Momenteel vigeren in het plangebied een aantal bestemmingsplannen: Bestemmingsplan Biesland, Bestemmingsplan Campagne 1e herziening, 3e wijziging partieel bestemmingsplan Wolder, Herziening bestemmingsplan omgeving Diependaalstraat, Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1954 en Partieel uitbreidingsplan Wolder (terrein Bocken c.a.). Deze bestemmingsplannen bieden een gedetailleerde regeling voor het plangebied. Figuur 2 geeft de driedeling van het plangebied in Biesland-Campagne-Wolder aan.

Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het buitengebied van de gemeente Maastricht. Voor het buitengebied geldt het 'Bestemmingsplan Buitengebied 1e herziening'. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juli 1986 en goedgekeurd door G.S. op 25 november 1986 en geeft het merendeel van de gronden aan de zuidzijde van het plangebied Biesland-Campagne-Wolder de bestemming 'Agrarisch gebied met hoge landschappelijke waarde'.

Aan de noordzijde grenst dit- bestemmingsplan aan het bestemmingsplan Maastricht-West, herziening 1995. De deelplannen Daalhof/Wolder-noord en Mariaberg-Trichterveld zijn vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juli 1996 en door GS op 7 februari 1995.

Dit bestemmingsplan grenst aan de oostzijde aan het bestemmingsplan Maas en Jeker, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 9 juli 1996 en goedgekeurd door G.S. op 17 december 1996.

Structuurplan Maastricht 2005

De Structuurvisie Maastricht 1990-2000 is momenteel zo ver qua uitvoering van projecten of planvoorbereiding, dat het ruimtelijk beleid voor de periode daarna geformuleerd dient te worden. Daartoe heeft de gemeente Maastricht het Structuurplan Maastricht 2005[1] opgesteld. Dit Structuurplan, in de vorm van een discussiestuk, heeft tot doel antwoord te geven op de nieuwe opgaven voor stad en regio, zoals de woningbouwproductie, de behoefte aan bedrijfsterreinen en de uitbreiding van de detailhandel. De 'morfologische aanpak', die de basis was van de Structuurvisie Maastricht 1990-2000, een 'compacte stad in een weids landschap', zal ook de komende jaren de basis zijn van het ruimtelijk beleid.

Dit bestemmingsplan mag niet in strijd zijn met het algemeen ruimtelijk beleid zoals geformuleerd in het Structuurplan. In dit Structuurplan is aangegeven dat de vitaliteit en duurzaamheid van de stad voor de toekomst gewaarborgd dient te worden. Een veelheid aan ruimtevragende functies moet een plaats krijgen in (of in nabijheid van) de stad. Dit terwijl de stad en stadsdelen

leefbaar moeten blijven. En zonder de natuurlijke ligging van de stad in het landschap en de kwaliteit van de stadsgrenzen geweld aan te doen.

Het plan is vertaald in 16 actiepunten. Een van deze actiepunten heeft betrekking op het plangebied Biesland-Campagne-Wolder. Het gaat om het actiepunt St. Pietersberg/Jekerdal/Cannerberg: het beheren van de bestaande kwaliteiten en waarden, het komen tot een ecologische verbetering en het uitbreiden van de netwerken en toegankelijkheid ten behoeve van (extensieve) recreatie en toerisme. Daarbij dient het sportpark Jekerdal ruimtelijk goed te worden ingericht.

Opzet van deze toelichting

In hoofdstuk 1 van deze toelichting is ingegaan op een aantal verschillende aspecten, die een inleidend karakter hebben, zoals begrenzing van het plangebied, de vigerende bestemmingsplannen, de aanleiding van de planopstelling en de algemene beleidsuitgangspunten vanuit het Structuurplan Maastricht 2005.

De hoofdstukken 2 tot en met 5 geven zicht op de bestaande situatie in het plangebied, op het gebied van landschap, cultuurhistorie en ruimte; de functionele structuur; verkeer en infrastructuur en milieu en op het beleid dat ten aanzien van deze aspecten wordt gevoerd. De analyse van de huidige situatie staat in deze hoofdstukken centraal. Per aspect wordt vervolgens geconcludeerd wat momenteel de knelpunten in het plangebied zijn.

In hoofdstuk 6 wordt op basis van de gesignaleerde knelpunten, een concreet programma geformuleerd, dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan. Dit programma uit zich in een ruimtelijk en functioneel ontwikkelingsperspectief, een verkeersprogramma en een milieuprogramma.

In hoofdstuk 7 wordt de keuze voor het toegepaste planmodel toegelicht en wordt nader ingegaan op de planvoorschriften.

Hoofdstuk 8 gaat in op de financieel-economische aspecten van het plan, terwijl hoofdstuk 9 de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht. In dit hoofdstuk worden tevens de resultaten van de inspraak en het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening behandeld.

HOOFDSTUK 2 RUIMTELIJK-STEDENBOUWKUNDIGE ASPECTEN

Landschapsstructuur

Op bepaalde plekken reikt het landschap tot diep in de stad. Dit is onder meer het geval in de omgeving van het gebied Biesland, Campagne, Wolder. Momenteel vormen de westhelling van de St Pietersberg, de Cannerberg en het Jekerdal visueel-ruimtelijk een geheel. In Biesland en Campagne is optimaal gebruik gemaakt van het reliëf op de hellende dalwand van het Jekerdal. In Wolder is de relatie met het omringende landschap duidelijk aanwezig.

Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan het Jekerdal en de Cannerberg/ Louwberg, die respectievelijk gekenmerkt worden als een rivierdalengebied en een plateau-hoogterrasgebied. Rivierdalengebieden zijn relatief vlak, vrij open en vrij lang in cultuur. Tot het eind van de negentiende eeuw was het Jekerdal niet bebouwd. Het plateau-hoogterrasgebied van de Cannerberg is tegenwoordig voornamelijk agrarisch in gebruik.

Groene wiggen

Het landschap dringt ver de stad Maastricht in, in de vorm van de zogenaamde 'groene wiggen'[2]. In Biesland-Campagne-Wolder zijn de wiggen het Jekerdal (de Jeker brengt het landschap tot binnen de Singels) en het droogdal Wolder, dat gekoppeld is aan de groene wig te Daalhof.

Het beeld van het Jekerdal is opgebouwd uit de vlakke dalbodem met de meanderende Jeker. Richting de stad, ter hoogte van het Waldeckpark, vernauwt het dal zich door bebouwing aan weerszijden en verdwijnt de typische dalbeleving van ruimte en hellende dalwanden. De Cannerweg en de Bieslanderweg markeren de randen van de dalbodem ten noorden van de Jeker.

Voor het droogdal in Wolder zijn de hellende dalwanden, openheid en een hoofdrichting die naar het zuiden afloopt kenmerkend. De dalwanden bestaan uit weilanden en boomgaarden. Het droogdal in Wolder geeft een prachtig uitzicht op de Canner- en St. Pietersberg. Het droogdal brengt als groene ruimte een geleding aan tussen de woonwijken Daalhof, Wolder en Campagne. Aan weerszijden van de Tongerseweg is de ruimtelijke visie en visuele samenhang verstoord door de aanwezigheid van bebouwing. Het droogdal is overwegend particulier eigendom en grotendeels in gebruik als tuin of erf, met als gevolg dat de wig een verstopte en versnipperde indruk maakt.

Daarnaast is momenteel het tunneltje onder de Tongerseweg afgesloten, hetgeen de toegang tot het gebied bemoeilijkt.

Ontwikkeling van de groene wiggen wordt voorgestaan, zodat een heldere en duurzame groene ruimtelijke structuur ontstaat, de interne samenhang verbetert en de toegankelijkheid voor wandelaars vergroot wordt.

Landschapsbeleidsplan

De gemeente Maastricht heeft een Landschapsbeleidsplan[3] opgesteld. Dit plan draagt zorg voor de visueel-landschappelijke, natuurlijk-ecologische en cultuurhistorische aspecten. De bebouwde kom is in dit plan niet opgenomen. Aangezien het plangebied een sterke relatie heeft met het buitengebied zijn een aantal aspecten van belang.

In de omgeving van het plangebied dient een ecologische hoofdstructuur te worden gerealiseerd. Het dal van de Jeker vormt een te versterken of te ontwikkelen ecologische verbindingszone. Tevens is het gebied Pietersberg-Jekerdal-Cannerberg aangewezen als ecologisch kerngebied. Belangrijke natuurwetenschappelijke kwaliteiten van het gebied dienen behouden en versterkt te worden.

Jekerdal

Voor het Jekerdal betekent dit dat het landbouwkundig gebruik en beheer meer moet worden afgestemd op natuurontwikkeling door middel van extensivering. De relatie tussen het Jekerdal en de rivier de Maas moet verder worden versterkt door een gerichte herinrichting van de oeverzone van de Jeker door de stedelijke bebouwing, het stadspark en omgeving. De landschappelijke structuur dient als eenheid een contramal te vormen voor verdere verstedelijking.

Cannerberg

Een droogdalsysteem vormt de overgangszone van de Cannerberg naar de stedelijke bebouwing. De ecologische potentie van deze zone en de ecologische relaties tussen het Cannerberggebied en de woonomgeving dient verder ontwikkeld te worden door gericht beheer, door de aanleg van natuurontwikkelingsterreinen en bospercelen.

Cultuurhistorie

Historische structuren

De Tongerseweg, de Susserweg, de Vroenhovenweg, de Cannerweg, de Winterslag en de Heukelommerweg vormen de belangrijkste historische structuren. Deze wegen leiden vanuit het omringend gebied naar de voormalige Tongersepoort die in de negentiende eeuw de westelijke toegangspoort voor de vesting Maastricht vormde.

De Cannerweg en de Vroenhovenweg dateren uit het eerste millennium, terwijl de Susserweg, Winterslag en de Heukelommerweg in de late Middeleeuwen zijn ontstaan. De Tongerseweg stamt vervolgens uit de Napoleontische periode. Deze weg is aangelegd in de jaren 1804-1810 om een rechtstreekse verharde steenwegverbinding te bewerkstelligen tussen de departementale hoofdsteden Tongeren en Maastricht. Binnen deze historische structuur is in de twintigste eeuw een verdichting tot stand gekomen met als hoofddragers de Athoslaan, D'Artagnanlaan en de Medoclaan.

Uit de vroege Middeleeuwen stamt de oudste nederzetting in het plangebied: 'Wilre', oftewel het huidige 'Wolder'. De nederzetting ontstaat op de hoger gelegen gronden ten westen van het Jekerdal en maakt onderdeel uit van de voormalige Graafschap Vroenhof. De vruchtbare lössgrond blijkt zeer geschikt voor akkerbouw en tot in de 19e eeuw leven er dan ook voornamelijk akkerbouwers in de Graafschap Vroenhof.

Archeologie

De bebouwing in Biesland en Campagne dateert uit de jaren zestig en zeventig, en heeft vrijwel geen archeologische waarden. Slechts Wolder bezit een oudere kern langs de Heukelommerweg en de Pletzersstraat, waarvan een aantal bouwkundige objecten als Rijksmonument geclassificeerd is.

Bij bouwactiviteiten in Biesland zijn in 1968 aan de Navarralaan Romeinse en Middeleeuwse losse vondsten gedaan, waarvan de archeologische context verdwenen is. Later is aan de Chambertinlaan in Campagne in 1972 de fundering van een gebouw blootgelegd, een constructie uit de Romeinse tijd.

Ongeveer een kwart van het plangebied is aangewezen als 'archeologisch attentiegebied'. Archeologische waarden zijn te verwachten in een attentiegebied. Vandaar dat eerst onderzoek naar deze archeologische waarden plaats dient te vinden, voordat werken of werkzaamheden, worden uitgevoerd.

De belangrijkste archeologische/historische waarden in het plangebied zijn:

- de oude kern Wolder;

- de laat-Middeleeuwse sporen van infrastructuur Heukelommerweg, Winterslag en Pletzersstraat;

- het Romeinse gebouw aan de Chambertinlaan;

- Navarralaan en omgeving;

Monumenten

In het plangebied is een aantal Rijksmonumenten aan te wijzen. Deze monumenten genieten bescherming op basis van de Monumentenwet en behoeven derhalve geen regeling in de bestemmingsplanvoorschriften. De Rijksmonumenten zijn:

- Cannerweg 185:	Huisje van mergel
- Cannerweg 239:	Huisje van mergel
- Cannerweg 262/ Susserweg 2A:	Herenhuis met schilddak
- Cannerweg 338:	Mergelstenen huis met zadeldak
- Mgr. Vranckenplein:	de rooms-katholieke kerk St. Petrus en Paulus
- Pletzersstraat 10:	Hoeve rond open binnenplaats
- Pletzersstraat 14:	Hoeve rond open binnenplaats
- Pletzersstraat 15:	Poortgebouw naast het pand Pletzersstraat 15
- Pletzersstraat 40:	Hoeve rond open binnenplaats
- Pletzersstraat 44:	Bakhuis van mergelsteen
- Tongerseweg 135:	Kweekschool Broeders van de Beyart
- Tongerseweg 231:	Herenhuis
- Tongerseweg 241:	Herenhuis
- Tongerseweg 335:	Voormalige kosterswoning
- Tongerseweg 57:	Voormalige sigarenfabriek (aanwijzingsprocedure tot Rijksmonument is nog niet afgerond)

Tevens is er een aantal gebouwen met architectonische en/of stedenbouwkundige waarde, die geen bescherming genieten op basis van de Monumentenwet:

- Aramislaan 76:	Woonhuis uit 1964 van Gerard Snelder
- Aramislaan 86:	Woonhuis uit 1966 van Gerrit Rietveld
- D'Artagnanlaan 127:	Woonhuis uit 1962 van Gerard Snelder
- Cannerweg 18-50:	Arbeiderswoningen van Z. Gulden & J. Geldmaker uit 1920
- Cannerweg 60:	Kantoor met appartementenblok van Harry Koenen en Schellinx
- Cannerweg 111:	Voormalig rusthuis uit eind 19e eeuw
- Pletzersstraat 5 en 48:	Karakteristieke boerderijen
- St. Gerlachusweg 20:	Woonhuis uit 1962 van Dingemans
- Theresiaplein:	St. Theresiakerk van Van Groenendael (1933)
- Theresiaplein:	Voormalige huishoudschool uit 1961 van Van Groenendael
- Winterslag 6:	Karakteristieke boerderij.

Beschermd stadsgezicht

Het gebied Biesland-Campagne-Wolder ligt buiten het bestaande beschermde stadsgezicht van de gemeente Maastricht. In het kader van het Monumenten Selectie Project wordt in een uitbreiding van het beschermd stadsgezicht aan de westzijde voorzien, echter dit is nog niet definitief.

Deze uitbreiding van het beschermd stadsgezicht is zoveel mogelijk geënt op de stedenbouwkundige plannen die tussen 1850 en 1940 rond de binnenstad zijn ontwikkeld, zodat er een logische binding met historische structuren wordt geschapen. De uitbreiding gaat dan tot het gebied dat in de 19de eeuw tot de vesting Maastricht heeft behoord.

Dit heeft dan als gevolg dat het bastion Waldeck en een klein gebied ten oosten van de St. Theresiagang en ten noorden van de Trianonstraat binnen het beschermd stadsgebied komen te liggen. Dit gebied is van belang vanwege het patroon van de straten en wateren in samenhang met de profilering en inrichting van de openbare ruimte en de afmeting van de bebouwing, waaronder concentraties van monumenten.

Karakteristieke ruimte

Het gebiedje rondom het Musketiersplein vormt een vanuit cultuurhistorisch oogpunt karakteristieke ruimte. Dit oude 'gehuchtje' verdient bescherming.

Stedenbouwkundige karakteristiek

Het plangebied bestaat uit drie buurten van oost naar west: Biesland, Campagne en Wolder. Elke buurt is afzonderlijk herkenbaar in ruimtelijke karakteristieken en woontypologie (zie figuur 3: Stedenbouwkundige karakteristiek). De buurten worden onderling met elkaar verbonden middels een stelsel van wegen: de Medoclaan, de Aramislaan en de Bieslanderweg. De grenzen tussen de buurten zijn de Aramislaan tussen Biesland en Campagne en de groenzone tussen Campagne en Wolder.

Biesland

De Tongerseweg, Bieslanderweg en de Aramislaan vormen de grenzen van Biesland. Deze buurt wordt evenwijdig aan de Tongerseweg opgedeeld in een aantal oost-west gerichte, langgerekte stroken. Tussen deze stroken zijn korte routes geprojecteerd, die onderling ten opzichte van elkaar verspringen.

In ruimtelijk opzicht kan Biesland getypeerd worden als een woonbuurt, die hoofdzakelijk uit vrijstaande en/of geschakelde woningen met een hoogte van twee lagen met kap bestaat. Voorts zijn er een aantal grootschalige elementen (kerk, school, carré) aan te wijzen langs de Tongerseweg en het verzorgingscentrum (vijf lagen) in een L-vorm aan de Bieslanderweg. Het verzorgingscentrum kan met betrekking tot de massa als een vreemde eend in de bijt worden beschouwd. De karakteristieke bebouwing van Biesland bestaat uit woonhuizen met donkere baksteen en rode dakpannen, gebouwd in de dertiger jaren.

Midden in Biesland ligt momenteel een braakliggende strook tussen de d'Artagnanlaan en de Athoslaan. Deze strook is inmiddels grotendeels ingevuld met woningbouw. De percelen zijn namelijk als bouwkavels voor vrije sectorbouw uitgegeven. Naast deze invulling met woningbouw, is het tevens gewenst om op de hoek van de Gascognelaan en de Athoslaan een groene ruimte in te richten, die de functie heeft van buurtgroen. De schoolgebouwen die door Stella Mans inmiddels zijn verlaten kunnen worden gesloopt ten behoeve van woningbouw. De gymzaal aan de Athoslaan blijft vooralsnog gehandhaafd. Indien deze verdwijnt zal een verdere invulling met woningbouw plaatsvinden.

Campagne

Campagne is gelegen tussen de Tongerseweg, de Aramislaan, de Vroenhovenweg en de groene wig tussen Campagne en Wolder. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door de Medoclaan (parallel aan de Tongerseweg), die het plangebied verdeelt in nagenoeg twee gelijke stroken van oost naar west. Vanaf de Medoclaan en Pomerollaan worden diverse buurtjes ontsloten, soms getypeerd door een ringvorm/u-vorm (Emilionlaczn, Chambertinlaan), dan weer doodlopend ter plaatse van de Teppichsiedlung (de terraswoningen aan de Pomerollaan).

De algemene karakteristiek van Campagne kan getypeerd worden als een ruim opgezette woonbuurt. De woningbouw is merendeels vrijstaand of geschakeld, twee lagen met een kap en overwegend wit van kleur. Uitzondering hierop vormt de Teppichsiedlung, die alleen al in stedenbouwkundige structuur (eenzijdige oriëntatie/autovrij etc.) opvalt, maar die daarnaast in bruine baksteen is uitgevoerd als één-laags bungalows. In het gebied vormt het verzorgingstehuis aan de Medoclaan in hoogte, massa en uitstraling een grootschalig element in de toch overwegend kleinschalige typologie.

De Tongerseweg heeft nog duidelijk het karakter van een oude invalsweg van Maastricht behouden. In het deelgebied Campagne zijn, op basis van het geldende bestemmingsplan, nog enkele nieuwbouwmogelijkheden tussen bestaande panden aanwezig. Deze bouwmogelijkheden worden in dit nieuwe bestemmingsplan gerespecteerd.

Wolder

Wolder ligt tussen de groene wig, Vroenhovenweg, Diependaalweg en de Tongerseweg.

Belangrijk in Wolder is de Pletzersstraat als historisch bebouwingslint. Oude boerderijen en woonhuizen, direct aan de straat gesitueerd, met langgerekte tuinen, maken het verleden voelbaar. De achtertuinen van de gebouwen aan de oostzijde van de Pletzersstraat maken onderdeel uit van de groene wig. Behoud van het karakter van de groene wig, versterking van de landschappelijke inrichting en het tegengaan van bebouwing is van belang. Op de kruising Pletzersstraat, mgr. Vrankenstraat is de oude dorpskern nog voelbaar, gezien de ligging van de kerk, de organische opbouw van de buurt en de kleinschalige bebouwing.

Het nieuwbouwgebied aan de zuidzijde is een typische jaren zeventig-buurt, gekenmerkt door woonerven, veel groenbakken en een slingerstructuur. De hoofdstructuur wordt gevormd door de Redemptielaan, van waaruit diverse woonerven in een ringstructuur naar het Jekerdal zijn opgespannen. De bebouwing in het nieuwbouwbuurtje bestaat uit bruine baksteen met zwart/grijze dakpannen en twee bouwlagen met een kap. De woningen aan de noordzijde zijn gebouwd in redelijk hoge dichtheid in de vijftiger en zestiger jaren. Deze rand van Wolder naar het dal kent veel doorzichten die behouden en waar mogelijk versterkt dienen te worden.

Groenstructuur

In het Structuurplan 2005 is het streven naar een compacte stad in een weids landschap uitgesproken. Een harmonieus bondgenootschap ligt aan de basis van de stedelijke structuur van Maastricht.

Zowel de grote landschappelijke eenheden (Jekerdal, Cannerberg) zijn van belang als de overgangsgebieden en het groene en recreatieve netwerk binnen de stad. Het groene en recreatieve netwerk binnen de stad, opgebouwd uit pleinen, lanen, singels, parken, sportcomplexen en buurt- en blokgroen dient versterkt en behouden te worden. Immers, groenstructuur is van belang vanuit ruimtelijk, ecologisch, esthetisch en sociaal opzicht.

In het plangebied is naast de groene wiggen ook in de buurten zelf sprake van enkele groene plekken, linten en randen, die aanhaken op het Jekerdal en op elkaar (zie figuur 4: Stedelijke en interne groenstructuur). Kenmerkend voor het hele gebied is een ruime, groene opzet van grote woningen met ruime tuinen, die ontsloten worden door fraaie lanen, op enkele plaatsen gemarkeerd door grote boomstructuren. Ook de langzaamverkeersroutes worden begeleid door openbaar groen.

Van belang zijn de bomen langs historische routes zoals de Tongerseweg en de Cannerweg/Bieslanderweg. De laanbeplanting vergroot immers de continuïteit van de route, versterkt het aanwezige reliëf en verleent de route meer uitstraling. De ruimtelijk-visuele samenhang tussen stad en land is op deze wijze gediend. De boombeplanting langs de Tongerseweg is echter plaatselijk onderbroken of bekneld, langs de Cannerweg is de versterking van het bomenbeeld gewenst[4].

Biesland

In deze buurt zijn duidelijke groenstructuren herkenbaar, gekoppeld aan het aanwezige reliëf (bijvoorbeeld Aramislaan, Picardenlaan) en een aantal bomenrijen. De hellingen nabij de Aramislaan en de Picardenlaan hebben grote ecologische potenties die in de toekomst beter benut dienen te worden.

Het aan de rand van het plangebied gelegen Waldeckpark vervult een belangrijke rol voor de buurt en vormt tevens een onderdeel van de Maastrichtse parkengordel. Daarnaast zijn in Biesland andere groene plekken van belang aanwezig, die gehandhaafd en zo mogelijk versterkt mogen worden, zoals het Theresiaplein, het Musketiersplein, het pleintje nabij de Arcadia-straat en de sportvelden rondom het Trichtercollege.

Het is mogelijk om aan de Gascognelaan een groene plek te creëren als schakel tussen de groene weide bij de verzorgingsflat aan de Bieslanderweg

en het groen rondom het Trichtercollege. Middels een informeel groen circuit kan het Jekerdal zo de buurt ingetrokken worden.

Campagne

De groenstructuur in Campagne wordt gevormd door de groenvoorziening aan de Emilionlaan, die relatie legt met de groene wig tussen Campagne en Wolder en de schitterende dalrand langs de Vroenhovenweg. De bovenzijde van de dalrand heeft momenteel een ecologische inrichting, reden te meer om dit gebied uit te breiden in de richting van de dalbodem. Daarnaast zijn in het gebied Campagne groenvoorzieningen en particuliere tuinen van formaat gelegen.

Tussen de diverse groene plekken en linten zijn informele groene routes aanwezig. Deze dienen behouden te blijven en zo mogelijk versterkt te worden. Een van deze routes is de Winterslag. Deze cultuurhistorisch waardevolle holle weg is een belangrijke groene schakel tussen Campagne en Wolder. Ook de plek rondom het bejaardencentrum Campagne speelt een belangrijke rol voor het groen in Campagne.

De relatie stad-land heeft plaatselijk sterke visueel-ruimtelijk capaciteiten. Zichtlijnen vanaf bijvoorbeeld de Aramislaan naar het Jekerdal, dienen zorgvuldig bewaard te worden. Zodra de vitaliteit van de populieren langs de Vroenhovenweg afneemt, zullen deze gerooid te worden en dient het uitzicht op het landschap open te blijven.

Wolder

In Wolder zijn met name de groene wig en de stadsrand belangrijk. De groene wig is van belang als stedelijke groenstructuur. Helaas slibt dit droogdal langzaam dicht door middel van allerlei gebiedsvreemde beplanting en bebouwing en is het gebied niet vrij toegankelijk.

Vanuit de rand zijn er verschillende informele groene langzaamverkeersroutes aan te wijzen naar het 'groen hart': een groene ruimte rondom bebouwing aan de Redemptielaan. Versterking van deze routes, wordt voorgestaan om met name de doorzichten vanuit de buurt naar het dal te accentueren.

Conclusie

Belangrijke structurerende elementen buiten en in het plangebied worden gevormd door diverse structuren, die ontstaan zijn door met name het landschap, groenvoorzieningen, cultuurhistorie, stedenbouw. Sommige structuren zijn verdwenen of verstoord, andere structuren kunnen verbetering gebruiken. Aan de volgende aspecten/knelpunten verdienen extra aandacht:

1. Het droogdal Wolder is een waardevol structurerend en landschappelijk element in het plangebied. De openheid, ecologische kwaliteiten en de morfologie van het gebied zijn daarbij belangrijke aspecten. Helaas is het droogdal niet openbaar toegankelijk en versnipperd en dit laatste resulteert in een rommelig beeld. Verdere bebouwing van de wig moet voorkomen worden om de openheid te bewaren. Het beplanten van de Tongerseweg met bomen die een hoge kruin hebben is acceptabel als accentuering van het historisch en gestrekt karakter van deze weg. Maar om de openheid en samenhang te bewaren tussen de wiggen van Wolder en Daalhof zal opgaande beplanting ter plaatse tegengegaan worden. Het is mogelijk om recreatief gebruik (extensief) van het droogdal toe te laten, met name door het tunneltje onder de Tongerseweg open te stellen.

2. Het rivierdal van de Jeker vormt momenteel geen 'geheel', de relatie tussen beide zijden en de omgeving is niet sterk, terwijl het gebied een ecologische verbindingszone is. De dalwand langs de Vroenhovenweg dient derhalve versterkt te worden.

3. De doorzichten vanuit de woonomgeving naar het Jekerdal/Cannerberg/St. Pietersberg zijn. op diverse plaatsen in het plangebied aan te wijzen en leveren een meerwaarde op voor de woonomgeving. Deze doorzichten dienen behouden te blijven.

4. Het gebied heeft enkele specifieke bebouwingstypologieën, met name ontstaan door de morfologie van het gebied. Het is van belang om een toegesneden bebouwingsregeling te maken voor gebieden met een speciale stedenbouwkundige structuur (Teppichsiedlung, Pletzersstraat e.d.)

5. In archeologische zoekgebieden dient onderzoek naar archeologische waarden plaats te vinden, indien er nieuwe ontwikkelingen plaats vinden.

6. Het gebied kent enkele gebouwen met monumentale waarde die niet beschermd zijn.

7. Het gebied heeft een sterke groenstructuur, hetgeen hoofdzakelijk te danken is aan de ligging aan de rand van het buitengebied. Toch is het versterken van de relaties naar buiten plaatselijk wenselijk. De interne groenstructuur in de wijk kan ook ondersteuning gebruiken, door het versnipperd groen te verbinden. Deze groenstructuur dient behouden te blijven en komt niet voor privatisering in aanmerking.

HOOFDSTUK 3 FUNCTIONELE ASPECTEN

Bevolking en wonen

Het plangebied heeft in 1997 4716 inwoners[5], waarvan de drie buurten ongeveer een gelijk aandeel kunnen opeisen: Biesland 1579, Campagne 1441 en Wolder 1696 inwoners. Een kwart van deze inwoners is ouder dan 65 jaar.

De buurten Biesland, Campagne en Wolder zijn allemaal ruim opgezette woonbuurten met veel vrije-sector-woningen. In Biesland en Campagne komen tevens enkele woonvormen voor ouderen voor.

In het discussiestuk Structuurplan 2005 geeft de gemeente Maastricht te kennen dat het overgrote deel van de woningproductie zo dicht mogelijk bij de stad moet worden gebouwd, zodat stedelijke voorzieningen optimaal gebruikt worden en voorkomen wordt dat het Mergelland dichtslibt. Zodoende zijn het verdichten en versterken van de stedelijk structuur en het open houden van het omringende landschap tot elkaar veroordeeld.

Voor de buurten Biesland, Campagne en Wolder zal het accent komen te liggen op het beheer van de woonomgeving. Er is een aantal locaties waar in de planperiode inbreiding plaats zal vinden: ter plaatse van Cannerweg/St.Gerlachusweg, de bouw van een aantal woningen op een perceel gelegen tussen de d'Artagnanlaan en de Athoslaan, de herontwikkeling van het Carré-complex aan de Tongerseweg en de aangrenzende woningen aan de Cannerweg(nrs. 2-12). Daarnaast is het mogelijk dat ter plaatse van het recreatiegebied van sportvereniging Leonidas in de toekomst woningen ontwikkeld worden, maar daarvoor dient eerst op structuurplanniveau een uitspraak te worden gedaan. In dit plan is derhalve uitgegaan van handhaving van de bestaande sportvelden.

Voorzieningen

Detailhandel

In het plangebied is sprake van verspreide bewinkeling en een winkelconcentratiegebied (zie figuur 5: Functionele structuur). De winkelconcentratie bevindt zich in Biesland in de voormalige sigarenfabriek Carré aan de Tongerseweg. Naast een EDAH-supermarkt bevinden zich hier een aantal grootschalige vestigingen van Massa Schoen, Giraffe en Horn Gigastore. De grootschalige winkels zijn op deze locatie niet wenselijk, op grond van het distributieplanologisch beleid, zoals dat door de gemeente is vastgesteld.

Daarnaast zijn in het deelgebied Wolder, nabij de kerk, enkele winkels aan te wijzen, die voorzien in de dagelijkse behoeften (bakker, slager e.d.). Het deelgebied Campagne heeft vrijwel geen detailhandelsvoorzieningen.

Een deel van de inwoners van Campagne en Wolder heeft dus geen voorzieningen in de sfeer van dagelijkse goederen binnen loopafstand (750 meter). De inwoners van de buurten blijken overwegend georiënteerd op het buiten het plangebied gelegen Winkelcentrum Brusselsepoort. Volgens het in detailhandelsbeleid, zoals neergelegd in de Nota Buurtwinkelcentra in de jaren ‘90[6], worden aanvullende voorzieningen niet nodig geacht en kan de bestaande detailhandelsstructuur gehandhaafd blijven.

Voorts is in het plangebied een tuincentrum gelegen aan de Cannerweg nr. 262. Een tuincentrum neemt een aparte plaats in binnen de zogenaamde 'perifere detailhandel'. Het betreft immers grootschalige ondernemingen die soms zijn ontstaan uit hoveniersbedrijven of kwekerijen. Kenmerkend is de combinatie van verkoop aan particulieren en de aanwezigheid van grote kassen en/of kweekgronden[7]. Momenteel is er geen aanleiding om de vestiging van het tuincentrum te herzien.

Horeca

In het plangebied is een beperkt aantal horecagelegenheden gevestigd. Vergeleken met gemiddelde dichtheid van horeca-gelegenheden in Maastricht: 1 café per 500 inwoners of 1 restaurant per 1850 inwoners, is in het plangebied sprake van een lage dichtheid.

Het horecabeleid, zoals geformuleerd in de Horecanota[8], is gericht op het versterken van de aantrekkingskracht van de Maastrichtse horeca door een bundeling van de krachten in de binnenstad. In dat beeld past in principe geen toename van het aantal horecabedrijven buiten het centrum. Voor de buitenwijken wordt een consolidatiebeleid gevoerd, waarbij de locale verzorgingsfunctie (inclusief de culturele en maatschappelijke functies) centraal staat.

Beperkte uitbreiding van horecagelegenheden (café, fastfood-bedrijf, restaurant, hotel/pension) is mogelijk voor zover de betreffende horeca-activiteit in het licht van de lokale verzorgingsfunctie in onvoldoende mate in één van de drie buurten vertegenwoordigd is. De lokale behoefte is overigens in het betreffende gebied per buurt verschillend. Niet alleen uit een oogpunt van bevolkingsopbouw, doch ook vanwege de specifieke ligging van de buurt ten opzichte van de binnenstad, alwaar horeca in principe geconcentreerd wordt. Indien op enig moment sprake is van een substantiële groei van de bevolking in het plangebied, biedt dit eveneens de mogelijkheid tot een groeigerelateerde uitbreiding van het aantal horecagelegenheden in het plangebied.

Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen

In Biesland en Wolder is het merendeel van de sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen gevestigd, zoals de scouting en het gemeenschapshuis. In Campagne dient alleen de ontmoetingsruimte bij het bejaardencentrum St. Gerlachus een sociaal-cultureel doel.

In Biesland zijn twee scholen voor het voortgezet onderwijs gelegen, de scholen-gemeenschap Trajectum (beroepsonderwijs) en het Trichtercollege (voortgezet onderwijs), terwijl in Wolder de R.K. basisschool Petrus en Paulus gevestigd is. Op het binnenterrein van het Trichtercollege zal een parkeerplaats worden ingericht en zullen een rijwielstalling en een gymnastieklokaal opgericht worden. Voorts is er voor sportbeoefening een sportcomplex van formaat gelegen aan de uiterste westzijde van het plangebied: de sportvelden van Leonidas met een clubhuis.

Bedrijven en kantoren

In Biesland-Campagne-Wolder zijn ongeveer 20 bedrijven gevestigd, waarvan circa de helft aan het bedrijventerreintje aan de Tongerseweg. Zelfstandige kantoorruimte komt vrijwel niet voor, tenzij als onderdeel van een bedrijf. Voorts zijn er enkele aan huis gebonden bedrijven, waarbij de woonfunctie overheerst.

Groenvoorzieningen en openbare ruimte

De openbare ruimte bestaat met name uit straten, pleinen, parken en andere groenvoorzieningen. De openbare ruimte van Biesland, Campagne en Wolder heeft een ruim opgezet karakter.

De Tongerseweg en de Cannerweg maken onderdeel uit van de hoofdstructuur van beeldbepalende openbare ruimten in Maastricht. Er zijn twee pleinen: het plein bij de Theresiakerk in Biesland en het Mgr. Vrankenplein in Wolder. Beide pleinen worden gebruikt door kinderen, maar hebben een inrichting die saai of niet op gevarieerd gebruik gericht is. Daarnaast is het Waldeckpark in het oosten van het plangebied gelegen. Dit park maakt onderdeel uit van de Maastrichtse parkengordel en heeft een uitstraling op de hele stad. Er is echter geen sterke relatie tussen het park en het plangebied.

Er zijn dus niet veel pleinen en parken, hetgeen gecompenseerd wordt door de royale tuinen en ruime lanen. Her en der komen stroken groen voor van diverse afmeting. Vaak zijn ze niet direct functioneel, maar veraangenamen ze het groene beeld van de wijk. De inrichting laat echter soms te wensen over, dan is er sprake van een rommelig beeld.

Speelvoorzieningen

De woonomgeving vormt een belangrijk element in het spel- en activiteitenpatroon van kinderen, jongeren en volwassenen. De woonomgeving slibt steeds meer vol met woningen, parkeerplaatsen en auto's, zodat de formele en informele speelruimte steeds kleiner wordt.

In 1995 is dan ook een 'Speelruimteplan' opgesteld[9], dat dient als bouwsteen voor het toekomstig ontwerpproces en als gemeentelijk afwegingskader bij planvorming. In dit plan zijn de huidige informele en formele ruimte geïnventariseerd. Uit deze inventarisatie blijkt dat Wolder drie formele speelplekken en Biesland een formele speelplek heeft. Campagne bezit daarentegen alleen informele speelruimte, die bestaat uit de vele groene gebieden in deze buurt. Er blijkt op dit moment geen tekort aan speelvoorzieningen te zijn in het plangebied.

Conclusie

Er is vrijwel geen ruimte voor nieuwe woningbouw in het plangebied. Voorts is de detailhandelsstructuur zeer minimaal, maar voldoende, met name in Campagne en Biesland. Er zijn weinig maatschappelijke voorzieningen en een beperkt aantal bedrijven. Het plangebied kan gekarakteriseerd worden als een woongebied. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het behoud van een kleine detailhandelsvoorziening in de wijk wenselijk.

Mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen zijn aanwezig ter plaatse van de Cannerweg/St. Gerlachusweg; de herontwikkeling van het Carré-complex aan de Tongerseweg en de vervanging van de aangrenzende woningen aan de Cannerweg (nrs. 2-12).

HOOFDSTUK 4 VERKEER EN INFRASTRUCTUUR

In het 'Raamplan Mobiliteitsbeheersing[10]' zijn de hoofdlijnen voor het verkeers- en vervoersbeleid uitgezet. Dit plan heeft als hoofddoelstelling het 'zorgdragen voor de bereikbaarheid en de leefbaarheid van de stad'. In de bijbehorende discussienota zijn de stappen ten aanzien van de uitwerking aangegeven.

Gemotoriseerd verkeer

Het huidige wegennet stelt grenzen aan de groei van het autoverkeer. De algemene doelstelling is om de maaswijdte van het auto(hoofd)net te vergroten, in de vorm van een duidelijk onderscheid tussen verblijfsruimten en verkeersruimten. Als gevolg van de concentratie van autoverkeer op hoofdwegen kunnen de voetganger, de fietser en het openbaar vervoer prioriteit krijgen bij het toedelen van de ruimte op overige wegen, hetgeen een positief effect zal hebben op de leefbaarheid van deze ruimten.

De Tongerseweg, de Prins Bisschopsingel en de Cannerweg/Bieslanderweg maken onderdeel uit van het hoofdwegennet van de gemeente Maastricht. De Tongerseweg-oost (tot en met de begraafplaats) en de Prins Bisschopsingel maken onderdeel uit van de wegen met een zeer hoge verkeersintensiteit ( > 10.000 motorvoertuigen per etmaal). De Tongerseweg-west heeft een iets kleinere intensiteit (5.000-10.000 mvt/etmaal). Voor het gemotoriseerd verkeer is de uitrit ter plaatse van het Carré-gebouw, ter hoogte van een stoplicht, problematisch te noemen. Voor het overige is de verkeersafwikkeling als redelijk te karakteriseren.

Een aantal wegen ontsluit vanaf de Tongerseweg het plangebied. Deze wijk-ontsluitingswegen zijn in Biesland de Aramislaan; in Campagne de Medoclaan en in Wolder de Redemptielaan/Pletzersstraat (zie figuur 6). Buurtontsluitingsstraten ontsluiten het gebied vervolgens op een lager schaalniveau en verspreid over het gebied komen woonerven voor.

Langzaam verkeer

De gemeente Maastricht heeft zich ten doel gesteld om het aandeel fietsverkeer te doen stijgen. Daarvoor is een aantal voorzieningen nodig, maar ook de verbetering van de maatschappelijke status van de fietser.

In het plangebied zijn geen vrijliggende fietspaden aanwezig, met uitzondering van een gedeelte langs de Tongerseweg. Gezien de functie van de Tongerseweg als stedelijke hoofdontsluiting, ligt de aanleg van een vrijliggend fietspad over de hele lengte voor de hand. Het fietsverkeer buigt momenteel dan ook van de Tongerseweg af ter hoogte van de Theresiakerk en volgt zijn weg over rustigere straten: de d'Artagnanlaan, de Medoclaan en de Heukelommerweg. Deze route maakt onderdeel uit van het hoofdnet fietsverkeer, maar er zijn geen speciale voorzieningen voor de fietser getroffen.

Voorts is er geen verbinding tussen Biesland en de overzijde van de Jeker, richting St. Pietersberg. Fietsers die zich vanuit West-Maastricht in de richting van St. Pieter willen verplaatsen, moeten dit doen over het hoofdwegennet. Een (recreatieve) fietsverbinding over de Jeker zou een aanwinst voor de fietser vormen.

De Bieslander- en Cannerweg zijn als landschappelijk fraaie routes geschikt voor fietsverkeer. Echter ten gevolge van de snelheid van het autoverkeer en de geringe breedte van de weg is deze route voor wandelaars en fietsers onprettig. Er zijn geen voorzieningen aanwezig langs deze route die van belang is in het recreatieve verkeer.

Openbaar vervoer

Het plangebied wordt momenteel goed ontsloten met het openbaar vervoer. Zeven buslijnen doen het gebied Biesland-Campagne-Wolder aan. Het mgr. Vrankenplein vormt een eindstation voor de stadsbussen. Lijn 3 en 21 (2 à 3 maal per uur) rijden over de Bieslanderweg, Cannerweg, Aramislaan en Medoclaan. Lijn 13 verbindt het gebied met winkelcentrum Brusselsepoort en de lijnen 62 en 12/32/33 gaan de grens met België over, respectievelijk naar Tongeren via de Tongerseweg en naar Kanne via de Cannerweg.

Parkeren

Zowel Biesland, Campagne als Wolder zijn relatief ruim opgezette wijken die in zijn algemeenheid geen parkeerproblemen kennen. In Biesland en Wolder wordt redelijk veel op straat geparkeerd, terwijl de meeste woningen over een garage/carport beschikken. In Campagne wordt overwegend op eigen terrein geparkeerd. Dit laatste is een gevolg van de overwegend ruime verkaveling en de opritten bij de woningen.

Straalverbindingen en ondergrondse infrastructuur

Het plangebied wordt niet doorkruist met zware ondergrondse infrastructuur[11]. Er zijn geen regionale gastransportleidingen aanwezig. De bestaande rioleringssystemen in Biesland, Campagne en Wolder zijn uitgevoerd als een gemengd rioolstelsel. Voor nieuwe riolering dient een verbeterd gescheiden rioolstelsel te worden gehanteerd. Dit is conform het Gemeentelijk Rioleringsplan. Echter bij inbreiding in de bestaande infrastructuur kan hetzelfde type stelsel worden toegepast als in de omgeving.

HOOFDSTUK 5 MILIEUHYGIËNISCHE ANALYSE

Bodem

De gemeente Maastricht streeft, te zamen met andere betrokken overheden, naar een duurzame ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige compacte steden. Bodemkwaliteit is daarbij een belangrijk aspect. De verontreinigingssituatie van de bodem in Maastricht wordt gekenmerkt door het op grote schaal voorkomen van diffuse verontreiniging. Dit is verontreiniging verspreid over een relatief groot gebied, waarbij geen duidelijke kern van verontreiniging is aan te wijzen, noch een duidelijk verontreinigingspatroon[12].

Indien deze verontreiniging aangepakt zou worden door sanerende maatregelen, zou dat enorme kosten met zich mee brengen. Dit blijkt een rem op uiteenlopende maatschappelijk gewenste ontwikkelingen te zijn. Om dit te voorkomen maakt de gemeente Maastricht de problematiek beheersbaar door de inzet van een zogenaamd 'Actief Bodembeheer'.

Uitgangspunt bij dit Actief Bodembeheer is dat in bebouwde gebieden met grootschalige diffuse bodemverontreiniging de gebiedseigen kwaliteit van de bodem wordt hersteld en de risico's voor mens en verspreiding tot een aanvaardbaar niveau worden teruggedrongen. Er is sprake van een gebiedsafhankelijke en gebruiksgedifferentieerde bodemkwaliteitseisen[13].

In het kader van dit bestemmingsplan vormt de bodemkwaliteitskaart uit de Bodemnota de eerste informatiebron. Op deze kaart wordt Maastricht gecategoriseerd in een aantal gebieden met een bepaalde mate van verontreiniging. Deze kaart dient nog verder uitgewerkt te worden. Momenteel worden Wolder en Biesland, naast 'onverdacht gebied', gecategoriseerd als de zogenaamde 'oude urbane woonkernen'. Voorts is Biesland-oost aangegeven als een zogenaamd 'overig verdacht gebied'. Deze categorieën geven een verwachting weer ten aanzien van de bodemkwaliteit.

De oude urbane woonkernen Biesland en Wolder zijn reeds eeuwen bewoond, met als gevolg dat de bodem ter plaatse altijd bijmengingen bevat en dus een zekere mate van verontreiniging kent. De kans op ernstige gevallen van bodemverontreiniging is in de oude dorpskernen niet groot.

Van de wijk Biesland ligt circa de helft van de wijk in een gebied wat gekenmerkt kan worden als potentieel verdacht. In dit deel (van de Prins Bisschopsingel tot aan het Trichtercollege) hebben namelijk vele activiteiten plaatsgevonden. Ter plaatse wordt dan ook een diffuse verontreiniging aangetroffen, die in het algemeen niet ernstig van aard is. Voor het overige kan het gebied gekenmerkt worden als onverdacht, er is ten hoogste sprake van lichte verontreinigingen.

Bij grotere bouwactiviteiten (>25m³) en/of functiewijzigingen naar gevoeliger gebruik zal bij bouwaanvragen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. Op dit moment worden voor alle diffuus verontreinigde gebieden in Maastricht bodembeheerplannen opgesteld. Ook voor het plangebied zal de gebiedseigen bodemkwaliteit worden vastgesteld, en zal deze te zijner tijd in het bestemmingsplan worden opgenomen. De toets bij bouwaanvragen en bestemmingsplanwijzigingen van de bodemkwaliteit zal dan plaatsvinden met die gebiedskwaliteit als referentieniveau. Lokale verschillen in deze gebiedskwaliteit kunnen een sturende werking hebben op de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen in het plangebied.

Geluid

In de Wet Geluidhinder (Wgh) zijn voor verschillende geluidsbronnen grenswaarden aangegeven, waarbij een ondergrens (voorkeursgrenswaarde) en een boven-grens (de maximaal toelaatbare geluidbelasting) gelden. De grenswaarden gelden uitsluitend in "geluidszones", waarin verplicht aandacht moet worden besteed aan geluidoverlast. Een geluidzone is een wettelijk gedefinieerd aandachtsgebied voor geluid rond of langs een geluidbron. Met het stelsel van zonering wordt een koppeling gelegd tussen het beleid voor geluidhinderbestrijding en de ruimtelijke ordening. De aandacht hierbij is gericht op de zogenaamde "geluidgevoelige bestemmingen", zoals woningen, scholen en verpleegtehuizen. In beginsel moet er bij (vervangende) nieuwbouw altijd naar worden gestreefd de voorkeursgrenswaarde aan te houden. Dit betekent dat eerst de mogelijkheden tot ruimtelijke scheiding (afstand houden) en afscherming toegepast dienen te worden. Indien de situering van geluidgevoelige vervangende nieuwbouw toch dusdanig is dat de voorkeurs-grenswaarde wordt overschreden, dan kunnen Gedeputeerde Staten, in bepaalde gevallen, ontheffing tot een hogere geluidsbelasting verlenen. Gedeputeerde Staten zijn hierbij gebonden aan de maximaal toelaatbare geluidbelasting (maximale ontheffingswaarde).

De gemeenteraad van Maastricht heeft een geluidsniveaukaart voor haar grondgebied vastgesteld op 16 mei 1995. Hieruit blijkt dat de zoneplichtige wegen in het plangebied de Tongerseweg, de Bieslanderweg-Cannerweg, Aramislaan en de Medoclaan zijn. Deze wegen hebben op basis van de Wet Geluidhinder (Wgh) aan weerszijden van de weg een zone van 200 meter. Indien binnen de zone langs deze wegen ontwikkelingen plaatsvinden met betrekking tot geluidgevoelige bestemmingen is akoestisch onderzoek vereist. Voor wegverkeerslawaai is de voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelige bestemming 50 dB(A), de maximale ontheffingswaarde bedraagt 65 dB(A) voor nieuwbouw en 70 dB(A) voor vervangende nieuwbouw. In het plangebied komen geen geluidzones van railverkeer en/of industrielawaai voor.

Wanneer een hogere waarde wordt vastgesteld mag de geluidbelasting binnen het geluidgevoelige gebouw (met gesloten ramen) evenmin een maximaal niveau (binnenwaarde) overschrijden. Om een bouwvergunning te kunnen verkrijgen dient (vervangende) nieuwbouw afdoende akoestisch geïsoleerd te worden.

Bedrijven

In het plangebied overheerst de woonfunctie. Tevens is er een vijftal kleinere bedrijven gevestigd die enige milieuhinder kunnen veroorzaken. De aanwezigheid van de bedrijven is grotendeels historisch verklaarbaar vanuit de functie van het gebied: veehouderijen aan de Pletzersstraat 1 en 2; en vanuit de ligging van het gebied aan de Tongerseweg, waar van oudsher een aantal ambachtelijke bedrijven gevestigd is: natuursteenbewerkers aan de Tongerseweg 121 en 221. Beide veehouderijen hebben een geurzone van 100 meter, die op de bestemmingsplankaart is opgenomen. Beide natuursteenbewerkers kunnen in beperkte mate geluid- en stofoverlast veroorzaken. Door voorschriften in de milieuvergunning van de bedrijven wordt deze overlast beperkt

Aan de Tongerseweg 335 is een tankstation voor wegverkeer gelegen. Dit omvat ook de verkoop van LPG. LPG is een brandbaar gas, waarbij vooral het vullen van de ondergrondse opslagtank risico voor de omgeving oplevert. Om deze reden heeft het vulpunt van de LPG-tank een veiligheidszone van 80 meter, deze milieuzone is op de bestemmingsplankaart aangegeven.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de aanwezige bedrijven en de daarbij behorende milieuhinder. Binnen de aangegeven veiligheids- en geurzones zijn uitsluitend vervangende nieuwbouw en renovatieprojecten in verband met stadsvernieuwing toegestaan, waarbij deze plannen in beginsel geen verhoging mogen inhouden van het in de omgeving tevoren gerealiseerde aantal woningen en andere gevoelige bestemmingen. De bestaande milieubelastende bedrijven[14] in het gebied worden gehandhaafd, nieuwe vestiging van dergelijke bedrijven is echter niet mogelijk.

Afval

In het Gemeentelijk Milieuplan (1992) is geconstateerd is dat ongebalanceerde uitwerking van de inzamelstructuur zal leiden tot een negatieve belevingssfeer, ongewenst ruimtegebruik en onnodige toename van verkeer. Vandaar dat de neveneffecten in de sfeer van ruimtelijke ordening expliciet zijn meegenomen in een uitwerking van het Gemeentelijk Afvalstoffenplan 'Kringlopen ruimtelijk vormgeven' (1993).

In Maastricht is behoefte aan 55 locaties voor straatvoorzieningen[15] (milieuperrons met vijf à zes containers voor blik, papier, glas, kunststof flessen en eventueel textiel). Momenteel is achter het Carrégebouw een milieuperron gevestigd. Daarmee is in het plangebied Biesland-Campagne-Wolder nog één milieuperron nodig. Bij vaststelling van de locatie voor deze voorziening op straatniveau moet gezocht worden naar een locatie nabij concentraties van mensen (bijv. nabij hoogbouw), winkelcentra en ontsluitingswegen.

Op dit moment moet, bij gestapelde bouw, in nieuwe wooneenheden zowel voldoende ruimte gereserveerd worden in de keuken voor afvalvoorzieningen, als in de kelder voor inpandige afvalverzamelvoorzieningen. Bij de evaluatie van het Voorbeeldplan Afvalstoffen is echter vastgelegd dat in plaats van deze inpandige afvalvoorzieningen bij nieuwe gestapelde bouw de voorkeur uitgaat naar ondergrondse verzamelcontainers voor restafval en GFT. Voor deze ondergrondse verzamelcontainers dient buiten de geplande bouw ruimte gereserveerd te worden aan de openbare weg.

Water

Het maaiveld van het gebied varieert nogal en bevindt zich globaal tussen de 60 meter en 80 meter boven NAP. Het grondwater bevindt zich ruim dieper dan 5 meter onder het maaiveld en in het algemeen tussen 10-20 meter onder het maaiveld. De stromingsrichting van het grondwater is oostelijk. Voorts is in het gebied geen grondwaterbeschermings- of waterwingebied gelegen.

Het gebied Biesland-Campagne-Wolder wordt doorkruist door de 'Lange Zouw en de 'Kleine Zouw'. Dit zijn (leger)lossingen met een algemeen ecologische functie. Handhaving van deze lossingen is noodzakelijk. Het overtollig water in het gebied dient immers door middel van beide watergangen afgevoerd worden. Het Waterschap Roer en Maas is voornemens retentiebuffers voor deze lossingen onder aan de helling aan te leggen, want tot nu toe lozen de lossingen in het rioolstelsel. Slechts via een overstort van het riool is een verbinding met de Jeker aanwezig.

Afvoer van oppervlaktewater via het riool is ongewenst. Zodoende zullen de lossingen van het rioleringsstelsel afgekoppeld worden en zal de afwatering naar de Jeker via de oppervlakte plaatsvinden. Derhalve moet er nabij de riooloverstortuitmondingen ter hoogte van de Jeker in Biesland een randvoorziening worden ingebouwd.

Conclusie

1. In het gebied is de kans op een lichte bodemverontreiniging, die de bestemming niet belemmeren, aanwezig. Een geval van ernstige bodemverontreiniging is echter niet waarschijnlijk. Bij grotere bouwlokaties ( > 25 m³grondverzet) en/of functiewijzigingen naar gevoeliger gebruik zal bij bouwaanvragen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

2. In het plangebied is een aantal gezóneerde wegen gelegen in het kader van de Wet geluidhinder. Dit zijn de Tongerseweg, de Bieslanderweg-Cannerweg, de Aramislaan en de Medoclaan. Bij nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

3. Eventuele overlast van bedrijven binnen het plangebied is met behulp van de milieuvergunningen beheersbaar. Bij nieuwe milieugevoelige ontwikkelingen in de nabijheid van milieuhinderlijke bedrijven dient de milieuhinder en de beperking daarvan nader onderzocht te worden. Binnen veiligheids- en geurzones is een toename van het aantal woningen en andere gevoelige gebouwen niet toegestaan. Vestiging van nieuwe milieuhinderlijke bedrijven is binnen het plangebied niet toegestaan.

4. Ten aanzien van het straalpad dient een bebouwingsvrije afstand in acht te worden genomen.

5. Er is behoefte aan twee milieuperrons in het plangebied.

6. De aanleg van een randvoorziening dient mogelijk te zijn nabij de Jeker in Biesland.

HOOFDSTUK 6 PROGRAMMA

Uit de ruimtelijk-functionele analyse, zoals opgenomen in hoofdstuk twee tot en met vijf, kan een programma gedestilleerd worden. Dit programma vindt vertaling in het bestemmingsplan en valt uit een in een ruimtelijk en functioneel ontwikkelingsperspectief.

Beschrijving plangebied

Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Biesland, Campagne en Wolder, die elk verschillend zijn met betrekking tot stedenbouwkundige karakteristiek en bebouwingstypologie (zie hoofdstuk 2).

Bestaande situatie

Er zijn binnen de planperiode weinig nieuwe ontwikkelingen te verwachten in het gebied Biesland, Campagne, Wolder die een directe regeling in het bestemmingsplan behoeven. Zodoende is het bestemmingsplan grotendeels conserverend van aard. De huidige situatie, met een bepaalde mate van flexibiliteit, is in het plan vastgelegd. Daarnaast is er een aantal locaties waar een wijziging wenselijk is in de stedenbouwkundige structuur van het gebied of ten aanzien van het gebruik van gebouwen. Het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsverplichting ex. art. 11 WRO biedt dan uitkomst.

Ruimtelijk ontwikkelingsperspectief

Naast het behoud van stedenbouwkundige structuren en bebouwing, kunnen een aantal aspecten extra aandacht gebruiken. Het gaat dan om landschap en groenstructuur, cultuurhistorie, enkele (potentiële) ontwikkelingslokaties in het plangebied en de plaatsing van bijgebouwen in gevoelige gebieden.

Landschap en groenstructuur

De 'groene wig', het droogdal te Wolder, dient beschermd te worden tegen oprukkende bebouwing en gebiedsvreemde beplanting via een aanlegvergunningenstelsel. De ecologische en ruimtelijke kwaliteiten zijn daarbij leidraad. De openheid wordt tevens bewaard door geen opgaande beplanting toe te laten langs de Tongerseweg, zodat het droogdal vanuit de stad ervaren kan worden. De inrichting van dit gebied kan echter niet in dit bestemmingsplan geregeld worden. Daarnaast zijn er doorzichten aan de zuidoost-rand van de wig die ook gediend zijn van vrijwaring van van bebouwing en opgaande beplanting.

Met name de oostzijde van de Jeker verdient extra aandacht als tweede groene wig. De relatie tussen beide oevers mag zowel ruimtelijk als functioneel versterkt worden, onder meer door het contrast tussen stad en land te versterken. De inrichting van het gebied wordt echter niet in dit bestemmingsplan geregeld. De interne groenstructuur kan versterkt worden door het relevante groen als zodanig te bestemmen en met elkaar

te verbinden (zie figuur 7: Programma: Stedelijke en interne groenstructuur). Bij de nieuwbouw van een sportzaal aan de noordoostkant van het Trichtercollege moet zoveel mogelijk open ruimte worden gehandhaafd. De uitbreiding van het bejaardenzorgcentrum Campagne met aanleunwoningen mag geen afbreuk doen aan het structurele belang van de bij dat centrum behorende groenvoorzieningen voor de wijk.

Cultuurhistorie

De Tongerseweg, Susserweg, Vroenhovenweg, Cannerweg, Winterslag en Heukelommerweg zijn belangrijke historische structuren. Deze structuren worden veilig gesteld door middel van de opname van rooilijnen van de aangrenzende bebouwing op de kaart Ruimtelijke karakteristiek. Bovendien is het begin van de Vroenhovenweg in Biesland aangegeven als karakteristieke ruimte, die conform de bestaande situatie moet worden gehandhaafd.

Ten aanzien van de Winterslag zal een aanlegvergunnningenstelsel worden opgenomen. Daarnaast is het archeologisch attentiegebied en het toekomstig beschermd stadsgezicht aangegeven op de plankaart.

Een aantal gebouwen, dat niet op basis van de Monumentenwet beschermd is, maar wel beschermd dient te worden op basis van architectonische of stedenbouwkundige waarde, wordt aangeduid op de kaart Ruimtelijke karakteristiek.

Ontwikkelingslocaties

1. Carré en omgeving

Het Carré-gebouw zal, in verband met het eindigen van de huurovereenkomst binnen de planperiode vrijkomen, evenals de woningen langs de Cannerweg en de huidige garagebebouwing. Datzelfde is te verwachten voor de aangrenzende, voormalige huishoudschool aan het Theresiaplein.

Voor de gronden en opstallen van de voormalige sigarenfabriek aan de Tongerseweg en de huizenrij aan het noordelijk deel van de Cannerweg is, bij raadsbesluit van 1 oktober 1996, het voorkeursrecht gevestigd. Dit voorkeursrecht wordt gecontinueerd door de tervisielegging in ontwerp van het structuurplan Maastricht 2005 met ingang van 27 augustus 1998. Het voorkeursrecht is gericht op de realisering van een intensiever grondgebruik dan op dit moment aanwezig is, conform de hieronder genoemde randvoorwaarden.

* Het Carré en de woningen aan de Cannerweg (nrs. 2-16)

De ontwikkeling van het Carré en de woningen zal geschieden aan de hand van een uitwerkingsplan. De bestemming Gemengde doeleinden dient namelijk nader te worden uitgewerkt. De wijze van invulling van dit (toekomstige) Rijksmonument kan niet los gezien worden van de woningen langs de Cannerweg. Vandaar dat beide plannen gezamenlijk worden uitgewerkt. Om het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren wordt namelijk een herontwikkeling van deze locatie (na sloop van de woningen) nagestreefd.

Randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de woningen zijn:

a. de vervangende woonbebouwing aan de Cannerweg in maat en schaal aansluit op de bebouwing Cannerweg nrs. 18-42. De hoogte bedraagt 2 bouwlagen met kap of een derde bouwlaag in de vorm van een setback;

b. een indicatieve berekening (SRMI) van de geluidbelasting toont aan dat de geluidsbelasting op de gevel gelegen aan de Cannerweg bij de huidige bebouwingsafstand (9 meter uit de as van de weg) circa 66 dB(A) is, terwijl de maximale ontheffingswaarde voor vervangende nieuwbouw 70 dB(A) bedraagt. Dat betekent dat een aanvraag voor een hogere grenswaarde bij het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg dient te worden ingediend. Verder mogen de verblijfsruimten (met name de slaapkamers) niet aan de gevel met de meeste geluidsbelasting worden gesitueerd;

c. er een (onder)doorgang (poortwoning) ter ontsluiting van het Carrégebouw geïntegreerd wordt in de nieuwe woonwand;

d. de rooilijn aan de zijde van de Cannerweg onveranderd blijft. Aan de zijde Tongerseweg dient de kop van de nieuwe woonbebouwing echter àchter de voorgevelrooilijn van het Carrégebouw gesitueerd te worden, aansluitend op het electriciteitsgebouwtje dat onderdeel uitmaakt van het (toekomstige) monument. In ruimtelijk opzicht wordt hiermee de importantie van het monument (vooruitgeschoven positie) benadrukt;

e. de kop van de woonwand op de hoek van de Tongerseweg/Cannerweg in architectonisch opzicht uitstraling heeft naar zowel de Tongerseweg als de Cannerweg. Een markante hoekoplossing is wenselijk.

Randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het Carré zijn:

f. in functioneel opzicht zijn functies als bedrijvigheid, dienstverlening, maatschappelijke doeleinden of een hotel in combinatie met de woonfunctie wenselijk in verband met de ligging en het voorkomen van het gebouw. Aan de zijde Tongerseweg is namelijk sprake van een hoge geluidsbelasting, zodat het voor de hand ligt om niet-geluidgevoelige bestemmingen aan die zijde te vestigen. De woningen aan de achterzijde van het complex worden vervolgens afgeschermd. Als detailhandelsfunctie is uitsluitend een (buurt)supermarkt met een maximum van 1.500 m² bruto vloeroppervlakte toegestaan en andere detailhandelsfuncties zijn niet toegestaan c.q. uitgesloten. In de praktijk betekent dit dat de huidige supermarkt in het Carrégebouw gehandhaafd kan blijven (in tegenstelling tot de andere, reeds bestaande detailhandel). Het bestaande milieuperron dient in het gebied gehandhaafd of verplaatst te worden;

g. een indicatieve berekening (SRMI) van de geluidbelasting aan dat de geluidsbelasting op de gevel gelegen aan de Tongerseweg binnen de maximale ontheffingswaarde voor vervangende nieuwbouw 70 dB(A) blijft. Dat betekent dat een aanvraag voor een hogere grenswaarde bij het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg dient te worden ingediend. Verder mogen de verblijfsruimten, met name de slaapkamers, niet aan de gevel met de meeste geluidsbelasting worden gesitueerd, en dient voorzien te worden in een doelmatige mechanische ventilatie;

h. de ontsluiting van zowel de woningen als het hotel dient bij voorkeur te geschieden vanaf de Cannerweg. Uitwegen op de Tongerseweg is vanuit verkeersveiligheidseisen niet wenselijk;

i. het parkeren ten behoeve van de voorgestane functies in het Carré-gebouw dient zoveel mogelijk onder de bestaande bebouwing te worden opgelost. Parkeren mag in ieder geval niet op het binnenterrein gerealiseerd worden, indien dat als geluidluwe gevel voor gevoelige functies aan de Tongerseweg functioneert, en niet op het als verblijfsplek ingerichte terrein tussen het Carré-gebouw en de woningen aan de "Cannerweg". Eventueel geluidoverlast als gevolg van laden en lossen dient door een overkapping te worden beperkt;

j. het driehoekige terrein tussen het Carrégebouw en de woningen aan de Cannerweg zal zoveel mogelijk als verblijfsplek worden ingericht. Het is wenselijk in de zuidwesthoek een langzaam verkeersverbinding mogelijk te maken vanuit Biesland. Sociale veiligheid op dit terrein wordt gewaarborgd door de woningen aan de achterzijde van het Carrégebouw, te oriënteren op dit binnenterrein.

* Voormalige huishoudschool

Voorshands wordt uitgegaan van handhaving van de onderwijsfunctie van de voormalige huishoudschool, zulks in verband met verlenging van het contract met de huidige huurder (Leeuwenborg). Deze school is dan ook bestemd voor maatschappelijke doeleinden. Na afloop van het huurcontract zal allereerst gezocht worden naar een nieuwe invulling met een maatschappelijke bestemming. Voor het geval dat niet mogelijk blijkt, is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een ander gebruik mogelijk te maken. Een bedrijfsverzamelgebouw voor kleinschalige bedrijvigheid, die in milieutechnisch opzicht past binnen de woonomgeving, is wenselijk en past ook binnen het gebouw.

Behoud van de bebouwing wordt, gezien de architectonische waarde, uitdrukkelijk nagestreefd. Als dat, vanwege de gewenste nieuwe functie, niet kan, behoort vervangende nieuwbouw tot de mogelijkheden.

2. Cannerweg/St. Gerlachusweg

De garageboxen die momenteel het beeld van de St. Gerlachusweg bepalen, kunnen plaats maken voor een andere functionele invulling, mits de benodigde parkeerruimte op een aanvaardbare wijze wordt gecompenseerd. De kapsalon die momenteel ter plaatse gevestigd is, kan meegenomen worden in de nieuwe invulling. Deze ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Randvoorwaarden hierbij zijn:

a. de voorgestane bebouwing dient qua maat en schaal aan te sluiten op de (woon)bebouwing van het bouwblok, waar deze locatie onderdeel van uit maakt. Dat betekent 2 à 3 bouwlagen met kap of set-back, waarbij de goothoogte die van het belendende pand niet mag overschrijden;

b. indien bij de uiteindelijke invulling een of meerdere woningen in het hoekblok ontwikkeld worden, dient het parkeren op eigen terrein te worden opgelost;

c. uitstraling in architectonisch opzicht naar zowel de St. Gerlachusweg als de Cannerweg wordt als eis gesteld;

d. in functioneel opzicht wordt een bepaalde mate van functiemenging voorgestaan: wonen gecombineerd met dienstverlening of consument-verzorgende ambachtelijke bedrijfjes, uitsluitend op de begane grond; een andere mogelijkheid is de invulling met aanleunwoningen ten behoeve van het aan de overzijde gelegen verzorgingstehuis;

e. ten aanzien van de parkeermogelijkheden kan worden gesteld dat het profiel van de St. Gerlachusweg voldoende breedtemaat heeft, zodat een aantal langsparkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd; overigens mag de parkeerbalans in de nabije omgeving niet worden verstoord als gevolg van eventuele nieuwbouw;

f. bij de ontwikkelingen van woningen wordt voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder: de toetsingswaarde is namelijk 46,4 dB(A) en is daarmee lager dan de voorkeurswaarde.

3. Athoslaan

De bebouwing van Stella Maris aan het begin van de Athoslaan is inmiddels verlaten en kan worden vervangen door woningbouw. Op langere termijn mag worden verwacht dat ook het gebruik van de gymzaal zal worden beëindigd. Ook daar kan dan woningbouw plaatsvinden.

De bebouwing ter plaatse van de schoolgebouwen moet voldoen aan de navolgende randvoorwaarden:

a. de bebouwing moet bestaan uit een drietal bouwblokken met seniorenappartementen;

b. de hoogte mag maximaal twee tot drie bouwlagen bedragen; Ter plaatse van de gymzaal mogen twee halfvrijstaande woningen in twee bouwlagen worden gebouwd, aansluitend op de bebouwing ten oosten van het perceel.

Deelgebieden

Gebleken is, dat er behoefte is aan een actuele regeling, ten aanzien van de karakteristieke bebouwingsstructuur van bepaalde deelgebieden. Daarbij speelt de regeling van aan- en bijgebouwen een belangrijke rol.

Deze behoefte komt met name voort uit het feit dat het geaccidenteerde terrein een specifieke ruimtelijke structuur kent. Dit bestemmingsplan levert dan ook een algemene regeling voor het hele gebied, die voor een aantal plekken met specifieke kenmerken anders is (zie figuur 8: Ruimtelijk ontwikkelingsperspectief; deelgebieden).

Het gaat hier om de volgende gebieden (die gekenmerkt worden door): Gestapelde bebouwing

II Pletzersstraat e.o.

III Bungalows

IV Vrijstaande en halfvrijstaande bebouwing

V Teppichsiedlung

VI Vrijstaande bebouwing als object op de kavel

VII Castelmorelaan

I. Gestapelde bebouwing

De appartementencomplexen in het plangebied, zoals het complex aan de Tongerseweg, vormen met name als gevolg van de massa een stedenbouwkundig opvallend en afgerond element. Bijgebouwen (tevens aan- en uitbouwen) op de begane grond verstoren dit beeld en oprichting van deze gebouwen is dan ook niet mogelijk, tenzij (bij uitzondering) in de vorm van één centrale gebouwde voorziening.

II. Pletzersstraat e.o.

Dit is een cultuurhistorisch waardevol bebouwingslint, met agrarische bedrijfsbebouwing waar in een latere periode vrijstaande en twee onder een kap woningen tussen zijn gebouwd, is een herkenbare structuur in Wolder. De variatie aan voormalige bedrijfsbebouwing, woningen en (huis)weiden vormen het karakter van deze omgeving. Aan de zuidzijde van dit deelgebied is het van belang om de transparantie te bewaren. Dat is dan ook de reden dat er geen bijgebouwen tussen de woningen mogen worden opgericht.

III. Bungalows

Op drie locaties in het plangebied zijn bungalows aan te wijzen. Onder andere in verband met het behoud van zichtrelaties met het buitengebied, mogen deze niet verhoogd worden en tussen de woningen mag geen verdichting plaatsvinden.

IV.De vrijstaande en halfvrijstaande bebouwing

De bebouwing in Biesland en Campagne bestaat circa voor de helft uit vrijstaande en 2-onder-1 kap woningen. Deze ruime opzet vormt een belangrijke karakteristiek van beide wijken. Om dit karakter te bewaren dient er een ruime afstand van de zijdelingse perceelsgrens te worden aangehouden en moeten bijgebouwen achter de voorgevel geplaatst worden.

V. De Teppichsiedlung

De Teppichsiedlung is een stedenbouwkundig duidelijk te onderscheiden gebied in Campagne. Het is bijzonder ingetogen, de woningen lijken 'verborgen'. Gezien de specifieke architectuur, is het moeilijk om bijgebouwen te plaatsen in de Teppichsiedlung, terwijl de behoefte duidelijk aanwezig is, aangezien deze woningen relatief weinig bergruimte hebben. Uit een onderzoek[16] is gebleken dat plaatselijk mogelijkheden zijn voor bijgebouwen. In de vorm van een vrijstelling is dan een bijgebouw of een dakopbouw mogelijk op een beperkt aantal locaties (zie de voorschriftenkaart in bijlage 3).

VI. Vrijstaande bebouwing als object op de kavel

Op een aantal locaties zijn woningen op zeer ruime kavels gebouwd. Deze woningen hebben zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde contact met het openbaar gebied in de vorm van de straat of een groenstrook. Om een positief beeld ten opzichte van dit gebied te behouden, zullen er geen 'losse' bijgebouwen worden opgericht, alleen geïntegreerd in de bouwmassa. Het is immers niet wenselijk dat een straatwand gevormd wordt door een bonte kermis van bijgebouwen.

VII. Castelmorelaan

Tussen de Castelmorelaan en de Tongerseweg is een karakteristiek complex met smalle woningen en aan de voorkant bergingen met aangebouwde carport gebouwd dat, in afwijking van het geldend bestemmingsplan, in twee bouwlagen is gebouwd. Oorspronkelijk zijn hier drie bouwlagen voorzien. Een hogere bebouwing op deze plaats moet mogelijk blijven.

Functioneel ontwikkelingsperspectief

Een aantal woningen worden opgericht op het perceel tussen de d'Artagnanlaan en de Athoslaan. Tijdens de planperiode kan langs het begin van de Cannerweg in Biesland tevens sprake zijn van vervangende woningbouw. Dit dient bij de eventuele ontwikkeling van het Carre-complex bezien te worden.

Ten aanzien van de detailhandelsstructuur kan gesteld worden dat deze beperkt is, met name in het gebied Campagne. Als de detailhandelsfunctie bij de ontwikkeling van het Carré-complex verdwijnt, is het wenselijk om voor de circa 6000 inwoners een beperkt voorzieningenniveau aan te houden, zo mogelijk ter plaatse van het Carré in Biesland (zie randvoorwaarden ontwikkelingslocatie Carre). De vestiging van een solitaire supermarkt dient daarbij echter voorkomen te worden.

Op het gebied van de horeca wordt een consolidatiebeleid gevoerd. Voor het plangebied betekent dit dat een beperkte uitbreiding van bestaande horeca-gelegenheden (café, fastfood-bedrijf, restaurant, hotel/pension) mogelijk is. Indien er sprake is van een substantiële groei van de bevolking, is een aan deze groei gerelateerde uitbreiding mogelijk. Voorts zijn er geen wijzigingen voorzien met betrekking tot de maatschappelijke voorzieningen.

Voor bedrijven en kantoren in het plangebied geldt dat de bedrijvenconcentratie aan de Tongerseweg als zodanig bestemd zal worden. Bedrijvigheid in categorie 1 en 2 zijn hier toegestaan. De bestaande categorie 3 bedrijven worden specifiek bestemd op de lijst met 'afwijkende bestemmingen' (zie bijlage). Ook de overige bedrijvigheid in het woongebied zal opgenomen worden op deze lijst. Dat betekent dat deze bedrijven voor het bestemmingsplan legaal zijn, maar in strijd zijn met de bestemming van het gebied waarbinnen zij gevestigd zijn (vaak woondoeleinden). In het woongebied is echter wel bedrijvigheid toegestaan in de vorm van een aan huis gebonden beroep en een consument verzorgend ambachtelijk bedrijf. Bij beide vormen van bedrijvigheid dient echter de woonfunctie te overheersen.

Bij het bejaardenzorgcentrum Campagne bestaat behoefte aan uitbreiding van het aantal aanleunwoningen. In een afweging tussen het belang van de als structureel groen aangegeven groenvoorziening bij het centrum en de behoefte aan aanleunwoningen zal een aanvaardbare locatie voor de nieuwbouw moeten worden gevonden.

Verkeer en infrastructuur

De analyse van de verkeersstructuur heeft een aantal beperkingen aan de verkeersstructuur aan het licht gebracht, met name met betrekking tot het langzaam verkeer. Het gaat dan om de afwezigheid van vrijliggende fietspaden langs de Tongerseweg en de afwezigheid van recreatieve langzaamverkeersverbindingen in en rondom het plangebied.

Op figuur 9 'Programma: verkeersstructuur', worden een aantal mogelijkheden aangegeven om de langzaamverkeersstructuur te verbeteren, maar deze verbindingen zijn voor een deel gelegen buiten het plangebied. De aansluiting op het plangebied mag echter niet onmogelijk gemaakt worden.

Milieu-aspecten

Bodem

In de gemeente Maastricht is voor het bebouwde oppervlak actief bodembeheer van toepassing. Dat houdt in, dat voor saneringen, bouwvergunningen en bestemmingsplanwijzigingen dezelfde eisen gelden.

In het gebied is een tweetal oude kernen aanwezig terug te vinden. Het grootste deel van de buurten Wolder, Campagne en Biesland is gebouwd in de periode 1956 tot 1975. Gezien de hoogteligging heeft het plangebied geen noemenswaardige invloed ondervonden van de Jeker. Op basis van de gebiedsindeling die is aangehouden bij de bodemkwaliteitskaart is dan ook sprake van een indeling van het gebied in de categorie 'overig'. Uitzondering hierop vormt een groot deel van het park rondom het Waldeckbastion (nabij de rontonde Tongerseweg), dat gelegen is in het gebied 'ophoging'. Dit is een gevolg van de ophogingen, die plaatsvonden bij het slechten van de verdedigingswerken.

Bij het creëren van nieuwe functies, dan wel het legaliseren van wederrechtelijk reeds bestaande functies, wordt het beleid aangehouden, dat is beschreven in het gemeentelijk bodembeheerplan. In dat plan wordt voortgeborduurd op de provinciale nota 'Actief bodembeheer in Limburg'. Het bodembeheerplan is de aanvulling van de beleidsruimte die aanwezig is op basis van onder andere de Woningwet, de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Wet Bodembescherming.

Binnen de reikwijdte van het bodembeheerplan wordt, indien de heersende regelgeving dat toelaat, getoetst aan de achtergrondwaarde. Overschrijding van deze waarde betekent dat een sanering dient te worden overwogen. De

achtergrondwaarde wordt periodiek vernieuwd met het oog op nieuw verkregen gegevens. Voor de geldende waarden dient gerefereerd te worden aan het geldende bodembeheerplan. De op dit moment geldende achtergrondwaarden zijn in tabel 1.

Tabel 1 achtergrondwaarden bodembeheerplan, peildatum januari 2000

Stof	*Gebied 'overig'*	*Gebied 'ophoging'*
Arseen	16	30
Cadmium	1,1	3
Koper	50	67
Kwik	0,4	0,48

Naast de toetsing aan de achtergrondwaarde vindt altijd een toetsing aan het acceptabel risiconiveau plaats. Indien het acceptabel risiconiveau wordt overschreden dient een bodemsanering uitgevoerd te worden. De waarden voor het acceptabel risiconiveau zijn afhankelijk van de functie. De volgende functies worden onderscheiden:

· moestuin

· particuliere tuin

· overige onbedekte bodem

· bebouwing/verhard terrein.

Over het risiconiveau voor deze categorieën vindt nog overleg met de provincie Limburg plaats.

Geluid

Een akoestisch onderzoek is nodig, indien in het bestemmingsplan geluidgevoelige bestemmingen worden ontwikkeld langs een zoneplichtige weg. Dit geldt voor voorgestane ontwikkelingen langs de Tongerseweg en de Cannerweg. (zie randvoorwaarden Carré). Voor deze locaties dient een hogere grenswaarde te worden aangevraagd. Ook voor de vier bouwlocaties op particuliere terreinen, die als in het geldend bestemmingsplan Campagne zijn opgenomen zal een hogere grenswaarde moeten worden aangevraagd. Daar waar de geluidbelasting hoger is dan 55 dB(A) moet het merendeel van de verblijfsruimten niet gesitueerd worden aan de gevel met de hoogste geluidbelasting.

Voor de locatie aan de Athoslaan en de St. Gerlachusweg is, op grond van de door de gemeenteraad vastgestelde verkeersmilieukaart, geen akoestisch onderzoek vereist.

Bedrijven

Biesland-Campagne-Wolder is een typisch woongebied. Toch is er een klein cluster van bedrijven langs de Tongerseweg aan te wijzen. Aangezien het plan-gebied gekenmerkt kan worden als woonbuurt, wordt bij de clusters bedrijvigheid in categorie 1 en 2 toegelaten en categorie 3 specifiek bestemd. Dat geldt ook voor de milieuhinderlijke bedrijven zoals het tankstation met LPG-vulpunt, de twee agrariërs en twee natuursteenbewerkers. Op het moment dat deze bedrijven het gebied verlaten, is het mogelijk voor een categorie 3 bedrijf om zich ter plaatse te vestigen. Indien en categorie 2 bedrijf zich ter plaatse zou vestigen, mag bij een continuering van dit bedrijf gedurende drie jaar, geen categorie 3 bedrijf terugkomen. Nieuwvestiging van milieuhinderlijke bedrijven is niet toegestaan.

Indien er sprake is van nieuwe ontwikkelingen in de nabijheid van milieuhinderlijke bedrijven, dient de milieuhinder onderzocht te worden. Binnen veiligheids- en geurzones is een toenamen van het aantal woningen en andere gevoelige gebouwen niet toegestaan.

Afval

In het plangebied zijn drie milieuperrons nodig. Momenteel zijn er milieuperrons bij Carré en op het Mgr. Vranckenplein in Wolder gesitueerd, waar de inwoners van de buurten hun afval kunnen deponeren. In het bestemmingsplan worden milieustations mogelijk gemaakt binnen de bestemmingen woondoeleinden en gemengde doeleinden, waarbij als eis geldt dat de locatie voor het milieuperron een locatie dient te zijn met een hoge dichtheid aan bewoners, nabij winkelvoorzieningen of ontsluitingswegen.

Water

Om afvoer van het oppervlaktewater in het riool te voorkomen, dient een regenwaterbuffers langs de Jeker en de Pomerollaan geplaatst te worden, zodat afwatering naar de Jeker via de oppervlakte kan plaatsvinden. Derhalve moet er nabij de riooloverstortuitmondingen ter hoogte van de Jeker in Biesland een randvoorziening worden ingebouwd.

HOOFDSTUK 7 PLANBESCHRIJVING

Planmethodiek

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak gericht op conservering van de bestaande toestand. Deze toestand is ontstaan op basis van gedetailleerde bestemmingsplannen. Een dergelijke situatie is weliswaar geschikt voor de bouwfase van een wijk of buurt, omdat daarmee een sterke sturing kan worden bereikt, maar minder geschikt voor de beheerfase. In de beheerfase kunnen allerlei kleine ontwikkelingen aan bebouwing en terreinen worden verwacht waarvoor de gedetailleerde regeling te weinig flexibiliteit biedt. Enige flexibiliteit in de regeling is echter wel noodzakelijk in verband met de toekomstgerichtheid. In verband met de gewenste flexibiliteit is een regeling met 'gebiedsbestemmingen' in beheergebieden gewenst. Deze bestemmingen worden, waar nodig, opgedeeld in een aantal deelgebieden, waarvoor verschillende bebouwingsvoorschriften gelden.

Deze planvorm laat het toe om in te spelen op ontwikkelingen zonder dat de ruimtelijke en functionele samenhang verloren gaat. Bovendien laat een dergelijke planvorm toe, dat ruimtelijk en planologisch relevant beleid deel uitmaakt van het plan, waardoor het zowel in de fase van beleidsbepaling als in de uitvoeringsfase controleerbaar en hanteerbaar blijft. Door te kiezen voor gebiedsbestemmingen wordt het plan zodanig flexibel dat het mogelijk is binnen de bestemming kleine functieveranderingen rechtstreeks (zonder nadere procedure) mogelijk te maken en de meer structurele veranderingen aan een vrijstellings-, wijzigings- of uitwerkingsprocedure te koppelen.

Een belangrijke sturende rol is weggelegd voor de beschrijving in hoofdlijnen.

Plankaarten

Het plan kent een tweetal plankaarten:

· de bestemmingskaart, schaal 1 : 1000, onderverdeeld in de deelgebieden Biesland, Campagne en Wolder;

· de kaart ruimtelijke karakteristiek, schaal 1 : 2500.

Op de bestemmingskaart zijn de bestemmingen, de dubbelbestemmingen en de afwijkende functies, die mogen worden gehandhaafd aangegeven.

Op de kaart ruimtelijke karakteristiek zijn alle elementen die betrekking hebben op het ruimtelijk aspect opgenomen, zoals:

· de verschillende deelgebieden in relatie tot de bebouwingsvoorschriften;

· een afwijkend aantal bouwlagen;

· het straalpad met de daarbij behorende bebouwingsvrije hoogte;

· de monumentale en uit architectonisch en stedenbouwkundig oogpunt waardevolle gebouwen;

· bebouwingsvrije zones rond bedrijven.

Voorschriften

Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen

In dit hoofdstuk zijn de begripsbepalingen en de meetbepalingen opgenomen en een aantal algemene voorschriften die de werking van het plan moeten waarborgen. Daaronder is ook begrepen een aanlegvergunningenstelsel dat sloop of gedeeltelijke sloop van panden met architectonische en/of stedenbouwkundige waarde moet reguleren. Voor rijksmonumenten is dat niet noodzakelijk. De Monumentenwet biedt aan dergelijke panden voldoende bescherming.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsbepalingen

Artikel 4 bevat de algemene beschrijving in hoofdlijnen die geldt voor het hele plangebied. Daar waar dat noodzakelijk is wordt deze per bestemming in een aanvullende beschrijving in hoofdlijnen, behorend bij die bestemming uitgewerkt of aangevuld. De beschrijving in hoofdlijnen geeft in het algemeen een streven aan. Zij is niet bedoeld als een instructienorm aan de gemeentelijke overheid om al datgene wat in deze beschrijving is opgenomen binnen 10 jaar te realiseren. Alle ontwikkelingen in het plangebied zullen echter zoveel mogelijk in de richting van het beleid zoals dat in de beschrijving in hoofdlijnen is uitgezet worden gestuurd.

De artikelen 5 tot en met 12 hebben betrekking op de volgende bestemmingen:

Artikel 5 Woondoeleinden (W); onder deze bestemming worden ook de woonzorgcomplexen voor ouderen begrepen

Artikel 6 Maatschappelijke doeleinden (M)

Artikel 7 Gemengde doeleinden (Gd)

Artikel 8 Recreatieve doeleinden (R)

Artikel 9 Bedrijfsdoeleinden (B)

Artikel 10 Verkeersdoeleinden, stedelijk (Vs)

Artikel 11 Verkeersdoeleinden, wijkontsluiting (Vo)

Artikel 12 Groenvoorzieningen (G)

In deze artikelen komen, voor zover van toepassing, de navolgende onderdelen aan de orde:

· doeleindenomschrijving

· beschrijving in hoofdlijnen

· bebouwingsbepalingen; waar nodig verduidelijkt door een voorschriftenkaart

· vrijstellingen ten aanzien van de bebouwingsbepalingen

· nadere eisen

· vrijstellingen ten aanzien van de toegestane functies

· wijzigingsbevoegdheid

· aanlegvergunningen.

Functies, die niet passen binnen een gebiedsbestemming en die toch kunnen worden gehandhaafd zijn, via een aanduiding op de bestemmingskaart en de opneming in een Lijst van afwijkende functies en daarmee corresponderende bepalingen in de bestemmingen Woondoeleinden en Bedrijfsdoeleinden, gesauveerd.

In artikel 13 is de bestemming Uit te werken gemengde doeleinden opgenomen. Deze is gegeven aan de ontwikkelingslokatie Carré aan de Tongerseweg. In dit artikel komen de navolgende onderdelen aan de orde:

· doeleindenomschrijving

· beschrijving in hoofdlijnen

· uitwerkingsregels

· voorlopig bouwverbod

· procedureregels.

Artikel 14 bevat een dubbelbestemming: Archeologisch attentiegebied. Deze geldt primair ten opzichte van de andere binnen dat gebied gegeven bestemmingen. De bescherming van het archeologisch attentiegebied wordt voorzien door de opneming van een aanlegvergunningensysteem.

Overigens kan met gebruikmaking van de algemene wijzigingsbevoegdheid nog een tweede dubbelbestemming worden geïntroduceerd: beschermd stadsgezicht. Van deze bevoegdheid kan gebruik worden gemaakt op het moment dat de uitbreiding van het beschermd stadsgezicht van Maastricht van kracht wordt.

Hoofdstuk 3 Overige bepalingen

In dit hoofdstuk zijn de algemene gebruiksbepaling (artikel 15), de algemene vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden (artikelen 16 en 17). De procedureregeling voor de hantering van de uitwerkings- of de wijzigingsbevoegdheden (artikel 18), de overgangsbepalingen ten aanzien van gronden en opstallen (artikel 19), de strafrechtelijke bepaling (artikel 20) en de slotbepaling (artikel 21) opgenomen.

HOOFDSTUK 9 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

Inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan is in oktober-november 1998 in een inspraakprocedure aan de orde gesteld. Op 28 september 1998 is huis aan huis een brief verspreid en de inspraakprocedure is verder aangekondigd in de Maaspost-editie van 30 september 1998.

Op 12 oktober 1998 heeft een inspraakbijeenkomst plaatsgevonden en op 20 en 21 oktober 1998 heeft de informatie/vergaderbus van de gemeente Maastricht op een drietal plaatsen in de betreffende buurten gestaan ten behoeve van de inzage en het beantwoorden van vragen. Voor schriftelijke inspraakreacties is de tijd gegeven tot 16 november 1998.

Uit al deze informatie is een groot aantal vragen voortgekomen, die ofwel op de inspraakbijeenkomst, ofwel in de bus zijn beantwoord. Deze informatieve vragen en de antwoorden daarop worden in deze evaluatie niet meer herhaald. Het inspraakverslag geeft daarin voldoende inzicht. De belangrijkste inspraakreacties hebben betrekking op de toekomstvisie op de Carrélocatie en met name de detailhandelsactiviteiten daarin. Het evalueren en beantwoorden van die reacties is vertraagd door de discussie over het detailhandelsbeleid, die is ontstaan naar aanleiding van de door Kolpron in 1998 opgestelde Regionale detailhandelsstructuurvisie Maastricht 1997 - 2003. Een en ander is neergelegd in de Gemeentelijke discussienota Detailhandel, die in het voorjaar van 1999 is uitgebracht ten behoeve van het voeren van deze discussie met alle betrokkenen en belanghebbenden bij het detailhandelsbeleid in Maastricht. Naar verwachting zal de gemeenteraad zich in de vergadering van februari 2000 uitspreken over het distributie-planologisch beleid van de gemeente Maastricht. Bij de hierna volgende beantwoording van de inspraakreacties wordt geanticipeerd op nog te nemen besluiten hieromtrent.

De eigenlijke inspraakreacties zijn hieronder themagewijs samengevat en beantwoord.

I. Winkels Carrélocatie

1. Er is een grote behoefte aan een supermarkt op deze locatie. Zeker ook de mensen uit Mariaberg en het Blauw Dorp kunnen dat bevestigen. Met name voor ouderen is een verlies van deze voorziening in de nabijheid een slechte zaak. Er is geen behoefte aan kleine winkels op deze plaats. Het gaat om voorziening in de dagelijkse behoeften. Het distributie-planologisch beleid waarop de gemeente zich

1. Zoals hierboven al aangegeven zal de gemeenteraad zich naar verwachting in de vergadering van februari2000 aan de hand van de Gemeentelijke discussienota Detailhandel uitspreken over het distributie-planologisch beleid van de gemeente Maastricht. De discussienota gaat er van uit, dat de huidige detailhandelsfunctie in het Carrécomplex verdwijnt en dat nader

beroept is inmiddels achterhaald. Het beleid moet gericht worden op de behoefte van de buurt. Er zal een enquête worden gehouden naar de behoefte aan voorzieningen en met name winkels in de buurt. De winkels in het Carré bestaan al meer dan 20 jaar.	onderzoek moet worden gedaan naar de mogelijkheid tot behoud van een buurtverzorgende functie. Afhankelijk van de besluitvorming van de gemeenteraad inzake de discussienota zullen deze inspraakevaluatie en het bestemmingsplan waar nodig worden bijgesteld.

2. Het wijkwinkelcentrum Brusselse- poort moet niet nog meer worden gestimuleerd; het is nu al overbelast, zodat ook daar inmiddels al parkeer- problemen opduiken. Het winkelcentrum Carré kan een buurtverzorgende functie vervullen. Het is de enige plaats in deze woonbuurten, inclusief Mariaberg waar een dergelijk centrum kan worden gevestigd. De winkels in Wolder en aan de Ruttensingel vormen geen alternatief. Veel mensen gaan nu al naar Belfort, omdat Brusselsepoort lijdt onder congestie en te groot en massaal geworden is.	2. In de discussienota wordt de parkeersituatie bij de Brusselsepoort als knelpunt aan de orde gesteld. In overleg met de eigenaar van het centrum zal de parkeersituatie ter plaatse geoptimaliseerd worden. Voor een buurtverzorgende winkelfunctie van het Carré, zie onder punt1.

3. De exploitant van de supermarkt geeft aan dat dit een van de best lopende EDAH-supermarkten van Maastricht is. Er is bovendien kort geleden fors geïnvesteerd in een om- vangrijke verbouwing. Ook de exploitant van Massa schoen en mode meldt een toenemende klantenkring en een rendabele vestiging.	3. Uit overleg met de eigenaar van het Carrécomplex is gebleken, dat deze de tot 2005 lopende huurcontracten niet zal verlengen en zijn medewerking zal verlenen aan de gemeentelijke plannen met het complex.

4. De exploitant van het totale winkel- centrum geeft aan, dat in samenwerking met de gemeente een upgrading van het Carré mogelijk is. Het verzoek is al ingediend om in het centrum een overdekte kinderspeeltuin in te mogen richten. De geruchten in de pers, dat het Carré-complex in 2005 zal worden afgebroken ontmoedigt nieuwe huurders; ook het gemeentelijk voorkeursrecht bemoeilijkt de verlenging van de huurovereenkomsten.	4. Zie onder punt 3. Het verzoek om een kinderspeeltuin te mogen inrichten is inmiddels afgewezen. Het gemeentelijk voorkeursrecht is er uitsluitend op gericht om bij vervreemding van het complex het recht te verkrijgen om als eerste tot verwerving te mogen overgaan. Zolang van vervreemding geen sprake is, vormt het voorkeursrecht dan ook geen belemmering voor het bestaande gebruik. Deze ligt meer in de duur van de huurovereenkomsten. Overigens is het signaal over de eindigheid van de huurovereenkomsten door de huurder zelf afgegeven.
Is er inmiddels al een concreet initiatief voor een hotelfunctie?	Op dit moment ligt er nog geen concreet initiatief voor een hotelvestiging voor.

5. De gemeentelijke planning voor herontwikkeling van het complex is prematuur en belemmert het meest doelmatige gebruik van het complex. Dat is in strijd met artikel 10 W.R.O. Onder het overgangsrecht kan de winkelfunctie tot in lengte van jaren worden voortgezet. Het verhindert hoogstens, dat de winkels worden aangepast aan de wensen van de toekomstige consument.	5. Zie onder punt 3. In de tussentijd kunnen de bestaande activiteiten worden voortgezet onder vigeur van het overgangsrecht en worden nieuwe functies kritisch beoordeeld en getoetst aan het geldend bestemmingsplan en het overgangsrecht.


*II.* *Ontwikkelingslocatie Cannerweg‑ St.* *Gerlachusweg*

1. Naast het terras van pand Canner- weg 171 kan een gevelwand worden opgetrokken, waardoor verlies van uitzicht optreedt. Bovendien wordt de privacy aangetast, omdat vanuit de nieuwbouw zicht bestaat op het terras. Door de nieuwbouwmogelijkheden in de St. Gerlachusweg ontstaat planschade.	1. Bij het concreet maken van de plannen en de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid kan zoveel mogelijk rekening worden gehouden met gerechtvaardigde wensen van de bewoners van aangrenzende panden. Hierdoor kunnen nadelige effecten worden vermeden en kan eventuele planschade zoveel mogelijk worden beperkt.

2. Ook voor het pand Cannerweg 175 dreigt verlies van uitzicht en privacy als de bouwplannen aan de St. Ger‑ lachusweg worden gerealiseerd. De planschets is onduidelijk.	2. Idem

3. De nu ter plaatse aanwezige garageboxen zijn van verschillende eigenaren. Dat betekent dat allen zullen moeten instemmen met de verkoop van hun box. De eigenaren van de boxen 1 en 7 geven al aan, dat zij daarvoor niet voelen, tenzij een goed alternatief wordt geboden. De boxen zijn noodzakelijk voor het parkeren van de auto: criminaliteit en toenemende parkeerdruk in de omgeving vanwege nieuwbouw en bedrijven. Als de garagebox moet verdwijnen	3. Tijdens de inspraakavond is aangegeven dat de gemeente Maastricht geen actief beleid nastreeft ten aan‑ zien van de bebouwing van deze locatie. Het bestemmingsplan is voorwaardenscheppend. Realisering van de in het plan opgenomen mogelijk heden zal moeten voortkomen uit particulier initiatief, hetgeen betekent, dat met alle eigenaren overeenstemming moet bestaan. In dat kader moet ook vergoeding van eventuele schade aan de orde komen.

tast dat de waarde van het pand Athoslaan 49 aan.		In de onderhandelingen zal over het onderbrengen van de nu aldaar gestalde auto's overeenstemming moeten worden bereikt
		.
4. Door de nieuwe ontwikkeling zal de parkeerdruk nog verder toenemen, immers: a. de garageboxen zullen verdwijnen; b. nieuwe bewoners en het personeel van de ambachtelijke bedrijfjes in het complex zullen parkeerruimte nodig hebben.		4. Bij een invulling van deze locatie zal aangetoond moeten worden, dat parkeerbalans niet nadelig verandert, c.q. hoe het verlies van de bestaande parkeerplaatsen en de toevoeging van extra plaatsen wordt opgelost. Deze voorwaarde zal in de richtlijnen voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen.

5. Als aanpassing van het straatbeeld wordt gewenst kan daarover met de eigenaren worden gesproken, zonder dat de bestemming als garagebox aan de orde komt.		5. Het creëren van een nieuwe straatwand tegenover het bejaardencentrum wordt door de gemeente stedenbouwkundig wenselijk geacht. Zie overigens ook punt 6.

6. De vestiging van nieuw ambachtelijke bedrijfjes in de buurt zal ten koste gaan van de rust in de buurt. Gezien de afstand tot het bejaardencentrum kan beter worden gekozen voor aangepaste woningen voor alleenstaande ouderen of minder validen.		6. De wijzigingsbevoegdheid sluit niet uit, dat hier uitsluitend nieuwe woningen worden gerealiseerd, eventueel met handhaving van de bestaande garageboxen. Een en ander zal funderingstechnisch moeten worden bezien. De eventueel in de St. Gerlachusweg te vestigen bedrijfjes zijn beperkt tot de categorieën: a. consumentverzorgend ambacht (bv kapper, schoonheidsspecialist(e) etc) b. dienstverlening c. praktijkruimten d. kantoren met baliefunctie. Deze bedrijfjes bezorgen in een woonomgeving in het algemeen geen overlast.


*III. Groen- en speelvoorzieningen*

1. In de buurt is meer behoefte aan groen- en speelvoorzieningen, met name op de volgende plaatsen:	1. Ten aanzien van deze locatie kan het volgende worden gezegd:
a. Hoek Athoslaan/Gascognelaan: inrichten grasveldje als trapveld voor kinderen.	a. Deze locatie is in het bestemmingsplan bestemd tot groenvoorzieningen. Daarin zijn ook speelvoorzieningen mogelijk. Het inrichtingsplan voor deze locatie is in de uitvoeringsfase.
b. Gymzaal Athoslaan: deze is de enige sportvoorziening in Biesland en dient behouden te blijven.	b. De gymzaal is in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. Voor het geval de zaal verdwijnt in verband met voorzieningen elders, wordt in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid naar woondoeleinden opgenomen, die aansluit bij de wijzigingsbevoegdheid voor de schoolgebouwen, verder oostelijk. Overigens zijn de woningbouwplannen voor de terreinen tussen de D'Artagnanlaan en de Athoslaan, waarvan bebouwing van het terrein van de gymzaal als derde fase deel uitmaakte, al eerder in de inspraak geweest.
c. Theresiaplein: voor dit plein is in nauw overleg een plan voor herinrichting opgesteld; dat moet in het bestemmingsplan worden opgenomen.	c. Deze locatie is in het bestemmingsplan bestemd tot groenvoorzieningen. Daarin zijn ook speelvoorzieningen mogelijk. Het herinrichtingsplan is inmiddels uitgevoerd.

2. Overigens is er wel degelijk een tekort aan speelvoorzieningen in Biesland. Daarom wordt al jaren aangedrongen op het veiliger maken van de grasveldjes op het Musketiersplein en de hoek Bieslanderweg/ Cannerweg/Arcadiastraat.	2. Het speelruimteplan geeft het Theresiaplein als formele en de hoek Gascognelaan/Athoslaan als specifiek benoemde informele speelruimte aan. Daarnaast worden de hoek Theresiaplein/Tongerseweg, de hoek Bieslanderweg/Cannerweg/ Arcadiastraat en het Musketiersplein als openbare groene ruimte en informele speelruimte aangegeven. Al deze plekken zijn ook in het bestemmingsplan bestemd tot groenvoorzieningen. Daarin zijn ook speelvoorzieningen mogelijk. Er bestaat echter geen voornemen om het aantal speelvoorzieningen uit te breiden.

3. In de bestemming 'groenvoorzieningen' zijn huisweiden toegestaan. Wat zijn dat en kan niet beter ten behoeve van de voortzetting van het huidige agrarisch gebruik in het droogdal tussen Wolder en Campagne worden bepaald, dat het bestaande, beperkte agrarisch gebruik mag worden voortgezet.	3. Het bestemmingsplan zal op dit punt worden aangepast. In ieder ge‑ val zal bebouwing worden uitgesloten.

4. In het belang van de handhaving van het open karakter van het droog- dal tussen Wolder en Campagne zou het planten van bomen gekoppeld moeten worden aan een aanlegver‑ gunning en getoetst moeten worden aan de bomennota.	4. Deze suggestie wordt in het bestemmingsplan overgenomen.


*IV. Verkeer*

1. De werkgroep verkeer van het Bewonersplatform Biesland heeft een activiteitenplan opgesteld, dat in het voorontwerp bestemmingsplan moet worden geïntegreerd.	1. In het activiteitenplan is om een groot aantal verkeersmaatregelen gevraagd. Deze zaken worden in het bestemmingsplan niet geregeld. Het bewonersplatform heeft daarom per brief van 20 november 1998, aangevuld bij brief van 3 december 1998 antwoord gekregen op de gedane voorstellen (zie bijlagen). Ten behoeve van de reconstructie kruising D'Artagnanlaan/Medoclaan/ Aramislaan zal de verkeersbestemming worden verruimd.

2. Verandert de infrastructuur van de Tongerseweg in relatie tot de voorgestane ontwikkeling van het Carrécomplex?	2. Neen, de huidige infrastructuur blijft gehandhaafd. In de uitwerkingsregels voor de Carrélocatie is wel opgenomen, dat de ontsluiting van het complex in de toekomst via de Cannerweg moet verlopen.

3. De verbinding tussen Wolder en de Tongerseweg is niet goed. Er is nu sprake van veel verkeer, dat langs de Medoclaan gaat. De Hermesweg als enige verbinding tussen Wolder en Daalhof/Belfort is onvoldoende.	3. De bestaande ontsluitingsstructuur van Wolder via de Tongersweg als stedelijke hoofdweg en de Medoclaan als wijkontsluitingsweg is voldoende. Voor de auto zijn Daal‑ hof/Belfort bereikbaar via deze beide wegen en de Javastraat. In het plan is daarom geen nieuwe ontsluitingsstructuur gepland.

V. Nieuwe woningbouw

1. Het gebied Wolder-zuid zal in de toekomst voor nieuwe woningbouw worden gebruikt. Dit gebied zou in het bestemmingsplan moeten worden opgenomen	1. De nieuwe woningbouwontwikkeling in Wolder-zuid zal in een apart bestemmingsplan aan de orde worden gesteld en staat in dit plan niet ter discussie.

2. De terreinen tussen Winterslag en Medoclaan, achter Pletzersstraat 5 zijn uitstekend geschikt voor bebouwing. De nog openstaande huisnummers tussen 240 en 250 kunnen dan ingevuld worden. Er bestaat geen bezwaar tegen een dergelijke bebouwing.	2. Een van de doelstellingen van het bestemmingsplan is om de Winter‑ slag als cultuurhistorisch waardevolle, holle weg vrij te houden van nieuwe bebouwing. Daarmee wordt het al sedert jaren gevoerde beleid in dit bestemmingsplan gecontinueerd. In verband hiermee is bebouwing achter het pand Pletzersstraat 5 niet aanvaardbaar.

3. De terreinen tussen de bungalows aan de Pommardlaan aan de westkant en het pad tussen Musketierslaan en Picardenlaan aan de oost- kant zijn zeer geschikt voor individuele woningbouw of een project in de hogere prijsklasse.	3. Het gebied tussen Pommardlaan en het bedoelde pad behoort tot de macrogroenstructuur in dit plangebied en komt daarom niet voor bebouwing in aanmerking.

4. Het bestemmingsplan mist een stedenbouwkundige onderbouwing in de vorm van een onderzoek naar mogelijkheden om de structuur van deze woonbuurten te versterken. In de afgelopen jaren zijn in het plangebied voor meer ontwikkelingslocaties voorstellen gedaan, dan nu door de gemeente in dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze zouden alsnog aan de inspraak moeten worden voorgelegd.	4. Er is geen aanleiding om de stedenbouwkundige structuur van de in het plangebied opgenomen woonbuurten te wijzigen, anders dan ter plaatse van de opgenomen ontwikkelingslocaties. Het bestemmingsplan is sterk gericht op beheer van de bestaande woonbuurten. Daarom ook is ervoor gekozen om geen nieuwe rechtstreekse nieuwbouwmogelijkheden meer op te nemen. De bouw van nieuwe woonhuizen is alleen incidenteel mogelijk met vrijstelling van burgemeester en wethouders. Andere initiatieven zijn niet aan de orde. Voor wat betreft de nu reeds bestaande bouwmogelijkheden wordt verwezen naar paragraaf VII van dit rapport.

5. De percelen tussen Susserweg 19 en 29 (achterkant percelen Canner- weg 320/322) zijn geschikt voor wo- ningbouw.	5. De bedoelde percelen behoren tot het buitengebied St.Pietersberg‑ Jekerdal-Cannerberg en komen daarom niet voor bebouwing in aanmerking.

6. Er bestaat bezwaar tegen de bouw van woningen tussen de Cannerweg en de Vroenhovenweg.	6. Tussen Cannerweg en Vroenhovenweg is geen nieuwbouw gepland.

*VI Bejaardenzorgcentra*

1. In het plangebied is een tweetal bejaardenzorgcentra gelegen. Deze centra zijn bestemd tot woondoeleinden. Dit is te beperkt, gezien de ontwikkelingen in de bejaardenzorg, die in toenemende mate ook medische en thuiszorgvoorzieningen kennen. De tuinen zijn bestemd tot openbaar groen. Ook dat is onjuist. Zij zullen overigens wel open staan voor gebruik door de buurt.	1. Beide bejaardenzorgcentra zullen worden bestemd tot 'maatschappelijke doeleinden. In verband hiermee zal aan de bestemmingsomschrijving ook het wonen in relatie met een zorgcomplex worden toegevoegd. De tuinen zijn bestemd tot 'groenvoorzieningen'. Daarmee is niets bepaald omtrent de openbaarheid van die terreinen. Stedenbouwkundig gezien behoren de tuinen tot de macrogroenstructuur in het plangebied.

2. Het voornemen bestaat om bij het bejaardenzorgcentrum Campagne 56 aanleunwoningen bij te bouwen in minimaal 2 en maximaal 6 bouwlagen hoogte. Verzocht wordt om dit in het bestemmingsplan mogelijk te maken.	2. In het bestemmingsplan zal een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen voor nieuwbouw van aanleunwoningen bij het bejaardenzorgcentrum Campagne. Aan de hand van een aantal criteria kan vervolgens worden bezien of en hoe invulling kan plaatsvinden.

*VII. Bestaande bouwrechten*	Als uitgangspunt geldt, dat bestaande bouwrechten zullen worden gerespecteerd, tenzij ruimtelijke uitgangspunten zich daartegen verzetten. In het plan zal ook het verzoek voor de bouw van 3 woningen tussen Tongerseweg 241 AB en 243 positief worden meegenomen.

1. Ten zuidwesten van het pand Tongerseweg 231 is in het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen voor de bouw van een woonhuis. Het pand zelf is vroeger gesplitst geweest en dit recht moet behouden blijven. Het bestemmingsplan gaat daar niet van uit.	1. De mogelijkheid voor de aanbouw van een woonhuis aan de zuidwest‑ kant van het pand Tongerseweg 231 zal in het bestemmingsplan worden opgenomen. Splitsing van grote panden is niet altijd gewenst. Van geval tot geval zal een afweging moeten worden gemaakt tussen de belangen van cultuurhistorie en ruimtelijke ordening enerzijds en het belang van de eigenaar anderzijds. Daarom is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen, waarmee verbouwing en splitsing van grote panden mogelijk gemaakt kan worden.

2. Ten noordoosten van het pand Tongerseweg 241 is in het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen voor de bouw van een woonhuis. Verzoek om deze niet meer als aaneengesloten bebouwing, maar als vrijstaand pand toe te staan.	2. De mogelijkheid voor de bouw van een woonhuis aan de noordoostkant van het pand Tongerseweg 241 zal in het bestemmingsplan worden opgenomen. Daarbij zal worden aangegeven, dat het woonhuis zowel vrijstaand als aangebouwd mag worden gebouwd.

3. Ten noordoosten van het pand Tongerseweg 251 is in het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen voor de bouw van een woonhuis. Op korte termijn zal hie van gebruik gemaakt worden.	3. De mogelijkheid voor de bouw van een woonhuis aan de noordoostkant van het pand Tongerseweg 251 zal in het bestemmingsplan worden opgenomen. Daarbij zal worden aangegeven, dat het woonhuis zowel vrijstaand als aangebouwd mag worden gebouwd.

4. Het geldend bestemmingsplan maakt het rechtstreeks mogelijk om op het woonhuis Castelmorelaan 16 een derde verdieping te bouwen.	4. Het pand Castelmorelaan 16 behoort tot een complex, dat, in afwijking van het geldend bestemmingsplan, is gebouwd in twee bouwlagen. In het plan zal dit complex als deelgebied VII worden opgenomen, met een bouwhoogte van maximaal 3 lagen.

*VIII. Diversen*
1. Betekent de aanduiding 'archeologisch attentiegebied' dat voor elke fundering van een nieuw te bouwen pand een onderzoek nodig is? De bepaling omtrent het niet dieper graven dan 50 cm is niet praktisch. Voor het plaatsen van een heg moet al circa 75 cm worden gegraven.	1. In de planvoorschriften is aangegeven dat een aanlegvergunning niet noodzakelijk is voor werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis. Dit dient te worden bezien door de taakgroep cultureel erfgoed van de gemeente aan de hand van de plaats, de omvang en de diepte van de werkzaamheden.

2. Is er in het bestemmingsplan geen toename van horecafuncties voorzien?	2. Via een wijzigingsbevoegdheid met een uitgebreide procedure kan een horecagelegenheid met een buurtver‑ zorgende functie worden toegestaan.

3. Het rijksmonument Cannerweg 262 staat niet als zodanig aangegeven. Ook richting Kanne staat nog een aantal rijksmonumenten, dat niet als zodanig is aangegeven.	3. De bedoelde rijksmonumenten worden alsnog op de kaart ruimtelijke karakteristiek als zodanig aangegeven.

4. De plannen van het Centrum voor Natuur en Milieu Educatie (CNME) voor een bebouwing met een hoogte van 8 meter zijn onaanvaardbaar. Er is voldoende ruimte om met een lager gebouwvoldoende vloeroppervlakte te bouwen.	4. Het bouwplan van het C.N.M.E. liggen buiten dit plangebied en staan in dit kader dan ook niet ter discussie.

5. Verzoek om de Vroenhovenweg/ Biesland tot beschermd straatgezicht te verklaren vanwege zijn herkenbare historische structuur en aan te geven wat dan de voorschriften zullen zijn.	5. Het bedoelde gebiedje zal als 'karakteristieke ruimte' in het plan worden opgenomen. Daaromtrent zal worden bepaald, dat deze karakteristieke ruimte moet worden gehandhaafd.

6. Als het poortgebouw bij Tongerseweg 231 wordt beschouwd als bijgebouw, zal uitbreiding stuiten op het feit, dat dit 'bijgebouw nu al twee etages hoog is. Verzoek om dit aan te passen. Op dit moment is het pand voor 70 % in gebruik als onderneming: architectonische en ruimtelijke ontwerpen/kunst/verkoop. Het mag niet zo zijn, dat dit alleen via het overgangsrecht gehandhaafd kan blijven. Het pand is voor vele doeleinden geschikt.	6. Volgens de beschrijving van het gebouw in de monumentenlijst behoort het poortgebouw tot het hoofdgebouw. Voor wat betreft het bestemmingsplan is uitbreiding dan ook mogelijk conform de bepalingen voor hoofdgebouwen. In verband met het hoge percentage bedrijfsmatig gebruik zal het pand als afwijkende functie worden aangegeven. Daarmee wordt de bedrijfsmatige functie gelegaliseerd.


7. Bezwaar tegen de zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden voor de Teppichsiedlung aan de Pommardlaan en met name Pommardlaan 35.	7. De specifieke situatie waarin de Teppichsiedlung is gebouwd, brengt met zich mee dat er slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden kunnen worden geboden om zo het karakter van deze bebouwing te kunnen behouden. Uitbreiding is in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt door middel van een vrijstellingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders. Een Beeldkwaliteitsplan (BKP), waarin zal worden aangegeven, waar de begane grond mag worden uitgebreid, waar een tweede verdieping kan worden toegelaten en waar ondergronds mogelijkheden kunnen worden geboden, zal als toetsingskader voor aanvragen worden gebruikt. Omtrent het op te stellen BKP zal met de bewoners overleg worden gepleegd.

8. Verzoek om toestemming verhuur van kelder, begane grond en 1e verdieping van de noordoostelijke helft van het pand D' Artagnanlaan 27 als kantoor.	8. Het pand is bestemd voor woondoeleinden. Dat betekent, dat er wel een beroep aan huis mag worden uitgeoefend, maar dat het niet, ook niet gedeeltelijk, als kantoor verhuurd mag worden. Bij eerdere verzoeken is de verhuur als kantoor dan ook steeds afgewezen.

9. Verzoek om de aangevraagde uit- breiding van het pand Veulenerbank 50 in dit bestemmingsplan mogelijk te maken.	9. De gronden waarop de uitbreiding is gepland, behoren tot de macrogroenstructuur in dit plangebied. Bebouwing daarvan is dan ook niet aanvaardbaar.

Overleg ex artikel 10 B.r.o.

Het voorontwerp bestemmingsplan is aan de orde geweest in de vergaderronde 98/11 van de Provinciale Commissie Gemeentelijke Plannen. Het plan is behandeld op 2 december 1998.

Ten aanzien van het plan zijn enkele opmerkingen gemaakt, die hieronder afzonderlijk aan de orde komen.

Voor te realiseren nieuwe woningen binnen de zone van de Tongerseweg dient een hogere grenswaarde te zijn verleend voordat het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Voor woningen met een hogere belasting dan 55 dB(A) moet in de voorschriften worden bepaald, dat het merendeel van de verblijfsruimte niet gesitueerd mag worden aan de gevel met de hoogste geluidbelasting.	Het bestemmingsplan zal pas worden vastgesteld, nadat de benodigde hogere grenswaarden zijn verleend.

In de plantoelichting wordt verwezen naar het te voeren actief bodembeheer. De daarvoor benodigde stukken zijn echter niet overgelegd. Voor de locaties waar nieuwe woningen worden toegestaan is nog geen bodemonderzoek verricht. Bij een enkele woning is een historisch onderzoek voldoende. Bij grote locaties dient alsnog een chemisch bodemonderzoek plaats te hebben.	De toelichting zal op dit punt worden uitgebreid en de bedoelde stukken zullen na de vaststelling van het bestemmingsplan worden toegezonden. De verplichting tot het instellen van een bodemonderzoek en de eis dat eventuele bodemsanering verzekerd zal moeten zijn, zal alsnog in de uitwerkings- en wijzigingsregels worden opgenomen. De incidentele rechtstreekse bouwmogelijkheden zullen worden bezien in het kader van het actief bodembeheer.

In artikel 16 wordt de hoofdgroep VWM van de provincie Limburg genoemd. Dit moet zijn: hoofdgroep WM.	Deze aanpassing zal worden doorgevoerd.

Op de plankaart voor het deelgebied Biesland wordt voor de wijzigingsbevoegdheid *** verwezen naar artikel7, lid 5. Dit moet zijn artikel 6, lid 5.	Deze aanpassing zal worden doorgevoerd.

Op de plankaart komt als afwijkende functie de aanduiding Di voor. In de lijst, die als bijlage 1 bij de voorschriften is gevoegd komt deze aanduiding niet voor.	'Di zal worden gewijzigd in 'D'.

[1] Structuurplan Maastricht 2005, De stad onder de loep met een doorkijk naar 2025, Discussiestuk. Gemeente Maastricht, 1998

[2] Bomen in beeld, Beleidsnota over bomen in Maastricht. Gemeente Maastricht, 1995 (pp 32)

[3] Landschapsbeleidsplan, samenvatting. Gemeente Maastricht,1991

[4] Bomen in Beeld, Bomennota over bomen in Maastricht. Gemeente Maastricht, 1995

[5] Mei 1997, gemeente Maastricht

[6] Nota buurtwinkelcentra in de jaren '90. Gemeente Maastricht

[7] Nota perifere detailhandel. Gemeente Maastricht

[8] Horecanota Maastricht 1997-2005. Gemeente Maastricht, 1997

[9] Speelruimteplan: Spelen in Maastricht. Gemeente Maastricht, 1995

[10] Gemeente Maastricht, Raamplan Mobiliteitsbeheersing, discussienota. Dienst Stadsontwikkeling en Grondzaken, 1992

[11] Streekplankaart Leidingen Zuid-Limburg, 1986

[12] Bodemnota Maastricht 1996-2000. Gemeente Maastricht, 1996

[13] Actief Bodembeheer in Limburg. Werkgroep Actief Bodembeheer Limburg, 1998

[14] Onder milieuhinderlijk wordt in dit verband verstaan bedrijven van categorie 3 en hoger uit de VNG-broch ure "Bedrijven en milieuzonering"

[15] Evaluatie Voorbeeldplan Afvalstoffen. Gemeente Maastricht, 1997

[16] Gemeente Maastricht, le herziening bestemmingsplan Campagne, Bestemmingskaart I, 1990