GEMEENTE EIJSDEN

Achtergronden

Ten behoeve van de recreatieve ontwikkeling in het Maasdal tussen Eijsden en Maastricht zijn, in overleg tussen de provincie en de gemeenten Eijsden en Maastricht, in 1982 randvoorwaarden en uitgangspunten opgesteld. Voor het onderhavige gebied was daarin opgenomen een bestemming ten behoeve van verblijfsrecreatie, met een omvang van 200 à 300 eenheden, gesitueerd op minimaal 400 meter afstand van Oost-Maarland. De randvoorwaarden en uitgangspunten zijn in datzelfde jaar door Planbureau Jongen te Heerlen gevisualiseerd in een ontwikkelingsschets met voorstellen voor een aantal deelprojecten. Deze schets heeft als hulpmiddel gediend voor het maken van een keuze in de ontwikkelingsmogelijkheden.

Na een inspraakprocedure zijn deze randvoorwaarden en uitgangspunten door de gemeenteraden van Maastricht en Eijsden vastgesteld in de vergadering van 16 augustus 1983. Daarbij zijn door de gemeenteraad van Maastricht kleine wijzigingen aangebracht, onder andere aan het onderdeel dat betrekking heeft op de verblijfsrecreatie. De randvoorwaarde betreffende het vakantiewoningencomplex is in Maastricht als volgt vastgesteld:

"Een complex van 200 à 300 vakantiewoningen in de vorm van een kompakt dorp is in beginsel aanvaardbaar. Situering aan de westzijde van de Oosterweg, zoveel mogelijk aansluitend aan de kern Heugem verdient de voorkeur. Ten behoeve van dit dorp mag een ondergeschikte verlegging van de Oosterweg/Hoge Weerd plaatsvinden. Te allen tijde zal rekening moeten worden gehouden met een afstand van minimaal 350 meter tot aan de rioolwaterzuiveringsinstallatie en minimaal 400 meter tot Oost-Maarland. Het karakter van het Maasdal met zijn dorpenreeks in noord-zuidrichting zal moeten worden gehandhaafd."

De randvoorwaarden ten aanzien van het vakantiewoningencomplex zoals die door de gemeente Eijsden zijn vastgesteld (nrs. 6.b. en 7.c.) luiden als volgt:

"Een complex met 200 à 300 bungalows tussen Oost-Maarland en Maastricht is in beginsel aanvaardbaar mits de afstand tussen dit complex (incl. omringend terrein) en de kern Oost-Maarland minimaal 400 meter bedraagt. Inpassing in het bestaande landschap verdient voorkeur. Indien ontgraving ten behoeve van waterpartijen in het complex nodig is, is deze slechts op beperkte schaal aanvaardbaar en deze dient niet primair te geschieden vanuit financieel oogpunt. Gewaakt dient te worden voor verstedelijking van het onderhavige gebied."

"Verlegging Oosterweg langs WRC-Eijsden in oostelijke richting is in beginsel mogelijk indien dit financieel haalbaar is middels financiering vanuit te realiseren objecten en subsidieregelingen. In geval van handhaving bestaande Oosterweg zal aanpassing dienen plaats te vinden".

Deze randvoorwaarden zijn niet met elkaar in strijd, maar liggen in elkaars verlengde.

De bedoelde randvoorwaarden en uitgangspunten hebben ook een rol gespeeld bij de herziening van de nota "Het inrichten van de grindwinningsgebieden in Limburg". Deze is door Gedeputeerde Staten op 13 september 1983 vastgesteld. Het uit die nota voortvloeiende inrichtingsplan voor het Waterrecreatiecentrum Eijsden, vastgesteld op 3 juli 1984 geeft een vertaling van de bovenbedoelde randvoorwaarden voor de verblijfsrecreatie door tussen de oever van de grindplas en de Hoge Weerd, ten zuiden van de gemeentegrens de aanduiding "verblijfsvoorzieningen, bungalows/appartementen" op te nemen.

In 1984 heeft het provinciaal bestuur besloten om de eigendommen, die haar in het kader van de ontgrindingscontracten toevallen te privatiseren. Ook de provinciale eigendommen in het W.R.C. Eijsden vallen daaronder. In dat jaar zijn de jachthaven aan de zuidzijde en de camping en het dagstrand aan de zuidoostzijde overgedragen aan particuliere participanten. Toen is ook gezocht naar gegadigden voor het vakantiewoningenproject. Verschillende geïnteresserden hebben zich daarvoor gemeld maar zijn ofwel door het provinciaal bestuur afgewezen of hebben zich teruggetrokken. Momenteel is Wyckerveste b.v. uit Maastricht bezig met de ontwikkeling van dit project.

Op de gronden, ruwweg ten noorden van de gemeentegrens Eijsden/Maastricht bleken geen commerciële projecten mogelijk.

Streekplan Zuid-Limburg

In het streekplan behoren de terreinen, waarop het verblijfsrecreatief complex is gepland, tot het landelijk gebied, deelgebied 5.1. De verwevingscategorieën voor dit deelgebied zijn natuur 1, landschap 2 en recreatie- en toerisme 1. In dit deelgebied wordt een multifunctionele herinrichting van het vergraven gebied voorgesteld. Tevens is de aanduiding "toeristisch recreatief concentratiegebied" gegeven.

Inzake de verblijfsrecreatie constateert het streekplan, dat er sprake is van een grote variatie in samenstelling, omvang, herkomst en kenmerkend recreatiegedrag van de verschillende doelgroepen. Dat betekent dat een grote diversiteit aan verblijfsrecreatieve voorzieningen moet worden geboden om aan de complexe vraag te kunnen voldoen.

Het streekplan gaat uit van een geringe vergroting van de opvangcapaciteit voor intensieve verblijfsrecreatie in Zuid-Limburg door realisering van nieuwe en uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieve complexen. Daarmee wordt tevens een verlenging van het vakantieseizoen nagestreefd. De voorkeur voor invulling van deze nieuwe capaciteit ligt bij de uitbreiding van bestaande complexen en bij nieuwbouw in het gebied tussen het Oostelijk Mijngebied en de Westelijke Mijnstreek.

Basisplan openluchtrecreatie Heuvelland

Het basisplan signaleert een achterblijvende groei van hoofd- en nevenvakanties in het Heuvelland. Daaraan liggen drie oorzaken ten grondslag, waarvan in dit kader met name van belang is, dat het aanbod aan verblijfsaccommodatie buiten het hoogseizoen niet aansluit op de vraag en onvoldoende is qua omvang. Vanuit de hoofddoelstelling om de kwaliteit en de kwantiteit van de recreatieve en toeristische sector in het Heuvelland te verbeteren, wordt dan ook gepleit voor aanpassing van het verblijfsrecreatieve aanbod op de vraag naar kwaliteit en soort accommodatie. Een vorm van verblijfsaccommodatie die elders in Nederland sterk is opgekomen maar in Zuid-Limburg is achter gebleven, is de vakantiewoning. Bovendien is de kwaliteit van het aanbod in dit gebied over het algemeen minder. Er is een groeiende behoefte aan luxueuzer accommodaties. Aanbevolen wordt om een en ander te realiseren in grote tot middelgrote complexen van 250 tot 500 woningen en in kleine complexen van circa 50 woningen. Vooral deze accommodaties dragen bij aan de gewenste seizoensverlenging. Als vervolg op dit onderzoek gaat de bijbehorende beleidsnota er dan ook van uit, dat in het deelgebied Eijsden particuliere initiatieven voor verblijfsrecreatie annex sportieve recreatie moet worden gestimuleerd.

Structuurvisie Maastricht 1990-2000

In de structuurvisie wordt niet uitgebreid op het onderhavige gebied ingegaan. De ontwikkeling van het W.R.C. Eijsden wordt gezien als een voortgaand proces. Uit de structuurvisie kan een tweetal randvoorwaarden voor het project worden afgeleid:

1. een langzaamverkeersroute langs het water;

2. bij de inrichting van het gebied rekening houden met de structurerende werking van de Gronsveldergrubbe.

Toeristisch-recreatief Beleidsplan Maastricht

In dit plan wordt het gebied St. Pietersberg-W.R.C. Eijsden-Maastricht als één geheel gezien, met een nadruk op een recreatieve functie voor de regio. Voor het onderdeel waterrecreatiecentrum in dit deelgebied wordt de nadruk gelegd op een verdere inrichting voor sport- en oeverrecreatie. De bouw van een toeristische verblijfsaccommodatie behoort tot de mogelijkheden.

Terug naar inhoudsopgave

HOOFDSTUK 2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

Landschapsstructuur

Het landschap aan de oostzijde van de Maas is opgebouwd uit een drietal hoogteniveaus: het laag-, het midden- en het hoogterras van de Maas.

Het laagterras overstroomde vaak, maar het kende verschillende natuurlijke verhogingen (ruggen) die meestal droog bleven. Op deze natuurlijke verhogingen vestigde de mens nederzettingen. Heugem en Oost-Maarland zijn daarvan voorbeelden. Vroeger stroomde het water om Heugem heen. Eerst na de bedijking van de Maas in dit gebied in 1974 is van een regelmatig overstromingsgevaar geen sprake meer.

In het vroegere overstromingsgebied vormden zich zand- en grindafzettingen. Door de grindwinning is in de Maasuiterwaarden een waterplas ontstaan, die overigens nog niet zijn maximale omvang heeft bereikt. Door verdere ontgrinding zal ten westen van Heugem overigens nog een - kleinere - waterplas ontstaan.

Vanuit het hoogterras vindt een natuurlijke afwatering plaats naar de rivier via beken en droogdalen (grubben). De twee belangrijkste zijtakken van de Maas in dit gebied zijn de riviertjes Geul en Voer. Tussen deze beide dienen de Bemelergrubbe met de Kanjel en de Gronsveldergrubbe met de Zeep als belangrijkste waterafvoerende gebieden. Behalve voor de waterafvoer hebben deze grubben met hun kleinere uitlopers een belangrijke functie als landschapsstructurerend element en als ecologische verbinding tussen het hoogterras en de rivier.

Inpassing (zie kaart 1)

Vanwege het belang van de grubben, en in dit geval in het bijzonder van de Gronsveldergrubbe is de bebouwing in deze waterafvoerende gebieden niet gewenst. Tussen de Gronsveldergrubbe en een tweetal kleinere ten zuiden van Gronsveld en Rijckholt is, ten westen van de veiling van Gronsveld, een gebied aanwezig, dat beschouwd kan worden als een kleine vooruitgeschoven post aan het water. Op deze plaats is inpassing van een verblijfsrecreatief project vanuit landschapsoogpunt aanvaardbaar onder enkele voorwaarden.

Het project moet zich presenteren als een compact dorpje aan de rivier, zoals dat langs de Maas overal voorkomt. Realisering van een extensief vakantiebungalowcomplex past niet op deze plaats in het landschap. Het dorpje zal moeten worden voorzien van een groenstructuur die aansluit bij bestaande groenstructuren zoals die bestaan b.v. rondom kasteel Oost en ten westen van Heugen. Een afwisseling van open en gesloten groenstructuren is daarbij kenmerkend. Inpakken in hoog opgaande beplanting is een maatregel die hier niet op zijn plaats is.

Terug naar inhoudsopgave
HOOFDSTUK 3. STEDEBOUWKUNDIGE OPZET

Het complex wordt ontsloten door één hoofdentreepunt aan de Hoge Weerd circa 350 meter ten zuiden van de aansluiting van de Schaapbroekweg op de Hoge Weerd. Als oriëntatiepunt functioneert een appartementengebouw of hotel met restaurant- en centrale voorzieningen. Deze centrale voorzieningen zijn gericht op recreatieve en beheersactiviteiten ten behoeve van het gehele complex.

Aan de zuidkant van deze entree is een parkeervoorziening gekoppeld en aan de noordkant een sportvoorziening voor de eigen recreatieve behoefte. Vanuit beheersoogpunt zijn deze nabij het centrale voorzieningengebouw gesitueerd. Aan de westkant van het entreeplein is een gebouw met een dorpse schaal gesitueerd, dat de aanzet vormt voor de ontsluitingsring aan de ene kant en een verwijzing geeft naar een boulevardje dat eindigt bij een beperkt verkoop- en verhuurpunt aan het water.

Het water is naar binnen gehaald en het dorpje plooit zich als het ware daaromheen. Hiermee worden de afstanden zo kort mogelijk gehouden en wordt aan het water toch een vrij grote mate van intimiteit bereikt. Het haventje krijgt daardoor meer het karakter van een waterplein en ligt beschut. Door deze opzet krijgen de noordwest- en zuidwesthoeken van het plan een bastionvorm. Deze bepalen het karakter van het dorpje, begrenzen het en maken het overzichtelijk.

De noordwesthoek ligt het dichtst bij de aan de overzijde van de Maas gelegen cementfabriek van de E.N.C.I. Door een begeleidende beplanting langs de Maas op de beide oevers zal het dorpje visueel redelijk zijn afgeschermd van dat industriële complex. Toch is er, ook vanwege de bezonning, voor gekozen om in dit bastion een vakantiewoningtype toe te passen, dat zich meer opent in zuidelijke richting naar het binnenterrein, met een eigen patio aan die zijde. Het is een halve-cirkelvormig ritme van vakantiewoningen, door middel van muren aan elkaar gekoppeld.

Het zuidelijke bastion geeft een meer open beeld naar het landschap. Evenals aan het haventje zijn hier appartementen voorzien. Daarmee wordt de ligging optimaal gebruikt bij de situering van deze woningtypen.

De ontsluiting wordt gevormd door een lus met een drietal binnengebieden. De maat van die binnengebieden is zodanig, dat er ruimte is voor een behoorlijke groene recreatieruimte, omzoomd door meer individuele geschakelde of vrijstaande vakantiewoningen. De rand van het gebied wordt verder afgerond met enkele villa-achtige appartementengebouwen.

Het complex biedt langs het water mogelijkheden voor een recreatieve langzaamverkeersverbinding. Bij voorkeur zal deze naar het zuiden nog worden doorgezet. Gezien de verkoop van de daar gelegen terreinen aan andere particuliere recreatie-ondernemers rijst de vraag of het mogelijk zal zijn. Verwacht moet worden, dat vanaf het haventje deze route via de hoofdentree naar de Hoge Weerd terug zal leiden.

Aan de entree van het haventje is voorzien in een horecavoorziening met terras. Daar is de mogelijkheid aanwezig voor aanlegfaciliteiten voor de rondvaartboot. Aan het strandje is een klein verkooppunt voor dagelijkse behoefte in de food-sector en voor de verkoop of verhuur van (water-) sportattributen gesitueerd.

Terug naar inhoudsopgave

HOOFDSTUK 4. PROGRAMMA

Vakantiewoningen

Het aantal aan vakantiewoningen in dit project is zeer gedifferentieerd om tegemoet te kunnen komen aan de al eerder gesignaleerde zeer verschillende behoefte aan verblijfsrecreatieve acommodatie. Het omvat de in tabel 1 aangegeven aantallen vakantiewoningen (zie ook kaart 2).

Tabel 1. Differentiatie vakantiewoningtypen.

Type Aantal Aanduiding

Bungalow, geschakeld of vrijstaand 60 A

Villa met 4 grondgebonden woningen en een

penthouse 30 B

Grondgebonden woningen (zuidrand) 40 C

Grondgebonden woningen met ruime buitenruimte 20 D

Havenappartementen 86 E

Appartementen met grote buitenruimte 33 F

Gebouwen met centrale en verzorgende functies/

hotel G

Appartementen met kleine buitenruimte 30 H

Totaal aantal vakantiewoningen 299

Voorzieningen

Het project kent geen echte slechtweervoorzieningen, zoals vele andere vakantiebungalowparken. Het is te klein om daarvoor een voldoende basis te bieden. De stad Maastricht functioneert in dit geval als slechtweervoorziening.

Uiteraard is er wel sprake van centrale-, café-restaurant en sportvoorzieningen gedimensioneerd op de eigen behoefte van het vakantiedorp. Verder is de mogelijkheid voor een hotel aanwezig in plaats van de appartementen met kleine buitenruimte (H). Het hotel moet gedimensioneerd zijn op de behoefte van Portomaar. Verder is een klein verkooppunt aanwezig voor de dagelijkse behoefte in de food-sector en voor de verkoop en verhuur van (water-)sportartikelen.

De centrale parkeervoorziening is bedoeld voor bezoekers en personeel en omvat ca. 80 plaatsen. Daarbuiten is in het plan rekening gehouden met een parkeernorm van 1,1 per vakantiewoning.

Terug naar inhoudsopgave
HOOFDSTUK 5. MILIEU-ASPECTEN

Geluidhinder

Een complex vakantiewoningen is geen geluidgevoelig object, als bedoeld in de Wet Geluidhinder. Daarom is geen onderzoek ingesteld naar de geluidbelasting vanwege de Hoge Weerd.

Het plangebied ligt met de noordwesthoek nog net binnen de 50 dB(A)-contour, zoals die door het provinciaal bestuur voor de E.N.C.I. is vastgesteld. Omdat grind- en mergelwinningen onlangs door de minister van V.R.O.M. uit het besluit categorie-A-inrichtingen zijn geschrapt, zijn er geen belemmeringen meer vanwege de ontgrinding van Maasoever b.v.

Bodem

Het terrein ter plaatse van het project is ontgrond en later aangevuld met dekgrond elders uit het concessiegebied van de ontgronding. Voorwaarde hiervoor is geweest het aanvullen met schone grond. Het terrein is momenteel eigendom van de provincie Limburg en zal worden overgedragen aan de particulier, die het project zal realiseren. Daarbij zal een gifvrij-verklaring moeten worden afgegeven.

Milieu-effectrapportage

Volgens het Besluit Milieu-effectrapportage behoort de aanleg van een verblijfsrecreatief project in de uiterwaarden tot de projecten waarvoor en milieu-effectrapportage moet worden ingesteld, als het project groter is dan 20 ha. In het onderhavige geval omvat het project 8 à 9 ha, zodat geen milieu-effectrapportage nodig is.

R.W.Z.I. Heugem

De kleinste afstand tussen de grens van dit complex vakantiewoningen en de grens van het terrein van de rioolwaterzuiveringsinstallatie ten zuidoosten van Heugem is circa 425 meter. Daarmee wordt ruim voldaan aan de in hoofdstuk 1 op dit punt genoemde randvoorwaarde.

Terug naar inhoudsopgave

HOOFDSTUK 6. UITVOERBAARHEID

Exploitatieformule

Voor de exploitatie van dit project is een tweetal formules mogelijk.

1. De verkoop van de vakantiewoningen aan particuliere beleggers, die de mogelijkheid hebben om deze via een centrale verhuurorganisatie van de vereniging van eigenaren ook aan derden kunnen verhuren.

2. De bouw geschiedt voor rekening van een belegger of een grote recreatiemaatschappij en het totale complex wordt door middel van verhuur geëxploiteerd.

In eerste instantie wordt geopteerd voor de eerste formule. Door de particuliere eigendom van de vakantiewoning is er meer betrokkenheid van de bewoner/verhuurder bij het project aanwezig, hetgeen de kwaliteit ten goede komt. Men heeft de toekomstwaarde in eigen hand. In verband met het toezicht op het complex zal het nodig zijn de permanente bewoning van een tiental woningen mogelijk te maken.

Door het bouwen van een negental verschillende woningen wordt een zo breed mogelijke markt aangesproken en bediend. Het ligt echter wel in de bedoeling om een zo hoog mogelijke kwaliteit van het project te realiseren.

Financieel-economische uitvoerbaarheid

Het project zal door particulieren worden gerealiseerd, waarbij geen bijdragen van de overheid zullen worden gegeven.

Een overzicht van de globale grondexploitatie is als bijlage opgenomen.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg ex artikel 10 B.R.O.

Het plan is om advies voorgelegd aan de Provinciale Planologische Commissie. Het is in vergaderronde 1991/10 behandeld door de Subcommissie Gemeentelijke Plannen van 21 januari 1992. Daarnaast zijn reacties ontvangen van de Rijksconsulent Economische Zaken en de Hoofdingenieur-Directeur van de Rijkswaterstaat in Limburg.

De reacties zijn als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Ten aanzien van de reacties wordt het volgende opgemerkt.

Planopzet

---------

De relatie tussen de bestemmingskaart, de voorschriften en de kaart "ruimtelijke structuur" is verbeterd. De kaart "ruimtelijke structuur" geeft een globaal beeld van de gewenste eindsituatie. In de daarbij aansluitende beschrijving in hoofdlijnen is een aantal harde elementen beschreven dat essentieel is om tot dat beeld te kunnen komen, zonder dat het uitvoeringsplan een exacte kopie is van de kaart "ruimtelijke structuur".

Volkshuisvesting

----------------

Het koppelen van een boetebeding aan het in de koopovereenkomsten op te nemen kettingbeding is in het kader van de mogelijkheden tot handhaving gewenst. Dit staat echter los van het bestemmingsplan.

Handel en bedrijven

-------------------

In verband met de sociale veiligheid in het complex is het beperken van permanent toezicht tot één beheerder, die op het terrein woont volstrekt onvoldoende, omdat zowel de gemeente Maastricht, als het provinciaal bestuur een openbaar toegankelijk complex wensen. Een enigszins redelijk niveau van sociale veiligheid vereist permanente bewoning van een tiental door het complex verspreide woningen. Deze zullen worden gesitueerd buiten de 50 dB(A)-zone van de E.N.C.I.

De winkel in de food-sector is in de beschrijving in hoofdlijnen gekoppeld aan de behoefte van dit complex.

Recreatie en toerisme

---------------------

De café-restaurantvoorziening is, anders dan in de winkel in de food-sector en de hotelaccommodatie, in de beschrijving in hoofdlijnen niet gekoppeld aan de behoefte van het complex. De omvang is ruim genoeg om een externe functie te kunnen vervullen.

De jachthaven is enkel bedoeld voor de eigen behoefte van het complex. Passantenplaatsen zullen in de bestaande jachthaven bij kasteel Oost en/of in de nog in een vroeg planstadium verkerende jachthaven Pietersplas moeten worden ondergebracht. De jachthaven is een ondergeschikt maar wel essentieel onderdeel van dit complex. De haven bepaalt het karakter van het complex.

Met de Rijkswaterstaat, directie Limburg heeft nader overleg plaatsgehad omtrent de toelaatbare capaciteit van de haven. In het kader van het Beheersplan Maas heeft die dienst een onderzoek ingesteld naar de vaarbelasting door zowel beroeps- als recreatievaart van het gedeelte van de rivier tussen Borgharen en Eijsden. Daarbij zijn alle ligplaatsen geïnventariseerd en zijn met die gegevens berekeningen uitgevoerd. De uitkomst van deze berekening houdt voor Portomaar in: een maximale havenomvang van 145 ligplaatsen. De berekening is als bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen. De haven zoals die in dit plan is voorzien, heeft een omvang van 75 à 100 plaatsen.

Infrastructuur

--------------

De aansluiting op de Oosterweg vloeit voort uit een tweetal overwegingen. In de eerste plaats hangt die samen met de gekozen stedebouwkundige structuur. Daarnaast is, om verkeerskundige redenen, rekening gehouden met een ruime afstand tot aan de nieuwe aansluiting tussen de Oosterweg en de uitrit Gronsveld van de autosnelweg A2. Omtrent de uitvoering van de aansluiting zal overleg worden gepleegd met de hoofdgroep V.W.M.

De doorloopbaarheid van het gebied is in de beschrijving in hoofdlijnen opgenomen.

De centrale parkeerruimte maakt deel uit van de totale parkeerruimte. De overige parkeerplaatsen zijn in kleinere groepjes over het gehele terrein verspreid en bij de grondgebonden vakantiewoningen.

Milieu

------

De woningen die permanent mogen worden bewoond zullen buiten de 50 dB(A)-zone van de E.N.C.I. worden gesitueerd.

Op de bodemkwaliteit kan worden ingegaan zodra de grondoverdracht plaatsvindt tussen de provincie Limburg en de ontwikkelaar.

Overige aspecten

----------------

Voor de realisering van het totale plan zullen alle gronden moeten worden verworven. De rechtbank tracht overeenstemming te bereiken tussen de exploitanten van het dagstrand en het onderhavige project.

Economische uitvoerbaarheid

---------------------------

Een globale exploitatieberekening is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd.

Voorschriften

-------------

De voorschriften zijn aangepast aan de gemaakte opmerkingen, met uitzondering van de opmerking inzake de definities "onderbouw" en "zolder". Deze zijn noodzakelijk voor een juiste hantering van het begrip "bouwlaag".

Inspraak

Het bestemmingsplan is onderwerp geweest van een inspraakavond in het gemeentehuis van Eijsden op 13 mei 1992. Deze inspraakavond was bedoeld voor het gehele plan, gelegen op het grondgebied van de gemeenten Eijsden en Maastricht. De inspraakresultaten kunnen als volgt worden samengevat.

Opmerking Antwoord

1. De jachthaven is met 1 ha groot Door de landschaps- en civieltechnisch

genoeg voor 200 boten. Dat is adviseur van dit project wordt een haven-

teveel voor de toch al volle plas. capaciteit van ca. 100 boten aangegeven.

Hier varen meer dan 2.000 De haven is bedoeld voor degenen die in

vaartuigen rond op topdagen. dit project een vakantiewoning hebben. Verwacht wordt een percentage van 25 à 30% aan bezitters van boten. Daarmee wordt een bezetting van 75 à 100 boten voorzien. In de paragraaf "Overleg ex artikel 10 B.R.O." is onder het kopje "Recreatie en toerisme" een verantwoording gegeven van de omvang van de haven.

2. Het Landschapsbeleidsplan acht Het Landschapsbeleidsplan (L.B.P.) van Maas-

het planten van hoge bomen langs tricht stelt ten aanzien van dit gebied, dat de

de Maas niet juist. Dit plan ontneemt Gronsveldergrubbe met de Zeeop als zuide-

echter elk zicht op de Maas. lijke begrenzing van de stad en als groene

Het is landschapsontsie- wig moeten worden bezien. Zorgvuldige

rend. inpassing van nieuwe ontwikkelingen is hier

vereist.

Inpassing heeft plaatsgevonden zoals om-

schreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting.

Het plan stelt niet dat hoge bomen langs de Maas niet aanvaardbaar zijn, integendeel over sommige delen van de rivierzone wordt gesteld, dat opgaande begroeiingen kunnen worden toegelaten, soms zelfs noodzakelijk zijn om de ruimtelijke structuur te versterken.

3. Wat is het voordeel van dit plan Het plan is een gevolg van een beslissing

voor de inwoners van Eijsden. De van het provinciebestuur om de terreinen die openbare toegankelijkheid is beperkt na ontgrinding aan de provincie toevallen te

tot een voetpad langs het water. privatiseren. Mogelijkheden voor de eigen

Watersportmogelijkheden worden de inwoners zijn er via het openbare dagstrand,

eigen inwoners onthouden. de jachthaven en enkele verenigingsterreinen.

Levert dit plan voor Eijsden werkgele- Het verblijfsrecreatieve project is opgenomen

genheid op? Dit is een project voor op basis van de tussen de provincie en de

mensen die met hun geld elders gemeenten Eijsden en Maastricht

terecht kunnen. Overeengekomen randvoorwaarden. Afhankelijk van de exploitatieformule zal het project tot 100 mensen werkgelegenheid kunnen bieden.

Door de heer en mevrouw Pulles uit Maastricht is een zeer uitgebreid schriftelijk commentaar geleverd op het plan. De brief is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Het commentaar is gebaseerd op een bestudering van de kaart die als een beeld van ruimtelijke structuur aan het bestemmingsplan is toegevoegd. Deze kaart is als een proeve van uitwerking opgesteld en dient, ook volgens de beschrijving in hoofdlijnen bij artikel 3, alleen maar als illustratie van het stedebouwkundig beeld dat wordt nagestreefd. De harde randvoorwaarden staan opgesomd in artikel 3. Zij blijven op een hoger abstractieniveau. Het commentaar is op vele plaatsen zeer gedetailleerd en kan bij de opstelling van het inrichtingsplan dienen als checklist.

Op de opmerkingen die niet reeds aan de orde zijn geweest in de bovenstaande behandeling van de mondelinge reacties, wordt hieronder ingegaan.

Planologie

De situering van het verblijfsrecreatief project en het karakter (dorpsachtig, geen amorf bungalowpark) zijn door de provincie en de beide gemeenten, na inspraak, in 1983 vastgelegd. De situering is geconcretiseerd op basis van de landschappelijke overwegingen, omschreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting. De door de drie overheden afgesproken afstanden ten opzichte van de R.W.Z.I. Heugem en Oost-Maarland garanderen handhaving van open zones tussen Maastricht en Eijsden.

De afstand van minimaal 40 meter ten opzichte van de Hoge Weerd is voldoende voor vakantiewoningen. Tussen de weg en de woningen wordt een groenzone aangebracht. Een zo direct mogelijke toegang vanaf de autosnelweg A2 (uitrit Gronsveld) en de Hoge Weerd is van belang voor het project zelf en voor de verkeersveiligheid. Het aantal uitritten op de Hoge Weerd is niet zodanig groot dat daardoor ernstige problemen moeten worden verwacht.

Het bestemmingsplan zal voor het gehele project gelden, inclusief het gedeelte op Maastrichts grondgebied. Het gedeelte ten noorden van het project wordt in een ander bestemmingsplan opgenomen. Voor de invulling van het entreegebouw met de centrale voorzieningen zijn twee mogelijkheden gegeven: hotelkamers of appartementen met een kleine buitenruimte. Een hotel verdient de voorkeur.

Stedebouwkunde

Zoals al eerder (onder planologie) aangegeven, is het project niet ontworpen als een open en amorf bungalowpark, in de lijn van de Centerparks-formule, maar als een dorpje aan de Maas, juist omdat dat in deze omgeving past. Ten zuiden van Maastricht liggen diverse dorpen op een rij aan of langs de Maas: Heugem - Oost-Maarland - Eijsden. De stedebouwkundige opzet gaat verder uit van een tweetal bastionvormige bebouwingen aan het water, met een beschermd "waterplein" ertussen in.

De hoogte van de bebouwing wordt door de heer en mevrouw Pulles sterk overdreven, vooral ook in verband met de bezonning en de privacy. In feite gaat het hier om een gedeelte van de bebouwing met een goothoogte van maximaal ca. 8 meter. De woningen in het midden krijgen een goothoogte van ca. 6 meter. Voor inkijk of belemmering van het zonlicht behoeft daarom niet te worden gevreesd. Bebouwing van vergelijkbare hoogte komt in vrijwel ieder Zuid-Limburgs dorp voor. De oude, typisch Limburgse carré-boerderij is ook massaal en hoog. Dat leidt nergens tot een conclusie van horizonvervuiling. De reactie gaat teveel uit van niet-vergelijkbare situaties in het vlakke polderlandschap van het westelijke landsdeel.

De bouwhoogte en intensiteit zijn voldoende in de voorschriften aangegeven, door middel van het maximaal aantal vakantiewoningen en de maximale hoogte in bouwlagen. Het gaat hier om een globale, niet nader uit te werken bestemming. De dakvorm, de bouwmaterialen en de kleurenkeuze worden niet vastgelegd. Het gaat immers niet om een beschermd dorpsgezicht.

Recreatie

De grootte van de bouwkavels is niet bekend, omdat er nog geen definitief inrichtingsplan is opgesteld. Het ligt wel in de bedoeling om de privékavels klein te houden en het openbare gedeelte zo groot mogelijk. Daarmee wordt het recreatieve karakter benadrukt. Alle woningen liggen aan de toegangswegen.

Het vakantiedorp is bedoeld om mensen aan te trekken die interesse hebben voor deze regio. Het heeft niet het introverte karakter van andere verblijfsrecreatieve complexen, die met uitgebreide slechtweervoorzieningen proberen de mensen binnen de poort te houden. Er wordt duidelijk op een andere markt gemikt. Dagstrand, jachthaven en tennisvelden zijn de openluchtrecreatievoorzieningen, die het project zelf biedt. De centrale voorzieningen zijn met opzet zo klein mogelijk gehouden, zodat geen concurrentie ontstaat voor de (buurt)voorzieningen in Maastricht en de kernen van de gemeente Eijsden.

Het openbare pad is bedoeld om de doorloopbaarheid van het Waterrecreatiecentrum Eijsden te kunnen handhaven. Het wisselen van de bewoners is het kenmerk van een verblijfsrecreatief complex. Het is juist dit kenmerk, waaraan de overheden hechten. De centrale parkeergelegenheid is niet de enige parkeergelegenheid. Zij is bedoeld voor bezoekers. Bij of in de onmiddellijke nabijheid van de vakantiewoningen wordt voorzien in parkeergelegenheid conform de eisen van de Bouwverordening.

Over de afvalverwerking zal de exploitant een afspraak moeten maken met de beide gemeenten. Afhankelijk van deze afspraken zullen voorzieningen moeten worden getroffen. De plek waar dat zal gebeuren behoeft niet in het bestemmingsplan te worden vastgelegd. Voor een openbaar toilet is voldoende ruimte binnen het dienstgebouw nabij het dagstrand en de jachthaven.

De boten die in de jachthaven een ligplaats zullen innemen, zullen voor hun voorzieningen gebruik moeten maken van één van de andere echte jachthavens in de onmiddellijke omgeving. Daarover bestaan contacten.

In de gebouwen voor de centrale voorzieningen is voldoende ruimte om te voorzien in personeelsruimten.

Om permanente bewoning uit te sluiten, mogen de bewoners maximaal 180 dagen per jaar aaneengesloten in de vakantiewoningen verblijven. De controle daarop is niet eenvoudig maar wel mogelijk. De regeling, zowel in het bestemmingsplan, als via de koopovereenkomst, is ontwikkeld door de provincie Zuid-Holland. In de kustprovincies heeft men meer ervaring met dit soort problemen. De tien permanent te bewonen woningen zijn overigens niet bedoeld als bedrijfswoningen. Zij zijn bedoeld als een element van sociale controle, dat noodzakelijk is vanwege de openbare toegankelijkheid van het complex.

Zoals reeds eerder vermeld, ligt het niet in de bedoeling om in het complex slechtweervoorzieningen te realiseren. Van het overkappen van de tennisbanen is dan ook geen sprake.

Watersport

De jachthaven is uitsluitend bedoeld als ligplaats voor 75 à 100 boten. Er worden afspraken gemaakt over het medegebruik van de voorzieningen van de echte jachthavens in de onmiddellijke nabijheid. Het project is niet opgezet als jachthaven met bijbehorende vakantiewoningen, maar als verblijfsrecreatief complex met een mogelijkheid om boten af te meren. Daarom worden in principe ook geen voorzieningen voor passanten getroffen. Als er in dit gebied een zeilschooltje noodzakelijk is, ligt een combinatie met een echte jachthaven eerder voor de hand, dan met dit verblijfsrecreatief complex. Ten aanzien van de vaarcapaciteit van de plas kan worden verwezen naar het antwoord onder het kopje "Recreatie en toerisme" van de paragraaf "Overleg ex artikel 10 B.R.O.".

Zoals reeds eerder opgemerkt wordt de hoogte van de bebouwing door de heer en mevrouw Pulles sterk overdreven. Van woningen met een goothoogte van maximaal 8 meter aan de oostkant van de plas zal nauwelijks invloed uitgaan op de wind. Het St. Pietersbergmassief aan de westzijde zal daarop veel meer invloed hebben. Hier is geen sprake van een volledig open situatie, zoals op de Hollandse plassen en de Friese meren aanwezig is.

De dam is noodzakelijk om vervuiling en dichtslibbing van de haven te voorkomen. Omvang, vorm en ligging zijn door de civieltechnisch adviseur op deze wijze vastgesteld. Daarbij is rekening gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de plas.

Exploitatie

In de loop van de ontwikkeling van het project zijn diverse haalbaarheidsonderzoeken gedaan, die regelmatig worden geactualiseerd. Op dit moment (augustus 1992) wordt gewerkt aan een nieuwe actualisering. Steeds is gebleken, dat het gaat om een haalbaar project. De kandidaten voor de exploitatie van het project zijn voor het bestemmingsplan niet relevant. Het gaat om de planologische aanvaardbaarheid van dit project op deze plaats.

Op de exploitatieformule is in hoofdstuk 6 van de toelichting ingegaan.

Gehoord en gelezen

Met de provincie Limburg zijn afspraken gemaakt over de levering van het totale, voor de realisering van het project benodigde terrein.

Inzake het planten van hoge bomen wordt verwezen naar het antwoord op de mondelinge inspraakreacties onder 2.

Eerdere projectontwikkelaars zijn uitgegaan van andere concepten.

Op de totstandkoming van de randvoorwaarden is in de toelichting uitvoerig ingegaan.

De plannen voor Portomaar zijn door een groep van deskundige bureaus op het gebied van stedebouw, landschap en architectuur opgesteld.

Het terrein kan worden ontsloten via de regionale busverbinding tussen Maastricht en Eijsden. Met de V.S.L. zal contact worden opgenomen over de aanleg van een bushalte.

Op de slechtweeraccommodatie is al eerder uitvoerig ingegaan.

De ontgrinding heeft inbreuk gemaakt op de natuur. Het project wordt gerealiseerd op een kunstmatig tot stand gekomen, opgevulde oever. De A.N.W.B.-routes worden niet aangetast.

Al eerder is onder "Recreatie" ingegaan op het controlevraagstuk.

Op de opmerkingen van P.P.C. en R.W.S. is eerder in de paragraaf "Maatschappelijke uitvoerbaarheid" ingegaan.

Het bestemmingsplan wordt door de beide gemeenten vastgesteld. Het doet niet ter zake of één van de gemeenten of een particulier opdracht heeft gegeven tot het opstellen van het plan.

Terug naar inhoudsopgave
HOOFDSTUK 7. PLANBESCHRIJVING

Het plangebied is grotendeels gelegen in de gemeente Eijsden. Het noordelijk gedeelte is op Maastrichts grondgebied gelegen. Dat betekent, dat beide gemeenten voor hun eigen onderdeel een bestemmingsplan zullen moeten vaststellen.

Het onderhavige plan is zodanig opgezet, dat het bruikbaar is voor beide gemeenten. De beide gemeenteraden kunnen het plan, voor zover het het eigen grondgebied betreft, vaststellen.

Omdat het hier om één verblijfsrecreatief project gaat heeft het gehele plangebied één globale bestemming Uit te werken recreatieve doeleinden, verblijfsrecreatie (URv) gekregen, die in zijn geheel, of desgewenst in fasen moet worden uitgewerkt. De bij de voorschriften opgenomen kaart geeft een stedebouwkundig eindbeeld, die niet tot doel heeft de details vast te leggen, maar te dienen als een voorbeelduitwerking met bepaalde karakteristieken, die in het (de) eigenlijke uitwerkingsplan(nen) moeten kunnen worden teruggevonden. Daartoe zijn de belangrijkste onderdelen als harde elementen in de beschrijving in hoofdlijnen opgenomen. In de beschrijving in hoofdlijnen zijn tevens bepalingen opgenomen die, tezamen met een kettingbeding met boetebepaling in de voor de woningen te sluiten koopovereenkomsten, moeten garanderen dat hier sprake is van recreatieve woningen en niet van permanente bewoning.

Het geheel is gecompleteerd met te hanteren voorschriften omtrent de soort, hoogte en omvang van de bebouwing.

De overgangsbepalingen blijven beperkt tot strijdig gebruik van gronden. Op het terrein zijn geen bouwwerken aanwezig zodat overgangsbepalingen dienaangaande overbodig zijn.

Terug naar inhoudsopgave

Artikel 1 Begripsbepalingen

In deze voorschriften wordt verstaan onder:

a. het plan:

het bestemmingsplan Portomaar als aangegeven op:

de bestemmingskaart en deze voorschriften;

b. additionele voorzieningen:

die voorzieningen, die direct of indirect samenhangen met de bestemming;

c. bebouwing:

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

d. bouwlaag:

een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke hoogte of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder;

c. detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

f. gestapelde recreatiewoonverblijven:

een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen recreatiewoonverblijven omvat;

g. onderbouw:

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil ligt.

h. peil:

het niveau van het hoogste punt van de rijbaan ter plaatse van het bouwperceel;

i. recreatiewoonverblijf:

een gebouw, geen woonkeet en geen caravan of ander bouwsel op wielen zijnde, bestemd om uitsluitend door personen, die hun hoofdverblijf elders hebben, gedurende maximaal 180 dagen aaneengesloten te worden bewoond;

j. zolder:

een gedeelte van een gebouw, waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Terug naar inhoudsopgave

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

a. lengte, breedte en diepte van een gebouw:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidsmuren);

b. oppervlakte van een gebouw:

tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidsmuren);

c. hoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot het hoogste punt van het bouwwerk; voor wat betreft gebouwen worden antennes, schoorstenen en andere ondergeschikte dakopbouwen hierbij niet meegerekend;

d. inhoud van een gebouw:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken (en/of de harten van gemeenschappelijke scheidsmuren) en de dakvlakken, zulks met inbegrip van erkers en dakkapellen, en boven peil;

e. afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens:

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is;

f. bruto vloeroppervlakte van een bouwlaag:

op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijden van de gevelmuren (en/of gemeenschappelijke scheidsmuren);

g. bedrijfsvloeroppervlakte:

binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten;

Terug naar inhoudsopgave

Artikel 3 Uit te werken recreatieve doeleinden, verblijfsrecreatie (URv)

1. Bestemming

De als zodanig op de bestemmingskaart aangegeven gronden zijn uitsluitend bestemd voor de verblijfsrecreatie inclusief een hotel, met de daarbij behorende additionele voorzieningen, zoals:

- 10 permanente woningen ten behoeve van beheer en sociale controle;

- centrale beheers- en ontmoetingsruimten;

- café-restaurantvoorzieningen;

- detailhandelsvoorzieningen;

- wegen en paden;

- jachthaven en stranden;

- groenvoorzieningen.

2. Uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken deze bestemming in zijn geheel of in onderdelen uit met inachtneming van de volgende regels:

Verblijfsrecreatieve voorzieningen

----------------------------------

a. Er worden maximaal 300 recreatiewoonverblijven in een negental typen voorzien, waarbij tevens hotelaccommodatie kan worden gerealiseerd in een omvang die past bij de behoefte van dit verblijfsrecreatief complex. Per woonverblijf dient 1,1 parkeerplaats te worden aangelegd.

b. Deze woonverblijven mogen uitsluitend gedurende een aaneengesloten periode van maximaal 180 dagen worden bewoond door personen, die hun hoofdverblijf elders hebben; permanente bewoning is in strijd met deze bestemming.

c. Permanente bewoning van 10 woningen ten behoeve van beheer en sociale controle is toegestaan.

Ruimtelijke structuur

---------------------

Bebouwing en inrichting van gronden moet in overeenstemming zijn met het stedebouwkundig beeld, zoals dat wordt opgeroepen door de kaart "ruimtelijke structuur". Als harde elementen in deze structuur moeten worden gehanteerd:

a. het bastionvormige, aaneengesloten karakter van de bebouwing in de noordwestelijke en de zuidwestelijke hoeken van het plangebied;

b. de ruimtelijke begrenzing van de havenkom door hogere bebouwing en een steenachtige buitenruimte;

c. de aanwezigheid van een plein, begrensd door een hogere bebouwing, waarin o.a. de centrale- en beheersvoorzieningen worden opgenomen en waarin de mogelijkheid voor het realiseren van kleine appartementen of hotelkamers aanwezig is;

d. een groenstructuur van open, groene (speel-)plekken met water binnen de bouwblokken en een half open in het omringende landschap passende groenzone rondom het plangebied;

e. de situering van de hoofdtoegang van het terrein zal op circa 350 meter ten zuiden van de aansluiting van de Schaapbroekweg aan de Hoge Weerd worden gerealiseerd;

f. de ontsluiting voor auto's vindt plaats door middel van een binnenring met een drietal tussenverbindingen;

g. een openbaar toegankelijke wandelverbinding langs de oever van de plas, die deel uitmaakt van een doorgaande route; de ruimte tussen de oever en de bastionvormige bebouwing in de noordwesthoek moet minimaal 17 meter bedragen;

h. de situering van een centrale parkeervoorziening voor minimaal 80 auto's ten zuiden van de hoofdingang;

i. de situering van een café-restaurantvoorziening aan de haven en een, vanuit de behoefte van dit verblijfsrecreatief complex noodzakelijk, verkooppunt voor dagelijkse behoefte in de food-sector en voor de verkoop of verhuur van (water-)sportattributen aan het strand.

Bebouwing

---------

a. Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan ten behoeve van deze bestemming.

b. Het aantal bouwlagen mag maximaal 3 bedragen, met uitzondering van de gebouwen ten noordoosten van het plein bij de hoofdentree; deze mogen maximaal 4 bouwlagen hoog zijn.

c. De hoogte van andere bouwwerken mag maximaal 3,00 meter zijn.

d. De verhouding tussen de grondgebonden en de gestapelde recreatiewoonverblijven moet ongeveer 50-50 bedragen.

e. De totale bedrijfsvloeroppervlakte van de voorzieningen mag niet meer bedragen dan:

- ontmoetings- en beheersruimten 600 m2

- café-restaurant 500 m2

- detailhandel/verhuur 300 m2

3. Beheerregeling

Zolang en voor zover een uitwerkingsplan ten behoeve van de bestemming geen rechtskracht heeft verkregen, mag uitsluitend worden gebouwd indien het bouwplan in overeenstemming is met het voor die bestemming uitgewerkte plan en mits van gedeputeerde staten een verklaring van geen bezwaar is ontvangen. Burgemeester en wethouders stellen de belanghebbenden gedurende twee weken in de gelegenheid, vooraf schriftelijk bezwaren in te dienen tegen het bouwplan.

Terug naar inhoudsopgave

Artikel 4 Verboden gebruik van gronden en opstallen

1. Het is verboden gronden en opstallen begrepen in dit plan te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met dit plan.

2. Burgemeester en wethouders verlenen van het bepaalde in lid 1 vrijstelling, als strikte toepassing van de voorschriften leidt tot een beperking van het meest doelmatig gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Terug naar inhoudsopgave

Artikel 5 Overgangsbepaling omtrent het gebruik van gronden

1. Het gebruik van gronden anders dan voor bebouwing, dat in strijd is met het in dit plan bepaalde en dat bestaat op het tijdstip, waarop het plan voor zover betrekking hebbend op de strijdigheid van dat gebruik van kracht wordt, mag worden voortgezet en/of gewijzigd, mits door die wijziging de strijdigheid met het plan niet wordt vergroot.

Terug naar inhoudsopgave

Artikel 6 Strafbepaling

Overtreding van het verbod genoemd in artikel 4, lid 1 wordt als een strafbaar feit aangemerkt.

Terug naar inhoudsopgave