht)” van de bodemkwalitietskaart van Maastricht. Deze zone wordt gevormd door het hoger gelegen deel van de gemeente, waar diffuse stedelijke bronnen weinig tot geen grootschalige diffuse bodemverontreiniging wordt verwacht.

Gezien de geringe dichtheid van de boorpunten en bijbehorende analyses, alsmede de aanwezigheid van enkele puntbronnen, dient ten behoeve van de aan de orde zijnde bouwaanvragen een bodemonderzoek conform NEN5740 alsnog te worden uitgevoerd, ter bevestiging van bovenstaande conclusies.

4.5 water

Vanwege diepe grondwaterstanden zijn geen grondwatertrappen gekarteerd. In het gebied komen geen permanent watertoevoerende afwateringen voor. De gronden zijn overwegend goed doorlatend zodat sterke oppervlakte- afvoer zich beperkt tot hevige neerslag. Bufferbasins zijn aangelegd langs de Via Regia en nabij de Heserstraat.

4.6 geluid

Sinds de wetswijziging van 1 maart 1993 van de Wet geluidhinder hebben in principe alle wegen binnen de gemeente een geluidszone. De Wet geluidhinder geeft de gemeenten echter tevens de mogelijkheid een geluidsniveaukaart op te stellen, op basis waarvan automatisch ontheffing kan worden verkregen van de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) voor geluidsbelastingen tot 55 dB(A). De geluidsniveaukaart (door de gemeenteraad van Maastricht vastgesteld bij raadsbesluit van 16 mei 1995) geeft de zoneplichtige wegen aan en beschrijft de geluidszone van alle wegen in de gemeente in de huidige situatie en voor de situatie over 10 jaar.

Algemeen geldt dat wegen in een woonerf en 30 km/uur-zones niet zoneplichtig zijn. De geluidsniveaukaart geeft de uit akoestisch oogpunt gewenste afwikkeling van het verkeer weer en dient te zijn vervaardigd op basis van een verkeersmilieumodel.

Het onderliggende plan betreft de realisatie van niet gevoelige functies in het kader van de wet geluidhinder.

4.7 landschap en natuur

Lokaal is sprake van een betekenisvolle situatie met name door het contrast tussen de openheid van het agrarisch gebied en de beslotenheid van de beboste campingheuvel. Ook de uitzichtmogelijkheden over het Albertkanaal heen zijn positief te waarderen.

Het gebied vertegenwoordigt een groene stadsrand die fungeert als contramal van de stad. Niet alleen de landschappelijke kwaliteit van het projectgebied sec is daarom van belang maar ook de landschappelijke kwaliteit van het projectgebied als onderdeel van zijn omgeving.

De dassenburcht in het westen van het plangebied, nabij de grens met België is niet bewoond en wordt belopen.

Hoge natuurwaarde hebben een perceel oud loofbos en de taluds bij het Albertkanaal. De jongere bebossingen zijn wel reeds van betekenis voor de avifauna. Ook blijkt uit de begroeiing van vrij jonge taluds en bermen dat het gebied zeker interessante potenties heeft voor natuurontwikkeling.

4.8 civieltechnische aspecten

Er bevinden zich in het gebied geen leidingen die in het bestemmingsplan geregeld dienen te worden.

5 Planvorming

5.1 Planvisie

Zoals reeds eerder is aangegeven, is er reeds lange tijd sprake van het realiseren van woningen voor niet-permanente bewoning gecombineerd met een golfbaan.

Over het ontwerp van Soeters van Eldonk Ponec architecten (april 2001) gemaakt in opdracht van SFB Vastgoed is uitvoerig van gedachten gewisseld. Uiteindelijk is over dit ontwerp overeenstemming bereikt tussen de verschillende partijen, waaronder de gemeente Maastricht.

In het ontwikkelde plan zijn drie belangrijke elementen te onderscheiden:

- een gebied met de nadruk op nieuwe verblijfsaccommodatie (ter plaatse van de huidige camping);

- het gebied waar herschikking en aanvulling van sportfaciliteiten plaatsvindt (bestaand zwembad en omgeving);

- een golfaccommodatie “rondom” de berg.

De ontwerpers van het plan beschrijven in de toelichting dat het project qua bebouwing elementen bevat die verwijzen naar een Italiaans bergdorp en dat er mede door de golfaccommodatie (transformatie van agrarisch gebruik naar gras) het gehele gebied verandert in een Engels landschapspark.

Door een integrale ontwikkeling en door het combineren van een aantal aanwezige en toe te voegen functies en kwaliteiten kan een hoogwaardige invulling en herontwikkeling van deze unieke locatie gerealiseerd worden.

5.2 Plandelen en programma

De nieuwe bebouwing concentreert zich voornamelijk op de Dousberg. Hij bestaat uit verblijfsrecreatieve voorzieningen van diverse aard en vorm. De nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd langs de steile zijde, zodat de rest van de berg vrij blijft voor bosontwikkeling. Deze nieuwe verblijfsrecreatieve functie neemt nauwelijks meer ruimte in dan de bestaande camping. Door de vrije toegankelijkheid van het gebied worden de recreatieve uitloopmogelijkheden van de bewoners van Maastricht-West vergroot.

De sport- en recreatieve functies binnen het huidige Dousberg-complex zullen zoveel mogelijk worden geherstructureerd.

In het grasland rondom de berg ligt de golfbaan, waar de bestaande wegen doorheen blijven gaan. De hoogteverschillen en de landschappelijke kenmerken van het gebied zijn gebruikt om het karakter van het gebied te versterken.

Het “Dorpje”

Van de bestaande bebouwing worden de tennishallen en het zwembad met ligweide gehandhaafd, het hotel zal worden verwijderd. De nieuwe geplande bebouwing vormt samen met de bestaande gebouwen een soort dorp onder aan de berg. Een poort biedt toegang tot het centrale plein van het dorp. Op de begane grond van het plein bevindt zich een arcade waarboven appartementen gevestigd worden,verder liggen de ingangen tot de sportfaciliteiten, de winkels en de horeca aan het plein. De entree van het zwembad komt buiten het dorp te liggen, de tennishallen worden opnieuw aangekleed en krijgen een directe relatie tot de tennisvelden. Ook het zwembad kan worden uitgebreid c.q. vernieuwd.

Aan de zuidzijde van het plein zal worden voorzien in boven,-en ondergrondse parkeergelegenheid.

Het “Stadje”

Op de berg zal de nieuwe bebouwing verscholen zijn tussen de bomen. De bebouwing zal bestaan uit een hotelaccomodatie (incl. zwembad), zalen, een restaurant, appartementen, woningen en een parkeergarage. Aan het plein op de berg bevinden zich de horecagelegenheden en de entree tot de zalen. Onder het plein en onder de gebouwen bevindt zich de parkeergarage, de hele berg is dus auto-vrij en bestemd voor het langzame verkeer.

Het bos is overal in het “stadje” zichtbaar, de losse bomen versterken het idee van een bosrijke omgeving.

In het stedenbouwkundig plan voor het “Stadje” en het “Dorpje” is een aantal elementen opgenomen dat verwijst naar de middeleeuwse Italiaans stedenbouw:

- een poort die toegang biedt tot het centrale plein van het dorp;

- de driehoekige vorm van het plein met daaraan gevestigd een arcade;

- de formatie van de gebouwen op de berg;

- de weg die zich langs de berg omhoog beweegt;

- de vestigingsmuur, gevormd door terraswoningen en torens;

- het gebouw waarin het hotel gevestigd is zal worden uitgerust met slanke torens, verwijzend naar de Italiaanse bouwkunst van enkele eeuwen geleden.

- het plein op de berg wordt omsloten door middel van een arcade die overloopt in een brug en het hotel met de zogenaamde Basilica verbindt. In de Basilica zijn horeca en zalen gevestigd.

Aan de rand van de berg en in het bos bevindt zich nog een verdwaalde slanke toren en een drietal lage “plantage huizen” deze bestaan uit ongeveer 15 grondgebonden drive-in huizen die verdiept aan een patio gelegen zijn. In het bos zelf is een aantal boomhutten geplaatst.

Deze hutten zijn verscholen tussen de kruinen van de bomen en verrijken de ervaring en prikkelen de verbeelding van de wandelaars in het bos.

De “Temple of the four winds” vormt de overgang tussen het bos op de berg en het omliggende grasland. In de tempel zal een theehuis gevestigd worden en heeft men een wijds uitzicht over de aangrenzende golfbaan.

Aan de rand van de berg bevinden zich terraswoningen, deze zijn aan elkaar geschakeld door middel van torens.

Door deze aaneenschakeling wordt het idee van een vestingsmuur gecreëerd; dit idee wordt nog versterkt door het verschil in hoogte. De terraswoningen zullen worden uitgevoerd in vijf en de torens in zes bouwlagen. In de woningen en de torens zijn appartementen gevestigd. Vanaf het panoramaterras en vanuit het hotel op de berg heeft men vrij zicht op de horizon in België

De Golfbaan

Op het terrein rond de berg zal een 18-holes golfbaan, 9 holes par 3, en driving, putting en chipping green gerealiseerd worden. De golfbaan zal worden gesitueerd in het huidige agrarisch gebied en het bestaande grasland rondom de Dousberg.

Bij de golfbaan zullen naast een clubhuis ook 21 golfwoningen worden gerealiseerd; deze woningen zullen in of onder de grond geplaatst worden om de landschappelijke kenmerken rond de Dousberg niet te verstoren.

Er heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente Margraten over de ontwikkeling van de golfbaan. De nieuw te ontwikkelen golfbaan op de Dousberg is een ander “soort”golfbaan dan de golfbaan die in de gemeente Margraten aangelegd zal worden, de Maastrichtse golfbaan zal in hoofdzaak bespeeld worden door leden van de Maastrichtse golfclub en door spelers die vakantie houden in de nieuw te realiseren verblijfsaccommodaties. De ruimte die daardoor overblijft is daardoor heel beperkt, derhalve zal er nauwelijks invloed zijn op de het gebruik van de golfbaan in Margraten.

5.3 groen

De sfeer van het gebied wordt met name bepaald door het aanwezige groen en de aanwezige groenstructuren. Voor het Dousberg gebied wordt een hoogwaardige landschappelijke eenheid voorgestaan, de bestaande kwaliteiten van het gebied worden onderkend maar ook versterkt. Op de berg zullen bestaande groenstructuren worden gehandhaafd en nieuwe houtopstanden worden aangelegd. Het vroegere agrarisch gebied zal worden vervangen door een grasland en in gebruik worden genomen door een golfclub. Het bestaande bos wordt als zeer waardevol beschouwd, aan de rand van het bestemmingsgebied zal nieuw bos aangeplant worden om het gebied te omsluiten en het parkachtige karakter van het landschap te ondersteunen.

Het gebied krijgt een groene, duurzame uitstraling. Tegen de woonwijken Pottenberg en Hazendans is voorzien in groene geledingzones, deze moeten voldoende transparant zijn (open plekken, zichtlijnen, onder de bomen doorkijken) om de relatie van de Hazendans en Pottenberg met het Dousberggebied niet te verbreken. Vanuit de golfbaan zal dit soort beplanting nog steeds voldoende schermwerking hebben naar de bestaande bebouwing.

Het Dousberggebied wordt gekenmerkt door een verhoging van de ecologische situatie van oost naar west d.w.z.van parkachtig naar hogere natuurwaarden. Vanuit milieuoogpunt is het gebied langs het Prins Albertkanaal het sterkst ontwikkeld.

5.4 verkeer en parkeren

Om de kwaliteit in het plangebied te waarborgen is een visie geformuleerd binnen het landschapskader m.b.t. verkeer en parkeren. De bereikbaarheid voor autoverkeer respectievelijk de ontsluiting per openbaar vervoer is op dit moment goed. Ook in de toekomst zal de Via Regia de hoofdontsluiting vanuit de stad vormen; de hoofdingang naar het park is aan deze weg gelegen. Binnen het park zal de Dousbergweg samen met enkele andere bestaande historische wegen en paden deze functie overnemen. Verder is in het park de openbare toegankelijk gegarandeerd door middel van wandelroutes en fietspaden die het gebied doorkruisen en wordt tevens toegang tot het park geboden vanuit de omgeving.

Het parkeren vindt geconcentreerd plaats bij resp. het dorpje, het stadje en het golfresort. De mogelijkheid wordt bezien om de parkeerfaciliteit in de vorm van P&R op een aantal momenten in te zetten. Dit in relatie tot de binnenstad (overloop).

In de onderstaande tabel is aangegeven de verkeersproductie per attractie bij het volledig functioneren van het voorliggende plan waarbij

I= boventerrein

II= benedenterrein

III= om de berg heen

IV= sportvelden Daalhof/Hazendans

	I				II					III	IV
periode	hotel + woningen	dagge- bruik vergader- zalen ca.	ski- baan op ter- mijn	-	-	zwem- bad	tennis- baan	health + leisure + fitness	oefen- drive golfclub	golfclub	tennis + klimwand + voetbal daalhof	totaal
winter	800	160	0			200	300	100	-	-	100	1500
zomer	800	160	0			300	300	100	140	200	100	2100
piek	800	320	0			500	300	100	140	200	200	2560

Wanneer deze tabel wordt vergeleken met die in 3.4 blijkt dat wanneer het vigerende plan zou zijn gerealiseerd de situatie ongunstiger zou zijn dat hetgeen te verwachten is bij realisatie van het voorliggende plan.

Samengevat kan t.a.v. verkeer en parkeren het volgende worden gesteld.

De verkeerssituatie is dusdanig dat geen gemotoriseerd verkeer met bestemmingen binnen het plangebied door de omliggende wijken zal gaan. Op een zeer beperkt aantal piekmomenten, bij grote evenementen, zoals bijvoorbeeld een nationaal of internationaal golftoernooi, mag worden verwacht dat er zal worden geparkeerd buiten de in het plan opgenomen parkeerplaatsen echter binnen het plangebied op bermen en grasvelden. Uitgangspunt is dat dergelijk piekmomenten circa 2 maal per jaar zullen voorkomen. Dit is vergelijkbaar met het aantal evenementen zoals ook afgelopen jaren aan de orde is geweest in samenhang met de camping en het zwembad. Een en ander wil zeggen dat voor de omwonenden, als gevolg van de voorgenomen activiteit de overlast voor wat betreft de verkeerssituatie niet zal toenemen.

6 handhaving

6.1 Handhaving en uitvoering

6.1.1 Handhaving

De handhaafbaarheid van het plan staat of valt met de duidelijkheid van, en de kennis van de gebruikers van het plangebied omtrent de juridische regeling. Daarnaast is het van belang zicht te hebben op de bestaande situatie/rechten zoals aanwezig op het moment van planvaststelling. Bij het opstellen van het bestemmingsplan Maastricht-West, deelplan Dousberg is hiermee rekening gehouden.

Dit is in feite de eerste stap van het daadwerkelijke handhavingsbeleid die zo gericht mogelijk afgestemd moet worden op het dan gewenste handhavingsbeleid. Belangrijk zijn daarbij de volgende zaken:

het vastleggen van gericht nader te bepalen “nulsituaties”;

wijze van periodieke controle middels luchtfoto’s en/ of veldonderzoek;

gerichte voorlichting aan handhavingscontroleurs en bewoners/gebruikers, zowel vooraf als nadat het plan is vastgesteld en zowel algemeen als gebiedsgericht; tevens heeft het voordelen als voorlichting en handhaving op onderdelen integraal wordt opgepakt.

Handhaving kent vele aspecten die gezamenlijk tot een goed resultaat moeten leiden. Slechts een aantal is direct toe te schrijven aan de aard en opzet van het bestemmingsplan. Andere aspecten hebben zowel te maken met het voorbereidende planvormingsproces als met nazorg (beheer) en evaluatie achteraf. Ook de ambtelijke betrokkenheid en het politieke draagvlak spelen daarbij een belangrijke rol.

Wanneer de actualisering van het bestemmingsplan gepaard gaat met een consequent handhavingsbeleid en een organisatie die dit mogelijk maakt, is al veel gewonnen. De gemeente heeft hiervoor een aparte beleidsnota uitgezet in de vorm van de nota “Je Maintiendrai, handhaving van regelgeving op het gebied van bouwen en ruimtelijke ordening in de gemeente Maastricht”. Het belang van een dergelijke handhavingsnota ligt erin dat het gemeentebestuur door schriftelijk vastgelegd en openbaar gemaakt handhavingsbeleid, geen of minder risico loopt bij de handhaving door middel van sanctiemiddelen en minder snel door de rechter op de vingers kan worden getikt.

6.1.2 Uitvoering

Het bp. Maastricht-West, deelplan Dousberg moet worden aangemerkt als een ontwikkelingsplan waarbij een nieuwe invulling van het hele gebied wordt vormgegeven. De handhavingsactiviteiten in deze fase zullen met name gericht zijn op het toetsen van de feitelijke ontwikkeling en invulling van het gebied aan de hiervoor opgenomen bestemmingsplanvoorschriften. Hierbij zal bijzondere aandacht zijn voor het gestelde dat de bebouwing voor de golfaccommodatie de landschappelijke kenmerken van het landschap niet verstoort; de bestaande landschappelijke kenmerken, zoals de karakteristieke landschappelijke openheid in delen van het gebied moet worden gerespecteerd, waarbij het beleid er mede op gericht is om de bestaande bebossing en groenstructuren te behouden en uit te breiden. Verder zal worden toegezien op de opgenomen aanlegvergunningplicht m.b.t. ingravingen of ophoging van de bodem met meer dan 1 meter.

De handhaving van de voorschriften zal plaatsvinden op drie niveaus. Nadrukkelijk zal worden ingezet op preventie/toezicht. Gedacht moet hierbij worden aan goede voorlichting en informatie aan de toezichthouders en gebruikers/eigenaren in het gebied. Daarnaast zal vanuit het reguliere werkpakket voor het grootste gedeelte van de beschikbare werktijd uitvoering gegeven worden aan de bouw- en aanlegvergunningverlening en toezicht op de uitvoering daarvan.

Tenslotte zal er repressieve plaats dienen te vinden indien er daadwerkelijk sprake is van afwijking van de gestelde regels en voorschriften. Optreden is geboden om de ontstane illegale situatie ongedaan te maken. Dit kan variëren van het alsnog legaliseren door middel van een vergunningverlening tot het (doen) beëindigen van de overtreding. Op basis van prioritering en differentiering zullen bovenstaande drie handhavingsaspecten worden ingepast in het reguliere werkpakket (handhavingsprogramma).

7 Juridische regeling

7.1 algemeen

De voorschriften bevatten regels omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en bebouwing. Per onderscheiden bestemming is een apart artikel gemaakt.

Per bestemming is in de doeleindenomschrijving aangegeven welke doeleinden binnen die bestemming zijn toegestaan. In de bouwvoorschriften wordt aangegeven welke bebouwing mogelijk is binnen de betreffende bestemming. Bij een aantal bestemmingen zijn flexibili-teitsbepalingen, in de vorm van een vrijstellings- en/of wijzigingsbevoegdheid voor Burge-meester en Wethouders respectievelijk de gemeenteraad, opgenomen om in nader aangegeven gevallen van de voorschriften te kunnen afwijken. Tevens kunnen Burgemeester en Wethouders nadere eisen stellen aan de situering van gebouwen en de inrichting van gronden.

Voorts is een algemene vrijstellingsbevoegdheid voor Burgemeester en Wethouders opge-nomen om voldoende flexibiliteit aan het bestemmingsplan te geven, zonder de rechtsze-kerheid in gevaar te brengen.

7.2 artikelsgewijs

De voorschriften bestaan uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zijn de inleidende bepa-lingen opgenomen (artikel 1 t/m 4), hoofdstuk 2 omvat de bepaling omtrent de bestem-mingen (artikel 5 t/m 13), hoofdstuk 3 bevat de overige bepalingen; de algemene vrijstel-lingsbevoegdheiden wijziginsbevoegdheid (artikel 14 t/m 15) en hoofdstuk 4 bestaat uit de zgn. overgangs, - straf,- en slotbepalingen (artikel 16 t/m 19).

Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen

Artikel 1: begripsbepalingen; de in de voorschriften gebezigde begrippen worden hierin omschreven ter voorkoming van misverstanden of verschil in in-terpretatie.

Artikel 2: meetbepalingen; een omschrijving van de wijze waarop het meten dient plaats te vinden.

Artikel 3: algemene bepalingen geldend voor alle bestemmingen; de hierin opge-nomen artikelleden gelden over het algemeen voor alle bestemmingen.

Artikel 4 : algemene bepalingen in verband met de Wet geluidhinder; dit artikel omvat regels die gelden geluidsgevoelige bebouwing in de onderzoeks-zones ex artikel 74 Wet geluidhinder.

Hoofdstuk 2 Bepalingen in verband met de Bestemmingen

Paragraaf A Bepalingen in verband met alle bestemmingen

Artikel 5: beschrijving in hoofdlijnen; bepaling waarin de beleidslijnen en –voorne-mens voor het plangebied zijn verwoord.

Paragraaf B Bepalingen in verband met de afzonderlijke bestemmingen en

Artikel 6 t/m 10: de bestemmingen. Iedere bestemming is opgebouwd uit:

- een doeleindenomschrijving;

- bouwvoorschriften,

en, indien nodig, een specifieke beschrijving in hoofdlijnen, een vrijstel-lingsbevoegdheid en/of een wijzigingsbevoegdheid. Voorts maakt een nadere eisenregeling deel uit van een aantal bestemmingen.

De in dit plan opgenomen bestemmingen zijn:

- Recreatieve doeleinden (artikel 6)

- Golfaccommodatie (artikel 7)

- Groenvoorziening (artikel 8)

- Woondoeleinden (artikel 9)

- Primair oppervlaktewater (artikel 9A)

- Verkeersdoeleinden (artikel 10)

Paragraaf C Bepalingen in verband met de dubbele bestemmingen

Artikel 11 - Archeologisch attentiegebied (artikel 11)

Artikel 11A - Beschermingszone

Paragraaf D Algemene bepalingen in verband met het gebruik

Artikel 12 en 13: verboden gebruik van gronden resp. bouwwerken; naast een ver-bodsregeling is tevens de zgn. “toverformule“ opgenomen, waarin is ge-regeld dat Burgemeester en Wethouders vrijstelling verlenen van het verbod als strikte toepassing leidt tot een beperking van het meest doel-matige gebruik dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Hoofdstuk 3 Overige bepalingen

Artikel 14: algemene vrijstellingsbevoegdheid voor Burgemeester en Wethouders om:

- de bebouwingsgrenzen in geringe mate te verschuiven;

- van de in de voorschriften genoemde maten met maximaal 10% af te wijken;

- bebouwingsgrenzen met maximaal 2,00 meter te overschrijden.

Artikel 15: algemene wijzigingsbevoegdheid voor Burgemeester en Wethouders om de begrenzingen van de op de Plankaart A aangegeven bestemmingen te wijzigen, met dien verstande dat de oppervlakte van de te wijzigen aaneengesloten bestemming met niet meer dan 10% wordt gewijzigd.

Hoofdstuk 4 Overgangs-, straf- en slotbepalingen.

Artikel 16 en 17: overgangsbepalingen met betrekking tot bebouwing resp. het gebruik van gronden en bouwwerken.

Artikel 18: strafbepaling; op grond van artikel 59 WRO kan afwijkend handelen ten aanzien van bepaalde voorschriften van het plan als een strafbaar feit worden aangemerkt. Overtreding van deze voorschriften kan gestraft worden met een hechtenis van maximaal 6 maanden dan wel een geld-boete.

Artikel19: slotbepaling: dit artikel geeft de titel van de voorschriften aan.

In tabelvorm is hieronder weergegeven wat de belangrijkste onderdelen zijn van het nieuw toe te voegen programma.

Functies	Bestemmingen
	recreatieve doeleinden Artikel 6		golfaccommodatie Artikel 7
	Sub. 1. recreatief centrum	Sub. 2. verblijfs-accommodatie	golf-accommodatie
Sport- en spelaccommodaties	800 m²	450 m²
Voorzieningen ter bevordering van de lichamelijke en geestelijke gezondheid		390 m²
Horecavoorzieningen geen hotels zijnde	650 m²	830 m²
Vergaderfaciliteiten		640 m²
Detailhandelsvoorzieningen gericht op de bestemming recreatieve doeleinden	650 m²
Grondgebonden- en gestapelde woningen, niet permanente bewoning	3.360 m² max. 42 eenheden	23.880 m² max. 292 eenheden	2.000 m² max.21 eenheden
hotelaccommodatie		3.000 m² max. 100 eenheden
Dienstwoningen	1	1
Accommodatie voor administratieve functies ten dienste van de bestemming	490 m²	750 m²
Bijzondere doeleinden	490 m²	750 m²
Gebouwde accommodaties ten behoeve van gebruikers en bezoekers van de speelvelden (incl. detailh. t.b.v. de golfsport)			1.250 m²
Parkeervoorzieningen	Min. 350	Min. 300	Min. 80
Totaal	5.950 m²	30.000 m² (excl. gebouwde ondergrondse p.voorzieningen	3.250 m² incl. gebouwde p. voorzieningen

Het totaal toe te voegen programma bedraagt 45.000 m².

8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid

Het gebied Dousberg (inclusief Belgisch plangebied) is circa 110 hectaren groot. De transformatie (herontwikkeling horizontaal en verticaal) van dit gebied Dousberg tot een integraal toeristisch-recreatief plan geschiedt op basis van de realisatie overeenkomst tussen de gemeente Maastricht en een private partij, zijnde een institutionele belegger.

De gronden inclusief opstallen, gelegen binnen dit gebied (N/B) voor zover in eigendom bij de gemeente Maastricht worden verkocht en overgedragen aan de belegger.

Het programma van dit toeristisch-recreatief plan omvat een 27 holes golfbaan met driving/putting range, 276(hotel/sport) appartementen, 79 grondgebonden woningen, 100 hotelkamers, een geupgraded bestaand binnen- en buitenzwembad, 20 tennis/squashbanen, functionele ruimten (horeca, sport, fitness ect.) en de benodigde parkeerplaatsen op basis van dit programma.

De met deze herontwikkeling (horizontaal en verticaal) gemoeide basisinvestering door de belegger is begroot op € 75.000.000 exclusief B.T.W. De basis investering omvat alle kosten van grondverwerving, te slopen opstallen en grondwerkzaamheden, aanleg wegen, voet- en fietspaden e.d., aanleg groen- en watervoorzieningen, alle bouw-, advies-, ontwikkelings-, rente- en aanloopkosten en kosten voor onvoorzien en risico.

De exploitatie en het beheer inclusief al het onderhoud van et gehele complex met inachtneming van de met de gemeente overeengekomen randvoorwaarden geschiedt op basis van een langdurige huurovereenkomst tussen de belegger en de exploitant.

De haalbaarheidsanalyse van de belegger, waarin voor de geraamde exploitatie-opbrengsten is uitgegaan van een marktconforme bezettingsgraad na de aanloopjaren, geeft aan dat een bruto-aanvangsrendement (BAR) van minimaal 6% haalbaar is.

Inspanningsverplichting

In de privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente Maastricht en de belegger is een inspanningsverplichting vanaf 10 jaren na datum operationeel/exploitabel zijn van het project voor de gemeente opgenomen, om de bestemming recreatieve doeleinden te wijzigen in een bestemming wonen, op het moment dat de bedrijfseconomische omstandigheden zulks noodzakelijk maken en dit in voldoende mate is onderbouwd.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van de inspraak ex artikel 6a W.R.O. en de gemeentelijke inspraakverordening is het voorontwerp bestemmingsplan Maastricht-West, herziening 2001, deelplan Dousberg met ingang van 5 september 2001 tot 13 oktober 2001 ter inzage gelegen. Daarbij is gelegenheid gegeven schriftelijk op het plan te reageren.

Daarnaast heeft op 13 september 2001 in gemeenschapshuis de Romein een informatieavond plaatsgevonden. Tenslotte is op 27 september 2001 in het zelfde gemeenschapshuis een inspraakavond gehouden.

De evaluatie van de inspraakreacties is als bijlage I bij deze toelichting gevoegd.

Naar aanleiding van de tervisielegging in het kader van artikel 23 W.R.O. heeft het bestemmingsplan met ingang van 15 februari 2002 4 weken ter inzage gelegen hierop zijn 3 reacties binnen gekomen. De reacties zijn allemaal ontvankelijk en als bijlage II bij deze toelichting gevoegd.

9 Overleg

9.1 vooroverleg

De voorbije jaren heeft informeel vooroverleg tussen de provincie Limburg en de gemeente Maastricht plaatsgevonden, waaruit is gebleken dat Gedeputeerde Staten in principe positief tegenover het voorliggende initiatief staan.

Een en ander is toegelicht in een brief (d.d. 18 februari 1998 ), deze is als bijlage II bij dit plan bijgevoegd.

Het plan is in het kader van het artikel 10 Bro-overleg aan de diverse instanties toegezonden, de reacties zijn als bijlage III bij deze toelichting bijgevoegd.

+ Experimenten zijn ook buiten de stedelijke groenzones mogelijk

# SER-advies over de Nota Ruimtelijk-economisch beleid (1999)