Begin 1989 is door de gemeente Maastricht aan Samenwerkende Adviseurs Maastricht b.v. (S.A.M.) de opdracht verstrekt een bestemmingsplan onder de naam Céramique op te stellen voor het bedrijfsterrein Sphinx-Céramique. Dit terrein, met een oppervlakte van ca. 23 ha., is gelegen op de zuidoost-oever van de Maas, tussen de oude bebouwing van Wyck en de nieuwbouw van Randwyck. Tot dusverre heeft het terrein een mono-functionele gebruiksvorm - namelijk industrie - gehad. In de nabije toekomst zal dit veranderen. Tussen nu en het jaar 2000 moet er een stedebouwkundig en architectonisch hoogstaande wijk zijn gerealiseerd, behorende tot de Maastrichtse binnenstad en met een grote uitstraling voor Maastricht en regio. Een toplokatie in Maastricht, met een niet in het stedelijk weefsel passende functie, wordt herschapen in een wijk waarin functiemenging centraal staat en waarin de functies kwalitatief zeer hoogwaardig zijn.

In verband met de looptijd van het planproces en de daarmee samenhangende potentiële veranderingen van stedebouwkundige en maatschappelijke denkbeelden is een flexibele regeling van de bestemmingen noodzakelijk. De hoofdstructuur van het stedebouwkundig ontwerp wordt vastgelegd, maar bepaalde detailleringen dienen tijdens het planproces eventueel aan het tijdsbeeld aangepast te kunnen worden. Daarom is gekozen voor de methode van de globale eindplanning, vastgelegd in de Wet op de Ruimtelijke Ordening 1985. Deze benadering maakt een flexibele interpretatie van de verschillende planonderdelen mogelijk, maar schept tevens een kader om aan te geven waarbinnen de grenzen liggen van de gegeven vrijheidsgraden.

1.2. Planmotivering

Toen Wijnand Clermont en Jerôme Chainaye in 1852 een aardewerkfabriek stichtten op het noordelijk deel van het huidige Céramique-terrein, betrof het een gebied gelegen aan de toenmalige rand van het oostelijk stadsdeel, ter plekke van de stadsmuren en vestingwerken. Deze waren vanwege technische verbeteringen van het oorlogsmateriëel overbodig en werden daarom in 1867 geslecht. In de loop der jaren breidt de bebouwing van Maastricht zich bescheiden uit, maar met name na de tweede wereldoorlog vindt er een expansie in vele richtingen plaats. Het Céramique-terrein raakt zeker na het gereedkomen van het Randwijk-terrein bijna volledig ingesloten tussen andere stedelijke bebouwing. De eerst zo logische ligging aan de rand van de stad is veranderd in een geïsoleerde ligging, veroorzaakt door de ontwikkeling van diezelfde stad. Een bedrijfsterrein van een dergelijke omvang, gelegen tussen meer hoogwaardige stedelijke functies, past eigenlijk niet meer op die lokatie. Bovendien zijn woningbouwlokaties in of nabij de binnenstad schaars. Op het moment dat de Sphinx-Céramique een aantal produktie-afdelingen verplaatst naar andere lokaties, waardoor het terrein voor een deel niet meer wordt gebruikt, ontstaan er gedachten om het terrein te verwerven en een functie te geven die beter past bij de functies en de structuur van de binnenstad van Maastricht.

In 1987 biedt de N.V. Koninklijke Sphinx het terrein te koop aan. Vanaf dat moment is het licht op groen en kunnen pogingen worden gedaan om de aankoop en de verdere uitwerking van het plan rond te krijgen. Binnen een jaar is de financiering van de aankoop rond.

Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer financiert een deel van de aankoop en herstructurering in het kader van de Subsidieregeling Grote Bouwlokaties (S.G.B.). De provincie Limburg wijst een deel van de Perspectievennota-gelden (Ministerie van Economische Zaken) toe en de gemeente Maastricht stelt een bedrag ter beschikking, samengesteld uit gelden van het Stadsvernieuwingsfonds, toekomstige verhoogde inkomsten van onroerendgoed-belasting en de algemene uitkering en een deel van de gelden bestemd voor de ontsluiting van de noordzijde van Randwyck.

In het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds wordt een partner gevonden om het terrein te verwerven en in overleg met de gemeente als bouw- en beleggingsproject voor te bereiden, te doen ontwikkelen en zorg te dragen voor de financiering ervan. De gemeente dient o.a. te zorgen voor een publiek-rechtelijke regeling voor het gebied, die geconcretiseerd wordt in het onderhavige bestemmingsplan.

1.3. Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit twee plankaarten (plankaart A bestemming en plankaart B functionele en ruimtelijke karakteristiek), de daarbij behorende voorschriften en een toelichting. Op de plankaarten staan de globale mogelijkheden voor de bebouwing en de inrichting, zoals geregeld in de voorschriften, aangegeven. De voorschriften zijn dusdanig flexibel van opzet, dat kan worden ingespeeld op bepaalde veranderingen in het economisch klimaat en de maatschappelijke en stedebouwkundige denkbeelden (globaal eindplan).

De voorliggende toelichting bestaat uit:

- beleidsvisies op de onderscheiden bestuurlijke niveau's;

- karakteristiek van het plangebied naar verschillende aspecten;

- randvoorwaarden;

- programmatische aspecten;

- specifieke doelstellingen;

- een toetsing van het voorgaande aan het plan Coenen;

- de toelichting op de juridische regeling;

- de economische uitvoerbaarheid;

- de planuitvoering;

- de maatschappelijke uitvoerbaarheid

- en tenslotte de resultaten van het gevoerde overleg.

2. BELEIDSVISIES

2.1. Inleiding

In de ruimtelijke nota's van de verschillende overheden zijn beleidslijnen en -voornemens uiteengezet, die betrekking hebben op het plangebied. De provinciale en gemeentelijke nota's zijn, vanwege de schaal waarop wordt gewerkt, vanzelfsprekend concreter en nemen een duidelijk standpunt in ten aanzien van de toekomstige bestemming, inrichting en functie van het Céramique-terrein. In het volgende worden de standpunten van de verschillende overheden beschouwd; deze vormen een ondersteuning van het plan, zoals het nu voorligt.

2.2. Rijksoverheid

In de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening (1988) weerspiegelt

zich de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland als geheel en van de verschillende landsdelen. Een belangrijke rol daarin speelt de benoeming van een aantal steden tot stedelijk knooppunt. Maastricht vormt samen met Heerlen zo een stedelijk knooppunt. In de nota onderstreept de overheid het beleid zoals eerder geformuleerd in de Structuurschets Stedelijke Gebieden (1985). In deze structuurschets wordt benadrukt dat

"het instandhouden en verbeteren van de ruimtelijke voorwaarden voor een goed functioneren van de steden van groot belang is, zowel in ruimtelijke als in sociaal-cultureel en economisch opzicht. Het beleid in de structuurschets is gericht op het streven naar een goed leef- en produktiemilieu, op de benutting van de nog aanwezige capaciteiten van het stedelijk gebied voor wonen, werken, recreatie en verzorging en op vernieuwing van deze functies". [1]

Uit het oogpunt van stedelijke vernieuwing wordt het als belangrijk beschouwd om stagnatiegebieden via ingrijpende vernieuwingen nieuw leven in te blazen.

"Als belangrijkste stagnatiegebieden worden in algemene zin een deel van de bestaande bedrijfsterreinen en een deel van de na-oorlogse woonwijken bedoeld. Marginale bedrijfsactiviteiten - al of niet over de stad verspreid - kunnen het stadsbeeld ernstig schaden. Alleen al daarom vragen stagnerende bedrijfsterreinen in het stedelijk gebied de aandacht van de gemeenten. Vanuit het oogpunt van stedelijke vernieuwing zijn de ontwikkelingskansen van zeer goed gelegen bestaande bedrijfsterreinen mogelijk nog belangrijker.

Deze ontwikkelingskansen kunnen veelal niet worden benut door een verouderde inrichting, onvoldoende ontsluiting en door het suboptimaal gebruik dat thans van deze bedrijfsterreinen wordt gemaakt.

Hier zullen de gemeenten zonodig initiatieven moeten nemen en eventueel voorwaarden moeten scheppen die ertoe leiden dat de markt tot een hoogwaardiger benutting van deze terreinen kan komen.

Bezien wordt of bij de eventuele wijziging van de sleutel voor de verdeling van de gelden over de stadsvernieuwingsfondsen met deze (van stad tot stad verschillende) opgave meer rekening kan worden gehouden.

Het tempo en de intensiteit van de stadsvernieuwing zijn er op gericht de kwaliteitsachterstand van het bestaand stedelijk gebied (van voor 1971) zo spoedig mogelijk weg te werken. Daarbij wordt vooralsnog het accent gelegd op de oudere stadsdelen. Op termijn zullen de stadsvernieuwingsfondsen door de gemeenten ook steeds meer worden ingezet voor de gehele bebouwde kom. Ook de middelen voor de uitbreiding van de bestaande woningvoorraad, zoals de Subsidieregeling voor Grote Bouwplaatsen, zullen voor een deel worden ingezet in bestaand stedelijk gebied". [2]

In de Structuurschets Stedelijke Gebieden (1985) is het financiële instrument Subsidieregeling Grote Bouwlokaties (S.G.B.) genoemd. Naast middelen die de provinciale besturen ter beschikking staan om woningbouwlokaties binnen groeigemeenten in uitvoering te nemen, is de mogelijkheid gecreëerd om de ontwikkeling van grote bouwlokaties die vanaf 1990 ter hand genomen zullen worden te steunen met de inzet van extra rijksmiddelen. Met deze regeling wordt beoogd een bijdrage te leveren aan de versterking van stedelijke structuren door een financiële injectie aan grote woningbouwprojecten, inclusief de bijbehorende voorzieningen. Daarbij wordt zoveel mogelijk gestreefd naar een bundeling van nieuwe woon-, werk- en recreatiegebieden. De S.G.B. is van toepassing op uitbreidingslokaties en herstructureringslokaties in het stedelijk gebied en is met name bedoeld om de kostprijs van de gronden in dergelijke lokaties op het niveau te brengen van meer perifere lokaties binnen de betrokken gemeente. De provinciale besturen dienen het voortouw te nemen ter verkrijging van de subsidie. Afwegingen voor een dergelijke aanvraag dienen binnen het kader van het streekplan te geschieden. In het Streekplan Zuid-Limburg (1987) is de grote betekenis van het Céramique-terrein voor de structuur van de stad bevestigd. Het Streekplan spreekt van één van de belangrijkste speerpunten met een bovenregionale uitstraling. Het toetsingskader voor de behandeling van de aanvraag zijn de lokatiecriteria (waarbij de nadruk ligt op concentratie van stedelijke functies) zoals uiteengezet in de Structuurschets Stedelijke Gebieden (1983). Deze criteria hebben betrekking op:

"a. De relatieve ligging van de lokatie ten opzichte van de centrale stad, of stadscentrum.

- Het benutten van de mogelijkheden in het stedelijk gebied heeft de voorkeur.

- De mogelijkheden die grenzen aan het stedelijk gebied kunnen daarna worden bekeken.

- Tenslotte komen als dat nodig is, de verder weg gelegen mogelijkheden, in aansluiting op bestaande (groei)kernen in aanmerking.

b. Ontsluiting

- Lokaties worden zoveel mogelijk aangesloten op halteplaatsen van openbaar vervoer en op het nationale en provinciale net van hoofdwegen. Daarbij gaat het om het zoveel mogelijk benutten van de (rest)capaciteit van de bestaande en in voorbereiding zijnde infrastructuur.

c. Samenhang

- Lokaties voor wonen, werken en sociaal-culturele voorzieningen worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. De lokatie van de bedrijvigheid is meer dan voorheen richtingbepalend voor de lokatie van het wonen.

- Ook de lokaties voor wonen en recreatie worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Nieuwe woningbouw-lokaties worden bij voorkeur in de nabijheid van recreatief aantrekkelijke gebieden gelokaliseerd. Daarbij zijn de milieuhygiënische situatie, de bodemgesteldheid, de aard ven het landschap en de mogelijkheden voor recreatief medegebruik van belang.

d. Landelijke gebieden

Bij de lokatiekeuze wordt rekening gehouden met het rijksbeleid voor natuur, landschap en openluchtrecreatie en met de landbouwstructuur. Open ruimten worden zoveel mogelijk van verstedelijking gevrijwaard.

e. Financiële uitvoerbaarheid

De voorkeur gaat uit naar lokaties, die - na thans reeds gedane investeringen en reeds aangegane harde verplichtingen - de geringste resterende kosten met zich meebrengen. Daarbij wordt zowel gelet op kosten voor de overheid als op kosten voor de individuele burger en het individuele bedrijf. De overheid moet letten op:

- de kosten van de infrastructuur (mede gelet op de aanwezigheid van te overbruggen barrières en van eventueel noodzakelijke geluidwerende voorzieningen);

- de kosten als gevolg van de bodemgesteldheid (bouwrijp maken, fundering, bodemsanering);

- de verwervingsprijs van de gronden;

- een zodanige planflexibiliteit, dat fasering in de
uitvoering zonder veel extra kosten mogelijk is;

- de exploitatiekosten (in het bijzonder van het openbaar vervoer) en de kosten van onderhoud van wegen en groenvoorzieningen". [3]

Een bijkomend criterium voor binnenstedelijke herstructureringsgebieden is een bouwvolume van tenminste 1.000 woningen, te realiseren in 5 jaar tijd.

In binnenstedelijke gebieden is de S.G.B. een aanvulling op een door de gemeente te financieren basisbedrag, omdat grondkostensubsidies reeds via het stadsvernieuwingsfonds zijn verkregen.

Uit dit fonds zal de gemeente tenminste f. 10.000,- per woning dienen bij te dragen; het rijk geeft een aanvullende subsidie van maximaal f. 15.000,- per woning.

In de Vierde Nota over de ruimtelijke ordening (1988) wordt gesteld, dat financiering van stedelijke vernieuwing, niet alleen door de (rijks)overheid kan worden gedragen. In de Nota wordt aangedrongen op het opzetten van samenwerkingsvormen tussen de private en de publieke sector (gemeente en bedrijfsleven), waarbij ook de rijksoverheid een rol kan spelen. De rijksoverheid steunt daarom initiatieven op het terrein van Publiek-Private-Samenwerking (P.P.S.), o.a. door de (mede)financiering van een aantal voorbeeldprojecten op het gebied van de stedelijke vernieuwing en door logistieke en organisatorische hulp bij het opstellen en de uitvoering ervan.

In een brief van 25 juli 1988 aan het College van Burgemeester en Wethouders van Maastricht en de Tweede Kamer bevestigen de Minister en Staatssecretaris van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer dat het Céramique-terrein als eerste voorbeeldproject zal dienen op het gebied van de P.P.S. om zodoende ervaring te kunnen opdoen met verschillende samenwerkingsvormen. Een aantal andere projecten in Den Haag, Amsterdam, Rotterdam en Groningen is in voorbereiding. Met de voorbeeldfunctie van het project doelt de Minister op de samenwerking tussen de publieke- en private sector, de vernieuwende aanpak van een grote bouwlokatie, de hoge kwaliteit van wonen, werken en infrastructuur en het proces van concrete planvorming binnen een korte tijdsspanne, gebaseerd op een lange termijnvisie en lange termijnovereenstemming.

Het departement van V.R.O.M. staat een aantal instrumenten ter beschikking, zoals de reeds genoemde S.G.B., de lokatiesubsidie en de hoofdinfrastructuur-subsidieregeling om deze projecten financieel te kunnen steunen. In het Céramique-project wordt gekozen voor de S.G.B. Op 23 september 1988 is dit door de Ministerraad bekrachtigd.

In de Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig: van bouwen naar wonen (1988) wordt aangegeven, dat

"naast de inzet van deze subsidies in het kader van de publiek-private samenwerking, de subsidie grote bouwlokaties slechts in een aantal gevallen kan worden verleend" daarom zullen, gezien het beschikbare budget, bepaalde prioriteiten dienen te worden gesteld. "Daarbij zal vooral gekeken worden naar het woningtekort en naar de mate waarin vrije sectorbouw op deze lokaties de doorstroming in de bestaande stedelijke woningvoorraad bevorderd". [4]

In de planopzet van het Céramique-terrein is met deze bijkomende voorwaarde rekening gehouden in de kwalitatieve woningprogrammering.

2.3. Provinciale overheid

Het provinciale beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening komt o.a. tot uitdrukking in de streekplannen. In het Streekplan Zuid-Limburg (1987) worden betreffende de stedelijke gebieden de volgende beleidsvoornemens geformuleerd:

"Het beleid legt de nadruk op de versterking van het functioneren van de steden, zodat de functionele relaties op het gebied van wonen, werken en verzorging en vrijetijdsbesteding zich op stadsgewestelijke schaal kunnen afspelen.

Voor de binnensteden blijft het nodig de woonfunctie te versterken en economische en culturele activiteiten te bevorderen, die gebaseerd zijn op veel menselijke contacten en naar verhouding weinig ruimte vragen.

Een goede bereikbaarheid voor personen en goederen is hiervoor een vereiste.

Ruimtelijke en fysieke maatregelen als voorwaarden voor het voortgaande functieherstel van de (binnen)steden bestaan vooral uit:

- het terugdringen van de negatieve verstedelijkingseffecten, die hebben geleid tot een verlaging van de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu. De verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijfsactiviteiten, het oplossen van problemen met betrekking tot de verkeersstructuur en het parkeren, het verbeteren van het stedelijk woonklimaat en het bieden van effectieve ruimte aan voorzieningen en werkgelegenheid gelden daarvoor als actiepunten;

- het verbeteren van verouderde stedelijke bebouwingssituaties of het vervangen daarvan door nieuwe stedelijke elementen;

- het doelmatig en op evenwichtige wijze benutten van de nog aanwezige ruimtelijke mogelijkheden voor stedelijke bebouwing en grondgebruik, waarbij moet worden voorkomen, dat de cultuurhistorische waarden van de binnensteden en aantasting van openbare ruimten, recreatiegebieden en groenfuncties negatief worden beïnvloed". [5]

De provincie signaleert wat betreft het stedelijk gebied van Maastricht vooral ontwikkelingen in het zuidoostelijk deel van de stad. Hier ligt het zwaartepunt van de bebouwingsactiviteiten (Heer-zuid, de Heeg, Randwyck).

"Naast ontwikkeling tot woongebied ontstaat in Randwyck een belangrijke concentratie in de kantoren- en dienstensector en andere meer grootschalige stedelijke voorzieningen. Deze gedeeltelijke verschuiving van het zwaartepunt van de stad heeft gevolgen naar twee kanten.

Enerzijds ontstaat er in korte tijd een snel groeiende druk op het in ontwikkeling zijnde gebied. Dit stelt bijzondere eisen aan de inrichting van dit gebied, de samenhang met de omgeving en de infrastructuur (zowel in- als extern).

Anderzijds kan een dergelijke verschuiving enig functieverlies en leegstand voor de binnenstad veroorzaken, zowel door verplaatsing van activiteiten die in de binnenstad de nodige expansieruimte en/of infrastructuur missen als door afvloeiing van bezoekersstromen. De aldus vrijkomende ruimte dient opgevuld te worden met passende functies die een structuurversterkend effect op de binnenstad hebben; naast de woonfunctie betreft het ook sociaal-economische, culturele en maatschappelijke functies, om aldus het stedelijk zwaartepunt in de binnenstad te handhaven.

Bijzondere eisen dienen hierbij eveneens gesteld te worden aan de samenhang tussen het stadscentrum en Randwyck als "nevencentrum".

Naast de noodzakelijke infrastructurele voorzieningen neemt hierin het Sphinx Céramique-terrein als ruimtelijk verbindende schakel een bijzondere positie in. Dit terrein heeft een aantal bijzondere kwaliteiten en moet daarom met uiterste zorg gesaneerd en ontwikkeld worden als stedelijk verbindingselement van allure tussen het stadscentrum en Randwyck. Het spanningsveld tussen het stadscentrum en een nevencentrum in ontwikkeling, de representatieve ligging aan de oever van de Maas in de directe invloedssfeer van het historische stadsdeel, de ruime omvang en de goede ontsluitingsmogelijkheden voor particulier en openbaar vervoer maken dit terrein van meer dan lokale betekenis. Het terrein dient multifunctioneel te worden ingericht. Naast mogelijke handhaving van enige inpasbare bedrijvigheid dient invulling slechts (zonodig gefaseerd) plaats te vinden door middel van hoogwaardige functies, zoals: gedifferentieerde woonbebouwing met nadruk op de betere kwaliteit, kantoren die grotendeels ook een baliefunctie bezitten, openbare bebouwing, handel, stedelijke recreatieve functies enz". [6]

De bijzondere aandacht die in het streekplan is besteed aan het plangebied uit zich tevens in de inspanningen die door de provincie zijn getroost ter verkrijging van de S.G.B.-gelden, de ter beschikking stelling van P.N.L.-gelden als bijdrage in de kosten van economische structuurversterkende infrastructuur in het plangebied en een provinciale bijdrage in het realiseren van bovenregionale voorzieningen.

"Deze infrastructurele voorzieningen zijn onder andere:

- het aansluiten van de Limburglaan door middel van een hoofdontsluitingsweg (via het Sphinx Céramique-terrein) op de Wilhelminasingel met aansluiting op de te verbreden tunnel Scharnerweg richting A2;

- ontsluitingsweg vanaf bedoelde avenue met aansluiting op de Duitse Poort respectievelijk de Meerssenerweg;

- extra openbare ruimten zoals pleinen en passages in de directe nabijheid van economische functies zoals hotels, kantoren, winkels en culturele of andere niet commerciële voorzieningen om de noodzakelijke kwaliteit in het plan te verkrijgen;

- parkeergarages ten behoeve van centrumvoorzieningen om zodoende de huidige parkeerproblematiek van het winkelcentrum Wyck te verbeteren;

- overkapping ter plaatse van aansluitingen woonbebouwing aan winkelgebeuren ten behoeve van het creëren van bijzondere functies (b.v. dagmarkt);

- fiets-voetgangersbrug ten behoeve van een adequate verbinding tussen de oostelijke binnenstad (Randwyck-Céramique-Akerpoort) en de westelijke binnenstad (City) en het versterken en vergroten van het binnenstedelijk winkelcircuit;

- verbreding tunnel om zodoende de verkeersafwikkeling van de nieuwe hoofdontsluitingsweg richting A2 vloeiend te doen verlopen.

Bovengenoemde voorzieningen overschrijden ruimschoots de voor de ontwikkeling van het Sphinx Céramique-terrein sec noodzakelijke voorzieningen". [7]

Daarnaast is er een belangrijke bijdrage van de provincie aan bovenregionale voorzieningen door het realiseren van culturele- of andere niet commerciële voorzieningen in het zuidelijk plandeel (de Wiebenga-hallen e.o.).

2.4. Gemeentelijke overheid

In het Structuurplan binnenstad (1982) werden veranderingen in de functionele structuur van het Céramique-terrein op korte termijn niet reëel geacht, omdat de Sphinx te kennen gaf op deze lokatie nog voor langere tijd haar produktie-activiteiten te willen uitoefenen.

Voor de langere termijn is in het Structuurplan een aantal doelstellingen opgenomen voor het Céramique-terrein, waarvan multifunctionaliteit en behoud en versterking van de woonfunctie de hoofddoelen zijn. [8]

In Hoofdpunten van beleid voor het bestuur van de stad Maastricht in de periode 1986 - 1990 (1985) werd door het beleid gesteld, dat er een visie ontwikkeld zou worden voor de aanpak van (een gedeelte van) het Sphinx-Céramique-terrein in Wyck.

"Dit gebied vormt een belangrijke schakel tussen Wyck en Randwyck en is gezichtsbepalend voor de oostzijde van de Maaswand. Belangrijke randvoorwaarden daarbij zijn behoud van de werkgelegenheid van het bedrijf in Maastricht en een gevarieerde invulling van het terrein zowel qua functie als qua bebouwing". [9]

Daarna zijn de ontwikkelingen in een stroomversnelling geraakt. Medio 1987 werd door de N.V. Koninklijke Sphinx aan het gemeentebestuur de mogelijkheid geboden, om het terrein te verwerven en daarmee qua functie beter te kunnen inpassen in de stedelijke structuur.

Ruimtelijk gezien wordt het plangebied door de gemeente beschouwd als een van de laatste lokaties van grotere omvang om het proces van (binnen)stedelijke vernieuwing gestalte te geven en als mogelijkheid een binnenstedelijk stadsdeel van hoge kwaliteit met een grote uitstraling voor Maastricht en de regio te realiseren.

De gemeente ziet in de ontwikkeling van het terrein een mogelijkheid om de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening, waarin Maastricht deel uitmaakt van het stedelijk knooppunt Maastricht-Heerlen, op het gebied van de stedelijke vernieuwing, concreet vorm te geven. De economische potenties en de ligging ten opzichte van het buitenland kunnen hier optimaal worden benut.

Om de zich aandienende mogelijkheid van aankoop en herinrichting van het terrein van de N.V. Koninklijke Sphinx optimaal te kunnen benutten, is een constructie gevonden in de vorm van een publiek-private samenwerking (P.P.S.) met het Algemeen Burgerlijk Pensieonfonds (A.B.P.), (zie par. 2.2.).

De verdeling van het financiële risico is in deze samenwerking zodanig geregeld, dat de publieke sector slechts een eenmalige bijdrage levert aan de ontwikkeling van het plangebied. Het A.B.P. - de private partner - draagt in de verdere realisering van het plan de financiële verantwoordelijkheid. Tussen de gemeente en het A.B.P. is een samenwerkingsovereekomst opgesteld, waarin de taken van de onderscheiden partners zijn geregeld. Voor de inrichting van het plangebied zijn in deze overeenkomst de volgende punten van belang:

* Principiële aspecten

- partijen A.B.P. en gemeente binden zich aan de stedebouwkundige visie, het bebouwingsprogramma en het vastgestelde financieel kader (artikel 3);

- het A.B.P. verplicht zich tot realisering van het plan en bebouwingsprogramma (artikel 4). Een en ander op basis van een overeengekomen planning (artikel 6);

- het A.B.P. is risicodragende partij met betrekking tot de realisering van de bouwgrondexploitatie (artikel 5);

- de gemeente verplicht zich tot het aanvragen van de benodigde subsidie en verleent zelf een éénmalige bijdrage van f. 19 mln. (artikel 8);

- de gemeente verplicht zich tot opstelling en in procedure brengen van het bestemmingsplan met verwerking van de overeengekomen flexibiliteit, zulks na een inspraakronde en binnen de publiekrechtelijke randvoorwaarden (artikel 9);

- partijen komen overeen dat aan het plan een bepaalde exclusiviteit dient te worden toegekend voor de functies kantoren en (luxe) hotels zodanig dat tijdens de planperiode geen concurrerende planontwikkelingen zullen worden gestart buiten de reeds bestaande mogelijkheden (artikel 14);

- partijen komen overeen dat permanent overleg met voldoende mandaat noodzakelijk is (artikel 7);

- de overeenkomst treedt in werking nadat de subsidies zijn toegekend en de koopovereenkomst met de N.V. Koninklijke Sphinx onherroepelijk is geworden (artikel 19);

- indien het plan wegens publiekrechtelijke aspecten niet tot realisering komt, heeft de gemeente een eerste recht van koop (artikel 20).

* Uitvoeringsaspecten

- aanleg infrastructuur door en voor rekening en risico A.B.P. onder toezicht van gemeente (artikel 7);

- de gemeente treedt op als makelaar met betrekking tot enige nog te verwerven onroerende goederen en is bereid een en ander eventueel te effectueren via onteigening (artikel 10);

- de bodemsanering geschiedt door het A.B.P. De gemeente houdt toezicht op de uitvoering publiekrechtelijk en is financiëel participant voor 50% in de kosten van de bodemsanering boven een bedrag van f. 7 mln. (artikel 11);

- nadere regeling met betrekking tot inschakeling derden met goedkeuring gemeente o.a. rekening houdende met bevordering van de regionale werkgelegenheid (artikel 12);

- standaard geschillenregeling (artikel 18). [10]

Uit een marktanalyse die de gemeente en het A.B.P. gezamenlijk hebben laten uitvoeren komt het volgende naar voren:

"- dat het Sphinx-Céramique-terrein een strategisch belang heeft voor Maastricht; het terrein vervult een scharnierfunctie tussen het centrum van Maastricht, Wyck en Randwyck;

- dat uitgangspunt dient te zijn een stedelijk plan;

- dat een multifunctionele invulling is gewenst (wonen, kantoren, hotel, beperkte detailhandel);

- dat niet alle soorten functies op dit terrein moeten worden ondergebracht".[11]

De gemeente streeft ernaar het volledige plangebied in de periode 1988 - 2000 te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende hoofduitgangspunten:

"- Wonen

Rekening moet worden gehouden met de demografische veranderingen in de bevolking en een duidelijk wervend karakter ten opzichte van de regio.

Dit leidt tot de conclusie, dat als primaire doelgroep de kleine huishoudens en met name ouderen moet worden gekozen. Er moet primair datgene aan de voorraad woningen worden toegevoegd, dat niet elders te vinden is.

Het kwaliteitsniveau moet zodanig zijn, dat aan de wensen en eisen in de jaren na 2000 voldaan kan worden.

- Kantoren

Voor de werkgelegenheid in Maastricht is een versterking van de zakelijke dienstverlening een absolute voorwaarde. Maastricht moet in deze sector goed bereikbare en flexibel indeelbare ruimten kunnen aanbieden, speciaal ook gericht op de kleine en middelgrote gebruiker.

Daarnaast zouden ook één of meerdere instituten met een bovenregionaal belang hier vestiging kunnen vinden. Tot het begin van de negentiger jaren is het huidige aanbod ruim voldoende.

Naast Randwyck heeft Maastricht geen typische kantoor-lokaties.

Gezien de beperkte nieuwbouw in de jaren 1970 - 1985 is nog een aanmerkelijk gedeelte van de kantoorbevolking gehuisvest in niet moderne panden.

Derhalve is er een blijvende vraag naar nieuwe moderne ruimten. De nabijheid van winkels en recreatie is een plus mits goede bereikbaarheid via zowel het openbaar vervoer als met de auto wordt gegarandeerd.

Het Sphinx-Céramique-terrein leent zich uitstekend voor een kantoorconcentratie gericht op specifieke zakelijke dienstverlening. Een markante hoofdontsluitingsweg met kantoorbebouwing richting provinciehuis, MECC, ziekenhuis, etc. is zowel voor de gebruiker als voor Maastricht een prima visitekaartje. Ten opzichte van het plan Randwyck is sprake van een complementaire invulling.

Gegeven het bebouwingsvolume van beide plannen is het voeren van een restrictief en concentratiegericht beleid voor het welslagen van deze plannen een noodzaak.

- Overige functies

Het terrein leent zich voortreffelijk voor de verdere uitbouw van de toeristische functie van Maastricht. Vestigingsmogelijkheden voor twee hotels, met name gericht op de zuivere hotelfunctie en beperkt horeca/detailhandel, mede gericht op de bezoekers van buiten, zullen de (toeristische) infrastructuur verder kunnen versterken.

Opnemen in het plan van culturele functies wordt sterk aanbevolen.

- Verkeer en parkeren

Aan de ontsluiting en de parkeerbehoefte in de jaren na 1990 zal moeten worden voldaan.

- Flexibiliteit

Bij de planvorming zal een grote mate van flexibiliteit vereist zijn, daar gedurende de voorziene periode van planrealisatie van tien jaar er ongetwijfeld economische en sociale veranderingen optreden.

Uitwisseling van functies is dan ook een vereiste.

Het kwaliteitsniveau moet gedurende de hele levensduur van het project gewaarborgd blijven.

- Uitstraling

Bij een hoogwaardige architectonische invulling van de stedebouwkundige visie kan van een regionale, bovenregionale alsook (inter)nationale uitstraling van het project sprake zijn". [12]

Voor 6 ha. van het plangebied, aan de noordzijde grenzend aan de Hoogbrugstraat, vigeert het bestemmingsplan Oud-Wyck. Deze 6 ha. waren destijds in het bestemmingsplan opgenomen zonder dat er nog een duidelijk zicht was op het verkrijgen van de gronden. Op dit ogenblik is dit niet alleen in een zekerheid verkeerd, maar is het beeld voor de functionele invulling scherper dan destijds.

3. KARAKTERISTIEK VAN HET PLANGEBIED

3.1. Inleiding

De natuurlijke gegevens van het terrein en de veranderingen die de mens er in de loop der jaren heeft aangebracht, bepalen het beeld en het karakter van het plangebied. In dit hoofdstuk zal het beeld en karakter worden beschreven, ter informatie en vastlegging van de bestaande toestand. Tevens dient de inventarisatie van de bestaande toestand ter bepaling van de zachte en harde randvoorwaarden, die het terrein stelt en om problemen en knelpunten te signaleren, die van invloed kunnen zijn op de toekomstige inrichting. De randvoorwaarden worden in hoofdstuk 4 beschreven. De problemen en knelpunten zullen in de stedebouwkundige visie worden meegenomen en zo mogelijk opgelost.

3.2. Ligging, begrenzing en oppervlakte

Het plangebied is gelegen op de oostelijke oever van de Maas en hoort, ruimtelijk gezien, tot het gebied dat wordt beschouwd als de binnenstad van Maastricht (Structuurplan Binnenstad, 1982). In de huidige situatie is de ligging van het plangebied dusdanig dat een relatie met de westelijke Maasoever van de stad niet aanwezig is. Terwijl de barrièrewerking van de Maas in het verleden werd overbrugd door een oeververbinding tussen de Rechtstraat-zuid en het Onze Lieve Vrouweplein is deze rechtstreekse schakel nu niet meer aanwezig. Zowel de absolute als de psychologische afstand tussen het terrein en de city is vrij groot geworden. De St. Servaasbrug is de dichtstbijzijnde Maasoversteek naar de city. Vanaf de oostelijke Maasoever kan de brug alleen door langzaam verkeer worden benut (éénrichting voor snelverkeer). De Wilhelminabrug en de John F. Kennedybrug vormen de meest nabije verbinding voor het autoverkeer in beide richtingen. Op de oostelijke oever vormt het huidige bedrijfsterrein een obstakel in de vloeiende overgang tussen Wyck, Akerpoort en Randwyck. Het noordelijk van het plangebied gelegen Oud-Wyck kent een menging van stedelijke functies als wonen, werken en voorzieningen. Dominerend in Wyck zijn het N.S.-station, dat op loopafstand van het plangebied ligt, de Wilhelminasingel, welke de autoverkeersroute van Wyck naar de city vormt en de Wyckerbrugstraat, de langzaam verkeersverbinding naar het stadscentrum. De wijk Akerpoort gelegen ten zuidoosten van het plangebied (met bebouwing uit de vijftiger jaren) heeft voornamelijk een woonfunctie. Het moderne Randwyck ten zuiden van het plangebied en Akerpoort is opvallend door zijn grootschalige kantoorbouw en de aanwezigheid van openbare gebouwen als het Provinciehuis en het Academisch Ziekenhuis. Het Maastrichts Expositie en Congres Centrum (MECC) heeft in het geheel een dominerende ligging. Aansluitend op de kern Heugem ligt de woonbebouwing van Randwyck. Functioneel gezien is het Céramique-terrein een vreemde (bedrijfs-)eend in een omgeving, bepaald door wonen, kantoren en openbare gebouwen. Ten tijde van de oprichting van de onderneming lag, zoals gesteld, het fabrieksterrein aan de rand van de stedelijke bebouwing. In de huidige situatie ligt het er middenin.

Een dergelijk mono-functioneel, grootschalig en verouderd industriëel complex vormt een sta-in-de-weg voor een goede stedelijke (infra)structuur van het oostelijk stadsdeel.

De excentrische ligging van Randwyck ten opzichte van het stadscentrum wordt door de huidige functie van het plangebied benadrukt. De herinrichting van het terrein kan deze situatie in positieve zin beïnvloeden.

Het plangebied wordt in het westen begrensd door de westelijke Maas-oever. De bestemmingsplangrens valt hier samen met de grens van het bestemmingsplan Jekerkwartier.

In het noorden van het plangebied wordt de grens achtereenvolgens gevormd door een denkbeeldige lijn over de Maas getrokken in het verlengde van de Hoogbrugstraat, door de perceelsgrenzen van de bebouwing, gelegen aan de zuidzijde van de Hoogbrugstraat tot aan de Hoge Barakken en door de noordzijde van de Akerstraat. Het bestemmingsplangebied overlapt voor een deel het bestemmingsplan Oud-Wyck.

Aan de oostzijde valt de begrenzing grotendeels samen met de oostzijde van de Heugemerweg. De bebouwing op de hoek Akerstraat-Heugemerweg valt buiten het plangebied. Een deel van het Lelieterrein valt wel binnen de plangrenzen vanwege de toekomstige verbinding tussen het plangebied en de spoorwegovergang Duitse Poort.

In het zuidoostelijk deel behoort het gebied gelegen rondom de splitsing Jonkheer Ruysstraat-Renier Nafzgerstraat tot het plangebied. De zuidgrens van het plangebied wordt gevormd door de noordzijde van de parkeerplaats van het provinciehuis en de zuidzijde van de John F. Kennedybrug. De bestemmingsplangrens valt hier gedeeltelijk samen met de grens van het bestemmingsplan Randwyck (zie kaart 1).

De oppervlakte van het Céramique-terrein sec bedraagt ca. 20 ha. De oppervlakte van het in het kader van de stedebouwkundige visie opnieuw in te richten gebied is ca. 23,5 ha.

3.3. Historische ontwikkeling

3.3.1. periode voor 1851 ^{^[13]}

Vanaf het begin van de jaartelling ontwikkelt zich aan weerszijden van de oversteekplaats van de Maas (Mosam Trajectum), langs de weg van Keulen naar Bavai, een handelsnederzetting. De Romeinse nederzetting op de westelijke oever wordt in de 4e eeuw ommuurd, nadat de Rijn niet meer te handhaven bleek als noordelijke grens van de Romeinse provincie Gallië. Rondom dit Castellum ontstaan satellieten; de belangrijkste daarvan ligt nabij de huidige Sint Servaaskerk op het Vrijthof. Op de oostelijke Maasoever ontstaat een nederzetting van kooplieden.

In 1229 staat hertog Hendrik I de burgers toe een muur te bouwen rondom de nederzettingen [14],die dan reeds langs de verbindingsstraten naar elkaar toe groeien. Het meest westelijke deel van het huidige Wyck valt binnen deze ommuring.

Namen als St. Maartenspoort en Wycker Grachtje (er liep een gracht om de ommuring) herinneren nog aan deze eerste ommuring. De waterpoort nabij hotel Maastricht is als enige relict ervan bewaard gebleven. Het zuidelijk deel van de 1ste stadsmuur lag in het noordwesten van het plangebied (ter plaatse van het Wycker Grachtje en de Ruiterij). Reeds kort na het gereedkomen van de 1ste ommuring vindt men de ruimte binnen de muren te krap en wordt er gedacht aan uitbreiding van het stedelijk grondgebied. De economische expansie in de 13e eeuw veroorzaakt een sterke bevolkingsgroei, die niet meer binnen de bestaande stadsmuren kan worden opgevangen. Reeds in 1294 maakt men een aanvang met de aanleg van een aarden wal. Deze komt rond 1300 gereed. Het beschermde oppervlak van de stad verdubbelde hiermee. Niet alle gebieden binnen deze omwalling werden intensief gebruikt. Bebouwing vindt voornamelijk plaats langs de uitvalswegen vanaf het eerste ommuurde stadsdeel, zoals in Wyck bijvoorbeeld de Hoogbrugstraat.

In de tweede helft van de 14e eeuw wordt op de omwalling de tweede stadsmuur gebouwd. Deze muur penetreerde ter hoogte van de Hoge Barakken het huidige Céramique-terrein en liep van daaruit ± 150 m. in zuid-zuidwestelijke richting. Van hieruit sloot de muur in westelijke richting aan op de (nog bestaande) Maaspunttoren. Naast de Maaspunttoren is ondergronds nog een poterne van de tweede muur aanwezig. De uitgang hiervan is zichtbaar in de Maaskade, maar is dichtgemetseld.

Gedurende vijf eeuwen blijft de omvang van de stad dan ongewijzigd. De verbeterde oorlogstechniek (grotere draagwijdte van de kanonnen) en veranderde ideeën over oorlogsvoering dwingen de stad tot een uitbreiding van de vestigingswerken, omdat een muur alleen niet meer genoeg bescherming biedt. Tussen 1632 en 1643 worden rondom de stadsmuren hoornwerken en andere versterkingen aangelegd, waardoor het zwaartepunt van de verdediging naar buiten wordt gelegd. Na de belegering van Maastricht in 1673 worden de vestingwerken verbeterd en aangevuld met Lunetten en Bastions (bijv. het Lunet Enghien dat nog als restant aanwezig is op het Céramique-terrein). De straatnamen Lage Barakken en Hoge Barakken geven de plaats aan waar ten tijde van de vestingwerken de onderkomens van de soldaten stonden. De vestingwerken besloegen een groot deel van het Céramique-terrein (behalve het zuidoosten). De opeenvolgende fasen van de verdedigingswerken hebben alle voor een deel plaatsgevonden binnen het plangebied (de eerste ommuring loopt langs de rand van het Céramique-terrein). Met uitzondering van de Waterpoort en de Maaspunttoren zijn bovengronds geen relicten meer aanwezig (zie kaart 2).

Ondergronds zijn wellicht plaatselijk restanten aanwezig (poterne, Lunet Enghien). In de samenwerkingsovereenkomst tussen het A.B.P. en de gemeente Maastricht zijn afspraken gemaakt over de manier waarop met deze restanten dient te worden omgesprongen.

"Indien er aanwijzigingen zijn, dat er binnen het plangebied oudheidkundige opgravingen gewenst zijn, dan zal hiervoor door de gemeente een opgravingsplan worden vastgesteld. De tijdsduur van deze opgravingen zal zodanig worden beperkt, dat de uitvoering van de bouw hiervan geen vertraging ondervindt. Het opgravingsplan dient zoveel als mogelijk parallel te lopen met de sloop en bodemsaneringswerken". [15]

Als in de negentiende eeuw de verbetering van het oorlogsmaterieel de handhaving van de vestingwerken overbodig maakt en de ruimte binnen de muren steeds krapper wordt - mede door de vestiging van ambacht en industrie in de binnenstedelijke periferie - wordt het steeds duidelijker dat de vestingwerken een sta in de weg zijn voor een verdere uitbreiding van Maastricht. Zo wordt de aardewerkfabriek in Wyck door de zuidelijke stadsmuur in zijn mogelijkheden beperkt. De slechting van de stadsmuren en -wallen in 1867 maakt een verdere ontwikkeling van de stad en de industriële activiteiten (waaronder de uitbreiding van de Société Céramique) mogelijk. In de volgende paragraaf wordt op de ontwikkeling van deze aardewerkfabriek ingegaan.

3.3.2. periode na 1851

De oprichting van de onderneming, die in 1989 deel uitmaakt van N.V. Koninklijke Sphinx, vindt in 1851 plaats door Wijnand Clermont en Jerôme Chainaye [16].Via aankoop en ruiling van percelen wordt in 1852 een aaneengesloten terrein verkregen ten zuiden van Oud-Wyck, waarop men later begint met de bouw van een aardewerkfabriek. Een gunstige vestigingsfactor vormt de aanwezigheid van een los- en laadplaats langs de Maas bij de Waterpoort. In 1852 is het aantal arbeiders reeds gestegen tot 107, terwijl er al in 1855 een hoogtepunt wordt bereikt met 243 arbeiders. Tijdens de crisis van 1857 lijdt de onderneming zware verliezen, waardoor een van de twee oprichters, Jerôme Chainaye, zijn vermogen kwijtraakt en korte tijd later overlijdt; zijn zoon Charles volgt hem op. In 1859 wordt het bedrijf verkocht aan de "Societé pour la fabrication des faiences et produits céramiques de toute espèce sous la raison sociale de Guillaume Lambert et Compagnie", kortweg "La Societé Céramique" genoemd. Vier jaar na de overdracht wordt de commanditaire vennootschap omgezet in een naamloze vennootschap. Directeur van het bedrijf wordt Guillaume Lambert, die enkele jaren later wordt opgevolgd door Victor Jaunez, die zich in de daarop volgende jaren tot de grote inspirator van het bedrijf ontwikkelt. In de beginjaren na de overdracht loopt het bedrijf moeilijk, maar onder leiding van Jaunez expandeert het bedrijf, zowel qua omzet als qua ruimte. De slechting van de vestingswallen in 1867 speelt het bedrijf in de kaart. De Societé Céramique koopt grote percelen grond aan. Tot 1878 ontwikkelt het bedrijf zich, ondanks de eenzijdige vrijhandelspolitiek van Nederland, gestaag. De fabriek wordt uitgebreid met een aantal gebouwen en ovens. De technologische vernieuwingen worden op de voet gevolgd. Een goed beeld van de voorspoedige ontwikkeling van het bedrijf geeft de toename van de werkgelegenheid:

1866: 229 werknemers 1871: 325 werknemers 1887: 764 werknemers

Het laatste decennium van de vorige eeuw was voor het Maastrichtse bedrijfsleven in het algemeen, vanwege de vrijhandelspolitiek van de overheid, niet erg rooskleurig. De Céramique weet zich echter redelijk door deze periode heen te slaan.

In de periode tussen de eeuwwisseling en de eerste wereldoorlog groeit het bedrijf verder. Onder leiding van Victor Jaunez, die tot 1916 directeur blijft, wordt een aantal diepte-investeringen gedaan. In 1912 vindt er een belangrijke uitbreiding van het bedrijf plaats.

Naast de divisie huishoudelijk aardewerk, komt er een divisie sanitair aardewerk. Deze ontwikkeling loopt parallel met de maatschappelijke verbeteringen die zich onder andere uiten in een verbeterde hygiëne. In 1916 wordt er nog een nieuwe sanitair-fabriek gebouwd. Architect van deze, nu als industriëel-architectonisch waardevol geachte gebouwen, is Wiebenga. Het uitbreken van de eerste wereldoorlog brengt het bedrijf in moeilijkheden. De grondstoffenvoorziening stagneert in 1915. Aan het einde van deze oorlog is het aantal arbeiders teruggelopen van 2.200 tot 850.

In 1919 treedt er een herstel op, maar het begin van de twintiger jaren is voor de Maastrichtse aardewerkfabriek een sombere periode. De Nederlandse regering blijft vasthouden aan haar vrijhandelspolitiek, terwijl de tariefmuren in de omliggende landen steeds hoger worden. Buitenlandse produkten kunnen tegen lage prijzen op de Nederlandse markt worden afgezet, terwijl de Nederlandse export vrijwel stagneert.

Behalve de export gaat door de import van goedkope buitenlandse produkten tevens de binnenlandse markt grotendeels verloren. Ondanks pogingen daartoe lukt het niet om de vrijhandelspolitiek van de regering volledig om te buigen. De Céramique reageert daarop door haar sanitair-afdeling in 1927 uit te breiden omdat deze sector minder gevoelig was voor buitenlandse concurrentie.

Door de toenemende vraag naar sanitair is 1928 een jaar van toenemende bedrijvigheid. In 1929 wordt gestart met de bouw van een nieuwe produktieruimte voor sanitair. In 1930 zet de crisis echter door en komt aan de korte opleving abrupt een einde.

In de daarop volgende jaren gaat het het bedrijf steeds minder voor de wind. De werkgelegenheidscijfers uit die periode markeren de geschetste ontwikkeling:

1923: 1.400 werknemers 1926: 1.203 werknemers 1927: 1.193 werknemers

1930: 1.443 werknemers 1931: 931 werknemers

Het dieptepunt van de bedrijfsvoering is in 1931. De export blijft daarna nog steeds het zorgenkind van de onderneming, maar door de contingentering van buitenlandse produkten in 1933 en de devaluatie van de gulden in 1936 krijgt men weer enigszins vaste voet op de binnenlandse markt. De produktie bereikt echter niet meer de omvang van voor de eerste wereldoorlog. Het bedrijf probeert met de ingebruikneming van een afdeling vuurklei en de produktie van serviesgoed en hotelporcelein de markt te verbreden.

De tweede wereldoorlog maakt aan de opleving weer een einde. De problemen die zich tijdens de eerste wereldoorlog voordeden, met name het tekort aan grond- en hulpstoffen, steken weer de kop op. De export gaat opnieuw verloren.

Na de tweede wereldoorlog wordt snel een aanvang gemaakt met de wederopbouw van Nederland. De onderneming wordt in de algemene economische vooruitgang meegetrokken en weet in 1949 het produktiepeil van 1939 te realiseren. De stijgende lijn zet zich door, omdat vanuit de bouwmarkt de inhaalvraag naar sanitair een grote vlucht neemt. Tegelijkertijd neemt de vraag naar huishoudelijk sanitair toe en komt de export weer op gang. De produktie wordt zelfs zodanig opgevoerd dat er een tekort ontstaat aan arbeidskrachten.

In 1956 verandert de Societé Céramique haar naam in "N.V. Keramische Industrie genaamd Céramique Maastricht". In 1958 komt er, met het oog op vergroting van de kansen voor beide bedrijven op de Europese markt, een fusie tot stand tussen de Céramique Maastricht en de Sphinx. De nieuwe naam van het bedrijf wordt nu "N.V. Sphinx-Céramique".

Rond 1960 begint de Sphinx op de onderhavige lokatie met de produktie van technische vuurvaste hulpmaterialen voor de keramische industrie. De produktie van aardewerk beëindigt men in 1969. De bedrijfshallen die nog in gebruik blijven, worden bezet door nieuwe geïntegreerde divisies als Filtropa b.v. en Randwyck n.v. De Sphinx-Céramique concentreert zich op de produktie van sanitair, vuurvaste materialen en huishoudelijke artikelen als filterzakjes (Filtropa b.v.), glaswerk (ontwerp, decoratie en assemblage). Enkele jaren geleden is de sanitair divisie volledig overgeplaatst naar de vestiging van de Sphinx in de Boschstraat.

3.4. Fysieke toestand van het terrein

3.4.1. geologie en bodem

- Geologie

De basis van het geologisch systeem wordt ter hoogte van het plangebied gevormd door het Carboon [17].Nabij Maastricht komen aan de top van het Paleozoïcum kalksteenafzettingen van het Onder-Carboon voor, dat ter plekke wordt aangetroffen op een diepte van 65 - 120 meter. De afzettingen welke zich boven het Carboon bevinden behoren tot de formaties van Aken en Vaals. De Formatie van Aken bestaat uit zandige kleien en kleihoudende zanden. Afzettingen van de Formatie van Vaals zijn in het algemeen vrij homogeen. Ze bestaan in hoofdzaak uit een afwisseling van zeer fijn glauconiet-houdend zand en zandige leem.

De Formaties van Aken en Vaals hebben samen een dikte van 40 - 60 meter. De bovenliggende laag behoort tot de Formatie van Maastricht met kalksteenafzettingen uit het Boven-Krijt. De Maas heeft een bepalende invloed gehad op de op één na bovenste laag. Hier bevinden zich de pleistocene afzettingen uit het kwartair, de grindrijke Maalafzettingen, ook wel terrasgrinden genoemd. Ter hoogte van het plangebied maken ze deel uit van de Formatie van Oost-Maarland. Het pakket heeft een dikte van 8 - 10 meter. De oorspronkelijke bovenste laag van het plangebied bestaat uit löss, dat in het laat pleistoceen is afgezet in heel Zuid-Limburg. Op het terrein is de laag vrij dun (max. ± 1 meter). In de bovenste laag wordt de löss hier en daar afgewisseld door klei- en veenafzettingen, welke in de perioden dat de Maas buiten haar oevers is getreden, zijn gevormd (zie kaart 3).

- Bodem

De bodem is de oppervlakkige laag, opgebouwd uit materiaal dat grond wordt genoemd. Terwijl het materiaal grond met de tijd weinig verandert, is de bodem veel sterker aan veranderingen onderhevig. Deze veranderingen kunnen o.m. veroorzaakt worden door wisselende grondwaterstand, doorsijpelend water, invloed van flora en fauna en ingrijpen van de mens (bijv. diepploegen, bemesting, irrigatie). De bodem in het plangebied bestond oorspronkelijk uit hier en daar afgewisseld door dunne laagjes klei en veen.

Uit de bodemkaart van Nederland, kaart 9, is af te leiden dat de ondergrond van het plangebied bestaat uit matig zandige- en lichte klei, met een ondergrond van kalkarme zware klei. Deze löss-laag (hoogte N.A.P. + 45 meter) is tijdens de periode dat het bedrijfsterrein als zodanig dienst heeft gedaan, steeds opgehoogd met keramisch-en ander produktie-afval en puin, dat ten dele is vermengd met de oorspronkelijke löss-laag. Hierdoor is het terrein 2,00 tot 5,00 meter hoger komen te liggen [18].

3.4.2. waterstaatkundige situatie

- Grondwater

Het schalierijke, zeer slecht doorlatende gesteente van het Boven-Carboon is als basis van het geohydrologisch systeem te beschouwen. Alleen de hier en daar aanwezige gespleten zandsteenbanken hebben een goede doorlatendheid. Rond Maastricht komt onder de Formaties van Aken en Vaals in de spleten watervoerende kolenkalk voor, maar juist daar is de bovenste zone van de Onder-Carbonische laag verweerd en verkiezeld tot een zacht, fijn korrelig en slecht doorlatend gesteente [19].

De Formaties van Aken en Vaals vormen in het algemeen en zeker ter hoogte van het plangebied een pakket met een beperkte doorlatendheid. De Formatie van Maastricht (kalksteen) vormt het belangrijkste watervoerende pakket in het gebied. De poreusheid van dit gesteente is vrij hoog ( 35 à 40%). In de regio is geen derde watervoerend pakket aanwezig. Het tweede watervoerend pakket dagzoomt c.q. vormt een hydrologische eenheid met het eerste watervoerend pakket.

De kalksteen van de afzetting van Maastricht vormt de geohydrologische basis van het eerste watervoerend pakket, bestaande uit de grindrijke Maasafzettingen en bevat tevens het tweede watervoerend pakket. Omdat er geen ondoorlatende laag en dus geohydrologisch gezien geen scheiding bestaat tussen de terrasgrinden en de kalksteen, is er in het plangebied en omgeving slechts sprake van één watervoerende laag. Vrijwel alle afvoer van grondwater richting Maas vindt plaats via de Maasafzettingen, die ter plaatse een zeer hoog waterdoorlatend vermogen hebben van 5.000 m²/dag. Door de hoge doorlatendheid kan de transportsnelheid oplopen tot 1 m/d. Regionaal gezien vindt er globaal een af stroming plaats in ongeveer westelijke richting.

De stromingsrichting in het plangebied is globaal noordwestelijk. Deze (geringe) afwijking van de stromingsrichting in de regio vindt waarschijnlijk zijn oorzaak in de grondwateronttrekking in de noordwest-hoek van het terrein. De N.V. Koninklijke Sphinx onttrok in 1984 ca. 180.000 m³ water uit het watervoerend pakket, gevormd door de Maasafzetting [20].(zie kaart 4 en 5).

Wat de invloed van de puttenvelden in de regio op de stromingsrichting in het plangebied is, is moeilijk na te gaan. De grondwaterspiegel bevindt zich op ca. 44 m.+N.A.P. Het grondwater maakt niet of nauwelijks contact met de löss-laag en geen contact met de opgehoogde bovenlaag.

- De Maas

Het niveau van de grondwaterspiegel komt ongeveer overeen met het normale niveau van de Maas.

De waterstand in de Maas, in belangrijke mate bepaald door neerslag, is aan schommelingen onderhevig. Het normale niveau van de Maas ligt ter hoogte van Maastricht op ca. 44 m.+N.A.P. Het oorspronkelijke maaiveld lag op 45 m.+ N.A.P. (overschrijdingskans van gemiddeld ± 1 dag per jaar). Door de ophoging van het terrein in de loop der tijd en de bouw van een muur rondom het terrein is de overstromingskans vrijwel nihil geworden. Het plangebied ligt door de ophoging van het Céramique-terrein buiten het bergend- en stroomvoerend gebied van de Maas. Alleen het plangebied gelegen ten zuiden van de J.F. Kennedy-brug valt gedeeltelijk binnen het stroomvoerend gebied en gedeeltelijk binnen het bergend gebied. Behalve in de genoemde gebieden is de Maas nauwelijks bepalend voor de bebouwingsmogelijkheden van het terrein (alleen ten zuiden van de J.F. Kennedybrug). De grondwaterstand heeft wat dat betreft meer invloed.

3.5. Functionele structuur

Vrijwel vanaf het ontstaan van de onderneming heeft het Céramique-terrein een monofunctionele structuur gehad.

Op enige bebouwing langs het Wycker Grachtje en de Hoge Barakken na, had het terrein een industriële bestemming en benutting. Tot op heden is er in deze situatie niets veranderd. Alleen intern heeft een aantal structurele verschuivingen plaatsgevonden. Vanaf de oprichting lag de nadruk op de produktie van aardewerk. In 1912 gaat men ook sanitair aardewerk maken. In 1969 is men gestopt met de produktie van aardewerk. Vanaf die tijd concentreert men zich op de produktie van sanitiar, vuurvaste hulpmaterialen en huishoudelijke artikelen als filterzakjes en glaswerk. Enkele jaren geleden is men ter plaatse gestopt met de produktie van sanitair.

Globaal gezien valt het plangebied uiteen in twee deelgebieden. Het noordelijk deelgebied omvat een aantal centrale diensten, waaronder de administratie en de technische dienst en de oudere produktie-gebouwen die nu deels een andere functie hebben. Op het zuidelijk deel van het terrein liggen de gebouwen van de voormalige divisies 2 en 3, waaronder de zgn. Wiebengahal. Delen van deze produktiehallen en loodsen staan leeg of hebben een andere functie gekregen. Op het zuidelijk deel van het terrein is de laatste nieuwbouw gerealiseerd ten behoeve van de sanitairproduktie.

De functies van de bebouwing langs de Hoogbrugstraat en het zuidelijk deel van de Akerstraat zijn reeds geregeld in het nu vigerende bestemmingsplan Oud-Wyck. In het bestemmingsplan Céramique is deze bebouwing, mede om deze reden, niet opgenomen. De functie van de gebouwen in de genoemde straten is globaal aan te duiden als gemengde doeleinden (wonen, winkels, kantoren, hotels, bijzondere doeleinden). De overheersende functie van de bebouwing langs de Heugemerweg, Duitse Poort en Akerpoort is wonen. Aan de noordwestzijde van de Heugemerweg wordt de woonbebouwing afgewisseld door andere stedelijke functies (zie kaart 6).

3.6. Ruimtelijk landschappelijke structuur

3.6.1. bebouwing

Uit de ruimtelijke situering van de gebouwen op het Céramique-terrein en de architectonische vormgeving is de historische ontwikkeling van het complex enigermate af te leiden. Enkele gebouwen langs de Maas in het noordwesten van het terrein (nabij de woning van de voormalige directeur Jaunez) stammen uit de beginperiode van de aardewerkfabriek (waaronder bijv. een molengebouw met opvallende architectuur). De ingang van de fabriek lag ten tijde van de oprichting in deze hoek, namelijk aan het Wycker Grachtje. De bebouwing in de noordwesthoek is gedeeltelijk vervangen door nieuwe bebouwing (bijv. Filtropa). De situering van het relatief nieuwe, in metselwerk opgetrokken hoofdgebouw aan de Hoge Barakken, had een (logische) verplaatsing van de hoofdingang tot gevolg. De uitbreidingen uit de negentiende eeuw liggen ten noorden van het voormalig spoorwegtracé, hier en daar afgewisseld met bebouwing van meer recente datum. De kantine westelijk van het hoofdgebouw en de opslagloodsen ten zuiden ervan hebben een voor een fabrieksgebouw niet ongewone shed-dakconstructie (ten behoeve van de lichtinval). Dit is ook zo bij de voormalige timmerwerkplaats. De overige bebouwing op het noordelijk deel van het terrein heeft in het algemeen een normale zadeldakconstructie. De gebouwen op het noordelijk deel van het Céramique-terrein zijn vrij laag; 1 à 2, maximaal 3 bouwlagen (met uitzondering van het hoofdgebouw). Ten zuiden van het voormalig spoorwegtracé is de bebouwing qua architectuur, dakconstructie (schaaldaken, platte daken, zadeldaken) en bouwhoogte vrij afwisselend en totaal verschillend van het noordelijk deel van het terrein. Het meest opvallend zijn de zogenaamde Wiegenga-hallen (bijlage 1) uit het begin van deze eeuw. Het oorspronkelijke ontwerp bestaat uit een hoofdgebouw met vijf vleugels, waarvan 2 even hoog zijn als het hoofdgebouw en 3 met 1 verdieping. Van de oorspronkelijk gedachte 5 vleugels zijn er slechts 3 gerealiseerd. Het in deze hallen toegepaste betonskelet en de constructie van de betonnen schaaldaken behoort tot een van de eerste toepassingen van prefab betonbouw in Nederland. In deze hallen bevond zich tot 1969 de afdeling sanitair.

Oostelijk van de Wiebenga-hallen staat de produktiehal van de vuurvast-afdeling. Een deel van de dakconstructie doet sterk denken aan de Wiebenga-hallen en is waarschijnlijk onder diens leiding gebouwd.

Bouwkundig opvallend is wellicht het houten schaaldak van de voormalige kleiloods in het oosten van het gebied. Overigens is de bebouwing op het zuidelijk deel van het complex, zoals deze kan worden verwacht op een fabrieksterrein. De villa's aan de noordwestzijde, de noordzijde en de zuidoostzijde van het complex hebben een bouwstijl kenmerkend voor eind vorige eeuw, begin deze eeuw. In de omgeving zijn het markante, karakteristieke gebouwen, echter zonder monumentale waarde.

Kenmerkend voor veel oudere industrieterreinen in Maastricht is de gebiedsafbakening met een muur. Zo ook rond het Céramique-terrein. Deze in baksteen opgetrokken muur, die vrijwel rondom het hele terrein staat (behalve aan de zuidzijde) is beeldbepalend in de omgeving en benadrukt de geïsoleerde ligging en de afwijkende functie van het terrein ten opzichte van de omliggende gebieden. Langs de Maaspuntweg en de noordzijde van de Heugemerweg is de muur dominant aanwezig en is vrijwel ononderbroken. De hardheid van de muur langs de Maaspuntweg wordt enigszins doorbroken door de laanbeplanting. Vanaf de westelijke Maasoever is de muur (in de zomer) daardoor minder zichtbaar. Aan de noordzijde wordt de muur grotendeels aan het zicht onttrokken door stedelijke bebouwing en groen. Alleen komend vanuit het noorden via de Wilhelminasingel wordt men rechtstreeks geconfronteerd met de muur en daarmee met de ondoordringbaarheid van het terrein.

Aan de zuid- en zuidoostzijde is het Céramique-terrein afgezet met een hekwerk. Een beperkt deel van de muur langs de Heugemerweg zal, voor zover inpasbaar in de planopzet, wellicht worden gehandhaafd. De keuze voor de te behouden delen zal zodanig dienen te zijn, dat de restanten van de muur een vloeiende overgang tussen de Céramique en Akerpoort niet in de weg staan (zie inspraakverslag). De muur heeft wel een beeldbepalende, karakteristieke waarde, maar is niet als monumentaal te beschouwen.

De bebouwing langs de noordzijde van het plangebied, aan het Wycker Grachtje, de Ruiterij en de Hoogbrugstraat is van uitzonderlijke kwaliteit. Het betreft hoofdzakelijk recentelijk gerenoveerde 18e eeuwse panden, afgewisseld met bebouwing van latere datum. Duidelijk zichtbaar is de voor Maastricht zo kenmerkende afwisseling van goothoogten en dakhellingen. Aan de westzijde van de Hoogbrugstraat, langs de Maaspuntweg en het Wycker Grachtje, ligt de met zorg ingepaste bebouwing van hotel Maastricht. De bebouwing aan de zuidzijde van de Hoog-brugstraat markeert de grens tussen de oudere stedelijke bebouwing van Oud-Wyck en de industriële bebouwing van het Céramique-terrein. In het verlengde hiervan, vanaf de Hoge Barakken, richting Akerstraat wordt de grens gevormd door de fabrieksmuur. De enige doorgang naar het Céramique-terrein aan de noordkant wordt gevormd door de Hoge Barakken en het Wycker Grachtje.

De bebouwing aan de Hoge Barakken is van mindere kwaliteit dan in de Hoogbrugstraat. Op de hoek Wilhelminasingel/Akerstraat wordt de fabrieksmuur voortgezet, maar op geringere hoogte, vanwege de ligging van de voormalige directeurswoning.

De twee aaneengebouwde villa's aan de Akerstraat, ten oosten van deze directeurswoning, liggen buiten de fabrieksmuren en dateren uit het begin van deze eeuw. Op de hoek van de Akerstraat/Heugemerweg ligt vooroorlogse bebouwing. Hetzelfde geldt voor de bebouwing aan weerzijde van het noordelijk deel van de Heugemerweg, afgewisseld met gestapelde meergezinswoningen uit de tachtiger jaren.

Het terrein van de voormalige chemische wasserij De Lelie ligt momenteel braak. Een deel van dit terrein zal worden gebruikt voor de aansluiting tussen het Céramique-terrein en de Duitse Poort. Achter de lintbebouwing in het noordoostelijk deel van de Heugemerweg ligt het nieuwe woongebied Raccordement, bestaande uit gestapelde meergezinswoningen in 4 bouwlagen. Deels ligt deze nieuwe bebouwing langs de Heugemerweg. Achter de bebouwing aan de oostzijde van de Heugemerweg ligt de woonwijk Akerpoort. Een woonuitbreidingsgebied uit de vijftiger jaren met overwegend laagbouw. Ten zuiden van deze wijk, langs de J.F. Kennedysingel, ligt een drietal meergezinsflats in 5 bouwlagen. In de directe omgeving van het plangebied is dit de enige flatbouw. Ten zuiden van de J.F. Kennedysingel sluit het Céramique-terrein aan op de zeer moderne hoogbouw van Randwyck.

3.6.2. groen

Binnen de muren van het Céramique-complex bevindt zich vrij veel groen, dat zich concentreert in het noorden en noordoosten van het terrein en ten zuiden en zuidwesten van de Wiebenga-hal. In het gehele gebied komen verspreide boomgroepjes, struiken en laaggroeiende vegetatie voor. Het noordwestelijk deel van het fabrieksterrein en het gebied ten noorden van de Wiebenga-hal is stenig. De vrij dichte bedrijfsbebouwing en de verhardingen maken deze zone vrijwel groenvrij.

De hoogopgaande beplanting aan de noordzijde sluit aan bij de beplanting rondom de villa's aan de Akerstraat. Karakteristiek zijn enkele kastanjebomen, die wellicht reeds dateren uit de beginperiode van de bedrijfsactiviteiten. Het geheel aan groen aan de noord- en noordoostzijde van het terrein maakt een weinig onderhouden indruk. Een deel van de beplanting wordt overwoekerd met klimplanten. De onderbegroeiing staat dicht opeen.

Beeldbepalend aan de noordzijde van het terrein is de grote, goed onderhouden solitair staande kastanjeboom bij de ingang van het terrein.

De begroeiing aan de oostzijde van het terrein is slecht onderhouden en vrij ruig. De bosschages bestaan grotendeels uit jonge bomen (es), struiken (vlier) en laaggroeiende vegetatie.

Kwalitatief gezien is deze begroeiing in het oosten van het Céramique-complex niet erg waardevol. Een bomengroep van een goede kwaliteit, met enkele oudere essen en een kastanje, is hier beeldbepalend. Individueel komen vaak jonge beuken, berken, essen en wilgen voor.

Ten zuiden van de Wiebenga-hal staan populieren, die volgroeid zijn en op termijn gekapt zouden moeten worden.

Ten behoeve van de sanering van de op deze lokatie gelegen verontreinigde grond zullen deze populieren verwijderd worden. In de huidige situatie zijn ze (gezien vanaf de J.F. Kennedybrug) beeldbepalend voor het zuidelijk deel van het Céramique-terrein.

Een markante boomgroep bestaande uit kastanjes staat in het midden van het gebied. In het kader van de doortrekking van de Limburglaan naar de Wilhelminasingel zal hoogstwaarschijnlijk geen van deze bomen behouden kunnen worden. Door hoge en onvakkundige opsnoeiïng zijn ze esthetisch gezien niet erg waardevol.

De relatie van het groen binnen de muren van het Céramique-complex met de omgeving is, behalve aan de noordzijde van het terrein, nihil. De muur rondom het terrein en de situering van opgaande beplanting langs de binnenkant van deze muur geven een gesloten karakter. Een connectie met de Maas en met het op de westoever gelegen stadspark wordt alleen gelegd door de laanbeplanting langs de Maaspuntweg, die de lengterichting van de Maas volgt. Dit is een bij uitstek belangrijk en zeer karakteristiek gegeven.

Samenvattend kan worden gesteld, dat het groen op het Céramique-complex een beperkte relatie met de omgeving heeft. In het algemeen is het groen kwalitatief gezien van lage waarde, op een aantal kastanjes na, die al vrij oud en vaak tevens beeldbepalend zijn. Aan de hand van de toekomstige stedebouwkundige structuur dient bekeken te worden, of het behoud en de inpassing van een aantal bomen en boomgroepen mogelijk is. Het merendeel van het groen is echter niet waardevol, of zo jong, dat behoud ervan niet zinvol is. In de toekomstige inrichting wordt het verlies aan groen meer dan alleen gecompenseerd. Het bureau van Prof. Gunner Martinson zal zorgdragen voor de plannen voor de vervangende groenstructuur.

De karakteristieke laanbeplanting (linden en moeraseiken) langs de Maaspuntweg blijft binnen de toekomstige stedebouwkundige structuur in principe behouden (zie kaart 7).

3.7. Milieu

3.7.1. leidingen

- P.L.E.M.-kabel

De ondergrondse hoogspanningskabel (50 kv) van de P.L.E.M. aan de oostzijde van het plangebied (naar de ENCI) blijft bestaan en er dient een veiligheidszone in acht te worden genomen, welke in de voorschriften is geregeld.

- Hogedruk gastransportleiding (Gasunie)

Langs de west- en zuidzijde van het Céramique-terrein liggen leidingen van de Gasunie, die ongeveer ter hoogte van het molengebouw het Céramique-terrein penetreren. Deze leidingen worden geamoveerd en vervangen door leidingen van het gemeentelijk gasbedrijf. Zij zijn niet in het bestemmingsplan geregeld.

- P.T.T.-kabels

De kabels van de P.T.T. behoeven geen regeling binnen het kader van het bestemmingsplan.

- Riolering

De riolering die nu bedrijfsmatig in gebruik is, zal volledig geamoveerd worden.

- Leidingen van nutsbedrijven

De leidingen van de nutsbedrijven Maastricht, waaronder CAI, gas, water en electra behoeven in het onderhavige bestemmingsplan niet geregeld te worden. Het betreft slechts woonhuisaansluitingen.

- Straalverbinding P.T.T. (zie kaart 8)

De noordoosthoek van het Céramique-terrein wordt gekruist door een straalverbinding van de P.T.T., welke op een hoogte ligt van 184 m. +N.A.P. met een beschermingszone van 100 m. ter weerszijden van het straalpad. Aangezien geen van de geprojecteerde gebouwen de hoogte van 184 m. +N.A.P. ook maar enigszins benadert, heeft deze straalverbinding geen invloed op de inrichting van het plangebied en is daarom niet geregeld in de voorschriften.

3.7.2. bodem- en grondwaterverontreiniging

- Sphinx-Céramique-terrein [21]

De resultaten van een bodemonderzoek dat de N.V. Koninklijke Sphinx in 1984 heeft laten uitvoeren waren de aanleiding om het terrein aan een nader onderzoek te onderwerpen. Dit tweede onderzoek is aanvang 1988 verricht. De resultaten van dit onderzoek worden in het volgende verkort weergegeven:

Het Céramique-terrein is gedurende de lange periode dat het bedrijf in produktie is geweest, voortdurend opgehoogd met afval dat tijdens het produktieproces is vrijgekomen, zoals keramisch materiaal, puin, slakken, sintels en kolengruis. Afvalslib uit het keramisch proces dat in bezinkputten is gesedimenteerd, heeft men gestort in daarvoor speciaal gegraven slibputten, met name in het zuiden van het terrein, nabij de J.F. Kennedybrug.

Het ophoogmateriaal heeft een gemiddelde dikte van 2 - 5 meter en bevat lood- en bariumgehalten variërend van lager dan de A-waarde tot maximaal de C-waarde* en plaatselijk daarboven. De gehalten aan andere zware metalen als zink, cobalt en tin liggen onder de B-waarde. Opgemerkt dient te worden dat deze waarden voor een lokatie in een stedelijk gebied niet ongewoon hoeven te zijn. In de zuidhoek van het terrein liggen enkele grotere stortplaatsen van afvalslib. Stortplaatsen komen tevens voor langs de Heugemerweg, ongeveer in het midden van het terrein. De verontreinigde grond in de zuidhoek bevat de grootste gehalten zware metalen (tussen de C-waarde en de WCA-norm, of hoger dan de WCA-norm).

* Voor de beoordeling van de concentratieniveau's van diverse verontreinigde stoffen in de bodem wordt in het kader van de Interimwet Bodemsanering (IBS) een toetsingstabel met indicatieve richtwaarden gehanteerd. Volgens deze normering zijn er 3 klassen te onderscheiden:

- A = referentiewaarde voor onverdachte lokaties;

- B = toetsingswaarde voor nader onderzoek;

- C = toetsingswaarde voor sanering.

In het kader van de Afvalstoffenwet (A.W.) kan een Wet Chemische Afvalstoffen- (WCA) norm van belang zijn. De WCA-norm voor verontreiniging met zware metalen is in het algemeen hoger dan de C-toetsingswaarde van de Interimwet Bodemsanering (I.B.S.).

Op basis van de resultaten van het in 1988 uitgevoerde onderzoek kan worden gesteld dat:

- op het hele terrein een laag ophoogmateriaal ligt met een dikte van 2 - 5 meter en met een totaalvolume van 700.000 m³, bestaande uit puin, keramisch afval, sintels, slakken, kolengruis en afvalslib. Dit ophoogmateriaal heeft vrijwel overal een loodgehalte boven de A-waarde maar beneden de C-waarde. Plaatselijk worden concentraties aangetroffen die de C-waarde overschrijden. De gehalten aan zink, cobalt en tin liggen onder de B-waarde;

- de hoeveelheid afvalslib met een loodgehalte tussen de B en de C-waarde wordt geraamd op circa 6.000 m³;

- de hoeveelheid afvalslib met een loodconcentratie tussen de C-waarde en de WCA-norm wordt geraamd op 3.000 m³;

- de hoeveelheid afvalslib met een loodconcentratie boven de WCA-norm wordt geraamd op 1.000 m³;

- de oorspronkelijke niet geroerde ondergrond (onder het ophoogmateriaal) niet of nauwelijks verontreinigd blijkt te zijn;

- bij de huidige bestemming en het gebruik van het terrein geen risico's voor de volksgezondheid aanwezig zijn;

- bij wijziging van de bestemming of het gebruik van het terrein er risico's zijn voor de volksgezondheid en het milieu;

- afhankelijk van het toekomstige gebruik (bijvoorbeeld woningbouw) saneringsmaatregelen nodig zijn.

Bij het onderzoek dat op het Céramique-terrein heeft plaatsgevonden, dient de kanttekening geplaatst te worden dat alleen de goed toegankelijke, onbebouwde en onverharde terreingedeelten met weinig of geen funderingen, kabels en leidingen in beschouwing zijn genomen.

Bestaande gebouwen en verhardingen van het terrein zijn niet in het onderzoek betrokken. Over verontreinigingen die zich daar mogelijk op genoemde plaatsen zouden kunnen bevinden, doet het onderzoeksbureau geen uitspraken. Onder diepe kelders verwacht men in elk geval geen verontreinigingen aan te treffen.

Door het onderzoeksbureau Witteveen en Bos is gefiltreerd grondwater van het Céramique-terrein onderzocht (zonder gesuspendeerde deeltjes) op zware metalen en een aantal organische verontreinigingen. Op één lokatie na (bij de Technische Dienst) zijn geen verontreinigingen met zware metalen boven de B-waarde in het grondwater aanwezig. Bij het ketelhuis waar een aantal bovengrondse olietanks is verwijderd, is een oliegehalte vastgesteld van even boven de B-waarde. Wegens de immobiliteit van zware metalen in de bodem is het niet waarschijnlijk dat verontreinigingen in het grondwater terecht zullen komen. Er heeft zelfs geen uitspoeling plaatsgevonden vanuit de meest met zware metalen verontreinigde lokaties (slibstortplaatsen).

In eerder verricht onderzoek is geconstateerd dat het grondwater in het noordelijk deel van het plangebied is verontreinigd met per-chlooretheen. In put A, waar grondwater wordt gewonnen voor het produktieproces, is in 1985 een verontreiniging geconstateerd boven de B-waarde. In put B zelfs boven de C-waarde.

Deze verontreiniging is met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid veroorzaakt door de chemische wasserijen die ten noordoosten van het Céramique-terrein hebben gelegen (Lelie-terrein).

- Lelie-terrein [22]

Op grond van de resultaten van een oriënterend onderzoek (1984) op het terrein van de voormalige chemische wasserij "De Lelie" - voor een deel gelegen in het noordoostelijk deel van het plangebied - is eind 1986 een nader onderzoek uitgevoerd in het kader van het provinciaal bodemsaneringsprogramma 1985 - 1987. Vanaf het begin van deze eeuw tot 1978 is de wasserij op de lokatie Duitse Poort in bedrijf geweest.

De wasserij bevond zich in die periode ten noorden van het voormalige bedrijfsspoor van Sphinx-Céramique. Ten zuiden van de spoorlijn was een garage met werkplaats (en later verfspuiterij). Tot 1950 is in het wasproces gebruik gemaakt van trichlooretheen (Tri). Na 1950 is men overgeschakeld op perchlooretheen (Per).

Het produktieproces heeft geleid tot verontreiniging van het bedrijfsterrein en de onmiddellijke omgeving ervan met zware metalen en organische stoffen.

In het algemeen kan gesteld worden dat de concentraties zware metalen in de bodem van het Lelie-terrein niet bijzonder afwijken van de normale concentraties, zoals deze in de regio Maastricht in de bodem worden aangetroffen. De concentratiegehalten liggen hoofdzakelijk tussen de A- en B-waarde en tussen de B- en C-waarde. Alleen op het zuidelijk deel van het terrein zijn enkele puntverontreinigingen geconstateerd met gehaltes aan Arceen (As) en Zink (Zn) boven de C-waarde. De zwaarst verontreinigde terreindelen behoren niet tot het bestemmingsplangebied. Ongeveer hetzelfde geldt voor de verontreiniging van de bodem met trichlooretheen en perchlooretheen. De verontreiniging van de bodem met Tri is op het noordelijk deel van het terrein zeer gering en op het zuidelijk deel nihil. In de bodemmonsters van het noordelijk deel van het Lelie-terrein is plaatselijk een verontreiniging van de bodem met Per vastgesteld boven de C-waarde.

De gehaltes Per variëren overigens van lager dan de A-waarde tot boven de B-waarde.

Op een aantal plaatsen op het noordelijk deel van het Lelie-terrein komen verhoogde concentraties extraheerbaar organisch chloor (eocl) voor boven de C-waarde.

Verontreiniging met olie en alifaten wordt alleen aangetroffen op het zuidelijk deel van het terrein (voormalige autowerkplaats). Het betreft enkele kleine puntlokaties met concentraties die liggen tussen de A- en de B-waarde.

Samenvattend kan worden gesteld dat de bodem van het Lelie-terrein op enkele puntlokaties is verontreinigd tot boven de C-waarde met zware metalen Zink (Zn) en Arseen (As) en met de organische stoffen per-chlooretheen (Per) en extraheerbaar organisch chloor (Eocl). Geen van deze vastgestelde hoge verontreinigingen komt voor op het deel van het Lelie-terrein behorende tot het plangebied. Verontreinigingen van het Lelie-terrein binnen het plangebied variëren voor zowel zware metalen als organische stoffen tot boven de A-waarde of boven de B-waarde.

Vanwege de immobiliteit van zware metalen in de bodem komt verontreiniging hiermee van het grondwater op het Lelie-terrein en de omgeving niet of nauwelijks voor.

Organische verontreiniging met Tri boven de C-waarde komt voor op het Lelie-terrein zelf. In de omgeving van het terrein nemen de gehaltes af tot boven de B-waarde en op iets grotere afstand boven de A-waarde. Vanwege de globaal noordwest gerichte stroming van het grondwater komt verontreiniging met name in afnemende mate in deze richting voor.

Het gehalte aan Per ligt op het Lelie-terrein en omgeving in alle grondwatermonsters (behalve bij de St. Servaasbrug) boven de C-waarde (grondwatermonsters 1986). De verontreiniging van het grondwater op het Lelie-terrein en in de directe omgeving ervan heeft zich zeker tot op de basis van het grindpakket verspreid. Op grotere afstand en diepte is het grondwater ook met Per verontreinigd, maar in mindere mate. Naast de verontreiniging van het grondwater met Tri en Per in de stromingsrichting heeft er tevens bovenstrooms verontreiniging plaatsgevonden. De oorzaak is niet geheel duidelijk, maar kan liggen in onttrekkingen van grondwater of het gevolg zijn van andere verontreinigde lokaties bovenstrooms.

Theoretisch is beïnvloeding van de drinkwaterkwaliteit door de aanwezigheid van de organische verontreinigingen mogelijk, afhankelijk van de permeabiliteit van de drinkwaterleidingen (zie kaart 9).

Uitgangspunt voor de sanering van de bodem op het Céramique-terrein is het wegnemen van de verontreinigingen van de bodem tot de B-waarde uit de Leidraad bodemsanering. In delen van het plan waar geen gevoelige bestemmingen liggen, is het acceptabel dat in een beperkt aantal monsteroverschrijdingen van de B-waarde tot maximaal de C-waarde wordt toegestaan.

3.7.3. geluid

Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van een aantal belangrijke transportassen. Het verkeer dat gebruik maakt van deze assen veroorzaakt een relatief hoge geluidbelasting binnen het gebied.

De J.F. Kennedybrug en de J.F. Kennedysingel hebben door hun hoge verkeersintensiteit en verhoogde ligging ten opzichte van het plangebied, met name in het zuidelijk plandeel, een sterke invloed. Tot 350 m. uit de as van deze wegen wordt een geluidniveau van 50 dB(A) of meer aangetroffen (dagniveau) en tot 550 m. in een geluidniveau van 40 dB(A) (nachtniveau).

De intensiteit van de Heugemerweg (9.400 mvt. per etmaal) geeft een geluidniveau van 68-70 dB(A) aan de gevel van aangrenzende woonbebouwing, waarmee de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) met 18-20 dB(A) wordt overschreden. Ook aan de noordzijde van het plangebied wordt deze grenswaarde, onder invloed van het verkeer op de Wilhelminasingel en de Akerstraat ruim overschreden 65 dB(A) resp. 67 dB(A) (hoek Wilhelminasingel/Akerstraat).

Naast wegverkeerslawaai speelt ook railverkeerslawaai, zij het in een meer bescheiden mate, een rol. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de spoorlijn Maastricht-Luik. De ruimtelijke situatie ter plaatse is momenteel echter zodanig, dat de bestaande bebouwing het plangebied in belangrijke mate afschermt. De 60 dB(A) ligt op ± 55 m. vanuit de as van de spoorweg.

Wijziging in deze situatie zal echter direct van invloed zijn op het geluidniveau binnen het plangebied.

Behalve deze specifieke vormen van geluid kent het plangebied door zijn ligging binnen het stedelijk gebied een relatief hoog achtergrond geluidniveau (40 à 45 dB(A)) dat ook 's avonds hoog blijkt onder invloed van de verschillende omringende stedelijke (uitgaans-)activiteiten.

3.8. Ontsluiting

. (Inter-)nationale verbindingen

Het oostelijk stadsdeel heeft ten opzichte van de grotere (inter-)nationale verkeers- en vervoersassen een betere ligging dan het westelijk stadsdeel. De afstand tussen het plangebied en de A2/E25 is zowel absoluut (maximaal 1 à 1,5 km.) als relatief gezien (maximaal ± 5 minuten) niet erg groot.

Vanuit het zuidelijk deel van het plangebied is de autosnelweg te bereiken via de Heugemmerweg en de John F. Kennedysingel. Via de autosnelweg zijn verbindingen mogelijk in zuidelijke richting (Luik, Luxemburg), in noordelijke richting (Eindhoven en overig Nederland), in oostelijke richting via de A2 en de A79 (Heerlen, Aken en overig Duitsland) en in westelijke richting via de A2 en de E314 (Brussel, Antwerpen) of via de A2 en de E40 (Brussel).

De afstand tot het station Maastricht is vanaf het noordelijk deel van het plangebied t 250 meter en vanaf het zuidelijk deel ± 750 meter. Van hieruit is er een verbinding richting Heerlen en een verbinding richting Eindhoven en overig Nederland mogelijk. In zuidelijke richting is er een verbinding richting Luik.

Via de A2 is de luchthaven Maastricht Airport in ± 15 minuten te bereiken.

. Regionale verbindingen

Behalve de autosnelwegen A2 en de daarop aansluitende A79 - welke deels ook door regionaal verkeer worden gebruikt - zijn er vanaf het plangebied tevens rechtstreeks aansluitende verbindingswegen met de omliggende regio.

In oostelijke richting zijn met name de N278 (Maastricht - Vaals - Aken) en de provinciale weg Maastricht - Valkenburg - Heerlen van belang.

In westelijke richting is er via dezelfde N278 een verbinding richting Tongeren en via de daarop aansluitende N2 naar Hasselt.

Eijsden en Meerssen kan men rechtstreeks bereiken via de Limburglaan en de Meerssenerweg.

Het regionaal openbaar vervoer heeft een vrij dicht netwerk. Het busstation is gelegen naast het N.S.-station. Via het railvervoer zijn er regionale verbindingen (stoptreinen) richting Sittard, Heerlen en Visé. De verbinding richting Aken (miljoenenlijn) is onlangs opgeheven. De grotere kernen in de regio die niet via railvervoer zijn te bereiken, zijn dit wel met busvervoer, rechtstreeks of indirect.

. Lokale verbindingen

Het Céramique-terrein is vrij centraal gelegen in Maastricht, zowel ten opzichte van het oostelijk - als het westelijk stadsdeel. De Maas werkt als een barrière tussen het plangebied en het westelijk stadsdeel. Door de goede verbindingen vanaf het plangebied richting westelijk stadsdeel is deze barrière niet onoverkomelijk. De John F. Kennedysingel en -brug, de Wilhelminasingel, de Akerstraat en de Limburglaan vormen voor het autoverkeer de belangrijkste verbindingwegen met de rest van de stad. Via deze wegen zijn de volgende stadsdelen te bereiken:

Op de oostelijke Maasoever:

noordoostelijk stadsdeel :	Akerstraat - Meerssenerweg;
oostelijk stadsdeel :	Akerstraat - Scharnerweg;
zuidoostelijk stadsdeel :	J.F. Kennedysingel - Dorpsstraat (Heer) ‑ Rijksweg;
zuidelijk stadsdeel :	Limburglaan.

Op de westelijke Maasoever:

Centrum :	Wilhelminasingel J.F. Kennedysingel - Maasboulevard;
noordwestelijk stadsdeel:	J.F. Kennedysingel - Pr. Bisschopsingel ‑ Hertogsingel - Sint Annalaan - Via Regia en/of Brusselseweg;
westelijk stadsdeel :	J.F. Kennedysingel - Pr. Bisschopsingel‑ Tongerseweg of Hertogsingel - Sint Annalaan - Via Regia;
zuidwestelijk stadsdeel :	J.F. Kennedysingel, Maasboulevard of Pr. Bisschopsingel - Luikerweg of Tongerseweg.

Voor het voetgangers- en fietsverkeer is de route via de Maaspuntweg of (oud) Wyck richting binnenstad het belangrijkste en via de Wilhelminasingel en Stationsstraat richting bus- en treinstation. In de huidige situatie speelt het voetgangers- en fietsverkeer van en naar het Céramique-terrein maar een kleine rol.

Het lokale openbaar vervoer is in Maastricht volledig geregeld via stads- en regionale busdiensten. Het busstation ligt vrij dichtbij het plangebied (bij N.S.-station). Via de bushalte op de Wilhelminasingel zijn tevens de meeste lokale bestemmingen te bereiken. De busfrequentie binnen het stedelijk gebied is hoog (zie kaart 10).

. Verkeersintensiteiten

De verkeersaders met de hoogste intensiteit in de directe omgeving van het plangebied zijn de J.F. Kennedybrug (intensiteit 44.700 mvt./etm.) en in het verlengde daarvan de J.F. Kennedysingel (41.200 mvt./etm.). Deze route vormt de zuidelijke verbinding tussen de westelijke en oostelijke Maasoever en maakt deel uit van de rondweg om de binnenstad. De op- en afritten van deze route, ten zuiden van de brug hebben een intensiteit van 13.200 mvt./etm., ten noorden van de brug van 8.500 mvt./etm. De Heugemerweg vervult een duidelijke functie voor het noord-zuid en zuid-noord verkeer (9.400 mvt./etm.). Tot aan de Spoorweglaan (vanuit het zuiden) neemt de intensiteit nauwelijks af. De Wilhelminasingel heeft een intensiteit van 8.000 mvt./etm. Het verkeer dat vanuit de Akerstraat komt vervolgt grotendeels zijn weg via de Wilhelminasingel. Verkeer vanaf de Wilhelminasingel vervolgt zijn weg voor een groot deel via de Akerstraat, voor een deel via de ventweg richting Spoorweglaan (en eventueel spoorwegovergang Duitse Poort). De Akerstraat heeft een intensiteit van 7.000 mvt./etm. De laagste intensiteit heeft de Hoogbrugstraat, omdat deze weg geen doorgaande functie heeft, maar grotendeels wordt gebruikt door bestemmingsverkeer (2.500 mvt./etm.) (zie kaart 10).

4. RANDVOORWAARDEN

4.1. Inleiding ^{^[23]}

Zonder inzicht in de mate waarin nieuwe ontwikkelingen kunnen worden geïnitieerd en bestaande ontwikkelingen stopgezet, van richting veranderd en/of gestimuleerd kunnen worden, is geen ruimtelijke planning mogelijk.

Hierbij is kennis van randvoorwaarden en instrumentarium noodzakelijk.

Randvoorwaarden zijn gericht op die onderdelen van de aangetroffen uitgangssituatie m.b.t. de ruimtelijke inrichting, die als niet of als slechts gedeeltelijk veranderbaar moeten worden beschouwd. In de meeste gevallen bestaat wel eenstemmigheid over welke onderdelen het gaat. Die eenstemmigheid kan ook een afgeleide zijn, d.w.z. men kan van oordeel zijn dat iets veranderbaar zou moeten zijn, maar tegelijkertijd weten dat het niet veranderbaar is.

Iets dat niet veranderbaar is, kan dat om verschillende redenen zijn. In beginsel zijn deze redenen te herleiden tot vier, al dan niet in combinatie voorkomende, aspecten te weten maatschappelijke, financiële, technische en ruimtelijke. In de ruimtelijke planning, en niet alleen daar, verschilt de wens iets te veranderen en het inzicht in de mogelijkheden dat ook feitelijk te kunnen doen bij de verschillende bij de planning betrokken groepen.

4.2. Fysieke randvoorwaarden

. Historische bebouwing

De zuidzijde van de Hoogbrugstraat, tussen de Hoge Barakken en hotel Maastricht, bestaat grotendeels uit gerenoveerde monumentale gebouwen, stammend uit de tweede helft van de 18e eeuw. De bebouwing maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht ex artikel 20 van de Monumentenwet en behoort tot de gebieden "die van belang zijn vanwege het patroon van straten en wateren in samenhang met de profilering en inrichting van de openbare ruimte en de afmetingen van de bebouwing, waaronder concentraties van monumenten." Deze bebouwing is weliswaar niet opgenomen in het juridische plan, maar het vormt met het overig aanpalende gebied van Oud-Wyck een randvoorwaarde voor de planontwikkeling op het Céramique-terrein.

De wellicht nog op het terrein ondergronds aan te treffen relicten van de tweede omwalling (14e eeuw) en de vestingwerken (17e en 18e eeuw) zullen, indien deze tijdens sloop of bouwwerkzaamheden worden aangetroffen, door de stadsarcheoloog kunnen worden geïnventariseerd. Op de voortgang van de bouwwerkzaamheden mag dit echter geen al te grote invloed uitoefenen.

Vooraf is reeds bepaald, dat de Wiebenga-hal als een industriëel-architectonisch waardevol element is te beschouwen. In de stedebouwkundige structuur wordt getracht deze hal daarom gedeeltelijk op te nemen. Een culturele bestemming zal dan tot de mogelijkheden behoren.

Behalve een deel van de Wiebenga-hal zal geen van de gebouwen binnen het fabrieksterrein overeind blijven. De karakteristieke, maar niet monumentale villa's binnen en buiten de fabrieksmuren, zullen in de stedebouwkundige structuur niet behouden kunnen blijven.

De aansluiting van de Wilhelminasingel op de Limburglaan is zowel uit stedebouwkundig/ruimtelijk (nader omschreven in hoofdstukken 5 en 7), verkeerskundig als programmatisch oogpunt in de huidige vorm noodzakelijk. De voormalige directeurswoning op de hoek Wilhelminasingel-Akerstraat zal om die reden geamoveerd dienen te worden.

De fabrieksmuren om het terrein zullen grotendeels verdwijnen. Langs de Heugemerweg zullen wellicht beperkte delen van de muren behouden blijven. Voor de inrichting van het terrein vormt de aanwezigheid van resterende delen van de muur niet direct een harde randvoorwaarde, omdat de te behouden delen worden aangepast aan de stedebouwkundige en ruimtelijke structuur en niet andersom. De lokatie van de te behouden delen is belangrijk in verband met de overgang tussen het Céramique-terrein en Akerpoort (zie inspraakverslag).

. Infrastructuur en groen

De omringende wegen zullen eventueel in veranderde vorm worden gehandhaafd. Aan het beloop van de Maas en Maasoevers zal in principe geen wijziging worden aangebracht.

De bomenrij langs de Maaspuntweg blijft grotendeels intact. Het overige groen binnen het plangebied, met name in het noordoostelijk deel, kan naar verwachting in de toekomstige stedebouwkundige structuur van het plangebied niet worden gehandhaafd.

Om dezelfde reden waarom de voormalige directeurswoning aan de Akerstraat-zuid geamoveerd moet worden, is het niet mogelijk om de bestemming bijzondere doeleinden en park langs de zuidzijde van de Akerstraat, zoals geregeld in het bestemmingsplan Oud-Wyck (met maximaal 20% bebouwing met een maximale hoogte van 15,00 m.) in dit plan over te nemen. Hierbij moet worden opgemerkt, dat de 6 ha. terrein van de Sphinx-Céramique destijds in het bestemmingsplan Oud-Wyck zijn opgenomen, zonder dat er een integrale visie was voor de invulling van de gronden zoals deze in het voorliggende plan zijn opgenomen.

. Civiel-technische infrastructuur

De P.T.T. straalverbinding die over het noordoostelijk deel van het plangebied gaat, stelt eisen aan de hoogte van de bebouwing. Gezien de marge tussen de hoogte van het maaiveld (max. 49 m.) en de hoogte van de straalverbinding (184 m.) is er geen sprake van een harde randvoorwaarde.

De leiding van de Gasunie zal, indien de bestaande bebouwing verdwijnt, worden verwijderd, zodat de beschermingszone op termijn niet in acht behoeft te worden genomen en als zodanig ook niet juridisch is geregeld.

Voor de hoogspanningsleiding van de P.L.E.M. die door het oostelijk deel van het plangebied loopt (Limburglaan-Heugemerweg), dient de van toepassing zijnde beschermingszone in acht te worden genomen. De overige bestaande civiel-technische infrastructuur is geen randvoorwaarde.

De hoogte van de grondwaterspiegel dwingt tot het nemen van maatregelen bij de aanleg van ondergrondse parkeergarages en de fundering van gebouwen.

De J.F. Kennedybrug/-singel vormt een onderdeel van de route gevaarlijke stoffen door de stad. Ten opzichte van deze route dient een bebouwingsvrije afstand van 20,00 m. te worden aangehouden ten opzichte van het hart van de meest nabij gelegen rijstrook.

. Waterbergend gebied

Het gebied tussen het Provinciehuis en de J.F. Kennedybrug, dat de bestemming gemengde doeleinden 5 heeft gekregen, valt waterstaatkundig gezien binnen het waterbergend gebied van de Maas. Het verlies van het waterbergend vermogen van dit gebied voor de bouw van een toren ten behoeve van de bovengenoemde doeleinden, dient gecompenseerd te worden. Daarbij wordt aan een oplossing zoals bijvoorbeeld bij de parkeergarage van het Provinciehuis gedacht.

. Milieu

Bodemonderzoek heeft uitgewezen dat enkele lokaties binnen het plangebied verontreinigd zijn met zware metalen. Voor zover de normen overschreden worden, dienen deze lokaties gesaneerd te worden, welke sanering functiegericht zal plaatsvinden. Er bestaat nog onduidelijkheid over de verontreiniging onder gebouwen en verhardingen.

Verwacht wordt, dat hier geen verontreiniging van betekenis wordt aangetroffen. De verontreinigde grond (boven de B-waarde) wordt afgevoerd en verder verwerkt.

Vanwege de immobiliteit van zware metalen heeft er geen uitspoeling plaats gevonden naar het grondwater. Wel is er verontreiniging geconstateerd met gechloreerde koolwaterstoffen. Een nader onderzoek naar de invloed hiervan op de volksgezondheid heeft nog niet plaatsgevonden. Op het terrein vindt geen onttrekking plaats van grondwater ten behoeve van de drinkwatervoorziening en er zal ook voor de toekomstige functies geen grondwater worden onttrokken.

Het drukke verkeer op de J.F. Kennedybrug, de Heugemerweg en de Akerstraat veroorzaakt geluidhinder, welke invloed zal hebben op de bebouwing in het plangebied. Door de stedebouwkundige opzet van het plangebied zal het verkeer op de Heugemerweg afnemen en het verkeer op de Akerstraat toenemen. De hoeveelheid verkeer op de J.F. Kennedysingel en -brug zal onder invloed van een aantal externe factoren toenemen. Wel zal hier de geluidproduktie afnemen, doordat de snelheid van het verkeer op de brug zal teruglopen van 70 naar 50 km. per uur.

Bij de inrichting van het plangebied dient, door het aanhouden van een juiste bebouwingsafstand en door geluidwerende maatregelen, rekening te worden gehouden met de geluidproduktie van de genoemde wegen.

4.3. Randvoorwaarden op grond van overeenkomsten

Voor er door de gemeente Maastricht adequaat gereageerd kon worden op het aanbod van de N.V. Koninklijke Sphinx, zijn de mogelijkheden voor inschakeling van marktpartijen onderzocht.

Er is voor het project, zoals gesteld, een publiek-private samenwerking met het A.B.P. ontwikkeld.

Op grond van de verrichte marktverkenning door Wilma Vastgoed b.v. en de stedebouwkundige visie van prof. ir. J. Coenen is een eerste raming van de financiëel-economische uitvoerbaarheid van de bouwgrondexploitatie opgesteld. Hierbij is de financiële steun van de overheden in de vorm van éénmalige bijdragen essentiëel gebleken.

Zowel de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst tussen A.B.P. en gemeente als die van de convenanten met de financiëel participerende overheden beperkt de vrije beleidsruimte, of met andere woorden stelt randvoorwaarden.

Voor een goed inzicht worden de relevante onderdelen uit de overeenkomsten in extenso vermeld.

. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, provincie Limburg, gemeente Maastricht [24]

Tegenover de rijksbijdrage draagt de gemeente Maastricht zorg voor de realisering van het plan conform het volgende:

"1.1. Het plan voor de herstructurering van het SphinxCéramique-terrein te Maastricht, is verwoord in de subsidieaanvragen van de gemeente Maastricht van 23 maart en 9 mei 1988 aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, en in de voorgenomen planuitvoering conform de planomschrijving raadsstuk nummer 211-1988, vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 6 september 1988 en goedgekeurd door het College van Gedeputeerde Staten bij besluit van 27 september 1988.

1.2. Programma

Het programma, waarop de prestatie-eisen zijn gebaseerd, omvat de volgende te realiseren planonderdelen:

A. 1.600 woningen; het aandeel ongesubsidieerde vrije sector hierin bedraagt minimaal 50%. De woningbouwfasering is minimaal 200 woningen per jaar.

B. 70.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. kantoren en instituten.

C. 20.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. hotelaccommodatie.

D. 20.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. culturele doeleinden of andere niet-commerciële bovenregionale voorzieningen.

E. 5.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. winkels.

F. De in de planopzet opgenomen economische structuurversterkende, infrastructurele en kwalitatieve planelementen, zoals hieronder zijn weergegeven.

Economische structuurversterkende elementen

De economische structuurversterkende planelementen zijn de avenue, de ontsluitingsweg naar het Lelieterrein, de overkapping van het marktterrein, de verbreding van een gedeelte van de spoorwegtunnel en de keer- en kademuren.

Infrastructurele en kwalitatieve planelementen

De kwalitatieve planelementen zijn m.n. een winkelvoorziening, een culturele of andere niet-commerciële bovenregionale voorziening, het marktterrein en een parkeergarage.

De infrastructurele elementen zijn een fiets/voetgangersbrug over de Maas en een brug evenwijdig aan de Maasroute/Maaspuntweg.

Planperiode

De planperiode is hierbij vastgelegd als lopend van 1989 tot en met 1999. De periode 1989 tot en met 1 juli 1992 dient te worden gebruikt om de Sphinx-fabrieken over te plaatsen en het omschreven gebied te ontruimen en de bodem te saneren.

Het plan wordt tot ontwikkeling gebracht volgens het tijdschema behorende bij de planomschrijving.

3.5. Ten aanzien van het programma, (zie 1.2.), en onder verwijzing naar het in 1.1. genoemd raadsbesluit, waarin wordt uitgegaan van flexibiliteit, gelden de volgende prestatie-eisen:

A. Geen afwijkingen worden toegestaan anders dan een verhoging van het aantal woningen.

B. t/m E. Afwijkingen tot maximaal 10% per onderdeel worden toegestaan. Afwijkingen groter dan genoemde 10% zijn toegestaan, voor zover deze worden gecompenseerd door woningbouw.

F. Afwijkingen kunnen worden toegestaan, met inachtneming van het gestelde in artikel 3.6.

3.6. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer kan, na overleg met de gemeente Maastricht besluiten het convenant aan te passen, indien:

- in strijd wordt gehandeld met de bepalingen van par. 10 van de voorgenomen Locatiesubsidieregeling 1989;

- in strijd wordt gehandeld met de bepalingen van het convenant;

- bij een afwijking van meer dan 10% van de programma-onderdelen B. tot en met E., voor zover niet gecompenseerd door woningbouw, of bij een afwijking van de programma-onderdelen onder F. er naar het oordeel van de Minister sprake is van een aanzienlijke of kenmerkende afwijking, binnen het kader van de flexibiliteit zoals aangegeven in voornoemd raadsbesluit."

. Ministerie van Economische Zaken, provincie Limburg, gemeente Maastricht [25]

Het convenant tussen bovengenoemde partijen houdt in hoofdzaak het volgende in:

"1. Planopzet en prestatie-eisen

1.1. Het plan voor de herstructurering van het SphinxCéramique-terrein te Maastricht, zoals dat is verwoord in de subsidieaanvrage van de provincie Limburg van 31 mei 1988 aan de Minister van Economische Zaken, wordt in zijn totaliteit gerealiseerd, uitgaande van de in 1.2. genoemde planuitvoering conform bijbehorende planomschrijving kenmerk 211-1988 d.d. 15 augustus 1988, zonder aanzienlijke of kenmerkende afwijkingen, conform het raadsbesluit ter zake (nr. 211-1988 d.d. 16 augustus 1988), alsmede de samenwerkingsovereenkomst gemeente-A.B.P. d.d. 16 augustus 1988.

1.2. Programma

Het programma omvat de volgende planonderdelen:

A. 1.600 woningen; het aandeel ongesubsidieerde vrije sector hierin bedraagt minimaal 50%. De woningbouwfasering is minimaal 200 woningen per jaar.

B. 70.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. kantoren en instituten.

C. 20.000 m²bruto vloeroppervlak t.b.v. hotelaccommodatie.

D. 20.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. culturele doeleinden of andere niet-commerciële bovenregionale voorzieningen.

E. 5.000 m² bruto vloeroppervlak t.b.v. winkels.

F. De in de planopzet opgenomen economische structuurversterkende, infrastructurele en kwalitatieve planelementen, zoals hieronder zijn weergegeven.

Economische structuurversterkende elementen

Infrastructurele en kwalitatieve planelementen

De kwalitatieve planelementen zijn m.n. een winkelvoorziening, een culturele of andere niet-commerciële bovenregionale voorziening, het marktterrein en een parkeergarage.

De infrastructurele elementen zijn een fiets/voetgangersbrug over de Maas en een brug evenwijdig aan de Maasroute/Maaspuntweg.

De planperiode

Het plan wordt tot ontwikkeling gebracht volgens het tijdschema behorende bij de planomschrijving.

1.3. Prestatie-eisen

De prestatie-eisen waaraan de gemeente Maastricht dient te voldoen, omvat de realisering van de bij 1.2. onder F. genoemde economische structuurversterkende elementen.

Indien er bij de uitvoering wijzigingen worden aangebracht in de als economisch structuurversterkende aangeduide planelementen, dient het provinciaal bestuur van Limburg reeds bij de bespreking hierover betrokken te worden. Alvorens deze wijzigingen worden doorgevoerd, dient overeenstemming te bestaan met het provinciaal bestuur.

Ten aanzien van de overige onder 1.2. genoemde planonderdelen dient de gemeente er naar te streven dat genoemde planonderdelen daadwerkelijk worden gerealiseerd.

1.5. Ten aanzien van het in 1.2. onder D. genoemde, zijn de provincie Limburg en de gemeente Maastricht overeengekomen, dat de 20.000 m² bruto vloeroppervlak als maximum moet worden beschouwd.

De bijdrage op grond van de Regeling Perspectievennota Zuid-Limburg is gekoppeld aan realisering van de volgende economische structuur-versterkende planelementen: de avenue, ontsluitingsweg naar het Lelieterrein, overkapping van het marktterrein, de verbreding van een gedeelte van de spoorwegtunnel en de keer- en kademuren."

. Samenwerkingsovereenkomst gemeente Maastricht-A.B.P. [26]

In de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Maastricht en het A.B.P. zijn de volgende elementen van belang in het kader van de randvoorwaarden.

"Artikel 3 Stedebouwkundige planopzet

Basis voor de verdere ontwikkeling en realisering van de Doelstelling van partijen is het door prof. ir. J. Coenen, in opdracht van partijen, opgestelde Plan.

Partijen erkennen dat voornoemd Plan een opzet in hoofdlijnen is dat in goed onderling overleg dient te worden uitgewerkt en dat daarbij aanpassingen kunnen plaatsvinden. Een én ander binnen het kader van het in artikel 4 genoemde Bebouwingsprogramma, de in artikel 5 vermelde bouwgrondexploitatie en de in artikel 9 vermelde bestemmingsplanprocedure zulks met behoud van de door partijen overeengekomen afspraken en nagestreefde hoge kwaliteitseisen zowel in stedebouwkundige, architectonische als functionele zin.

Artikel 4 Bebouwingsprogramma

4.1. A.B.P. verplicht zich in samenwerking met derden navolgend bebouwingsprogramma te (doen) realiseren. Dit programma dient te worden gelezen met inachtname van het gestelde in artikel 6 en 9.

- woningen (1.600)	160.000 m² BVO	(br. vloeropp.)
- kantoren	70.000 m² BVO
- winkels	5.000 m² BVO
- hotels	20.000 m² BVO
- parkeercap. (bebouwd)	90.000 m² BVO
	345.000 m² BVO
- cultuur of ander niet
commerciële functie
(niet voor rekening
en risico ABP!)	20.000 m² BVO
	365.000 m² BVO

Het hierboven genoemde woningbouwprogramma is globaal op navolgende wijze te differentiëren:

a.	luxe vrije sector koop	20%
b.	luxe vrije sector huur of koop	30%
c.	huursector	45%
d.	huurwoningen met niveau gelijk
	aan woningwet	5%
		100%

Van de onder b., c. en d. genoemde woningen worden circa 750 stuks door het ABP gerealiseerd in de premiehuursector.

De genoemde parkeercapaciteit is in relatie tot de realiseringsverplichting van het ABP in aantal parkeerplaatsen (p.p.) onder te verdelen in:

- woningen (overdekt)	1.600	tot 2.000
- woningen semi-openbaar (niet overdekt)	320	+ P.M.
- kantoren	1.400
- parkeergarage incl. winkel- en hoteluitbr.	400
- hotel bij brug 140 dubbelfunctie 50% (wel/niet overdekt)	70
	3.790	p.p. tot 4.190 p.p. + p.m.

- cultuur of andere niet commerciële functie -op eigen terrein‑ (niet voor rekening en risico van ABP!)	200
	3.990	p.p. tot 4.390 p.p. + p.m.

4.2. Het Bebouwingsprogramma is te realiseren volgens nader overeen te komen deelprojecten. Omtrent de invulling en capaciteit per deelproject zullen partijen in onderling overleg een schema opstellen.

4.3. Het ABP verbindt zich, zo hiertoe door marktomstandigheden aanleiding gaat ontstaan, in afwijking van voornoemde differentiatie in het woningbouwprogramma binnen de planperiode en fasering als genoemd in artikel 6 de geplande 1.600 woningen te (doen) realiseren als beleggingsproject.

Zo aan het einde van de planperiode nog niet ingevuld bouwvolume ingevolge het bebouwingsprogramma resteert zal dit, met gebruikmaking van de flexibiliteitregeling als genoemd in artikel 9, door het ABP vervolgens worden ingevuld en gerealiseerd met minimaal 200 woningen per jaar in een nader overeen te komen differentiatie.

4.4. In verband met de in het Rekenmodel opgenomen stelpost "nog te concretiseren opbrengst bouwterreinen" groot f. 3.800.000,-- komen partijen overeen dat deze opbrengst dient te worden gerealiseerd door middel van wijzigingen van de differentiatie koop/huur als genoemd onder lid 1. in samenhang met verhoging van het bebouwingsprogramma van de in lid 1. genoemde categorieën a en b.

4.5. Binnen een bepaald deel van het Plan, zoals aangegeven op bijlage III., zal met het oog op realisering van P.N.L.-doeleinden binnen het kader van het Rekenmodel ruimte gereserveerd worden voor culturele of andere niet commerciële bovenregionale voorzieningen met als maximaal grondoppervlak van ca. 8.500 m² ten behoeve van maximaal 20.000 m² BVO. Het ABP zal onder nader tussen partijen te bepalen condities en conform de criteria van het Rekenmodel de betreffende grond op afroep aan de Provincie te koop aanbieden.

De beoogde functie zal in samenhang met de overige functies in de directe omgeving gerealiseerd worden.

Artikel 9 Bestemmingsplan

9.1. De gemeente verplicht zich tegenover het ABP met inachtneming en op basis van de in artikelen 4. en 6. respectievelijk genoemde programma en fasering zorg te dragen voor het tijdig en correct opstellen en na inspraak in procedure brengen en begeleiden tot het onherroepelijk worden van het benodigde bestemmingsplan op zodanige wijze, dat de door partijen geformuleerde Doelstelling tijdig kan worden verwezenlijkt, voor zover de Wet op de Ruimtelijke Ordening haar dit mogelijk maakt. Zonodig met gebruikmaking van een anticipatie-procedure.

9.2. De onderscheiden bestemmingen van het Plan zullen, voor zover mogelijk binnen de wettelijke mogelijkheden, in het ontwerp-bestemmingsplan zodanig worden geformuleerd dat een bepaalde, hierna te noemen flexibiliteit ontstaat:

- van bestemming "kantoren" naar "wonen" (indien ten opzichte van de fasering/planning als genoemd in artikel 6 lid 1. een voorraad terreinen ten behoeve van 25.000 m2 BVO kantoren beschikbaar is;

- van bestemming "winkels" naar "wonen" (indien de eerstgenoemde bestemming aan het einde van de planperiode niet volledig is gerealiseerd);

- van bestemming "hotel" naar "kantoren" of "wonen" (indien in 1996 is gebleken dat deze functie in het plan niet kan worden gerealiseerd);

- omzetting van koop- naar huurwoningen en omgekeerd.

9.3. Indien, naar mening van het ABP, de marktomstandigheden tijdens de realisatieperiode zich zodanig ontwikkelen dat het Bebouwingsprogramma niet verantwoord kan worden gerealiseerd, bestaat de mogelijkheid, voor zover niet passend binnen de genoemde flexibiliteit, op basis van gezamenlijk overleg, binnen het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, navolgende bestemmingswijzigingen door te voeren:

- van bestemming "wonen" naar "andere bestemmingen" wijzigen is mogelijk in onderling overleg, waarbij evenwel een aantal van 1.600 woningen als minimum geldt;

- van "cultureel of een andere niet commerciële functie" naar "wonen" of "kantoren" indien het gesteld in artikel 4 lid 5. niet leidt tot een realisering door of via de Provincie.

Alle wijzigingen in dezen dienen afgestemd te zijn op en realiseerbaar te zijn in het bouwproces.

9.4. De gemeente zal het ABP regelmatig op de hoogte houden van de voortgang van de bestemmingsplan-procedure.

Artikel 14 Exclusiviteit

14.1. Partijen verbinden zich, tot afzet van het Plan verzekerd is, over en weer geen enkele nieuwe concurrerende planontwikkelingen ten aanzien van kantoren met een b.v.o. van meer dan 500 m² en luxe-hotels, te starten, te bevorderen of te honoreren binnen de gemeente Maastricht die naar mening van een van de partijen een nadelige invloed kunnen hebben op de in het contractgebied te realiseren bestemmingen.

Tenzij door de andere partij gemotiveerd kan worden aangetoond dat betreffende planontwikkeling niet in het contractgebied gerealiseerd kan worden en daardoor geen concurrerende invloed met zich meebrengt.

De hieronder te noemen projecten vallen niet onder deze regeling:

- Randwyck-Noord/Zuid;

- Geusselt (vallende onder het voorbereidingsbesluit d.d. 7 juli 1987);

- Blekerij 3e fase;

- Boschstraat-Oost (L3 vlek/bassin/terrein landbouwbelang);

- Stationsplein (NS);

- Lelie-terrein;

- Oostermaas-Zuid, incl. Darley-Vliegen;

- Scharn-Noord;

- Sibema-terrein;

- kantoorfuncties in per 1 september 1988 vastgestelde bestemmingsplannen en thans lopende procedures en de rechten van derden op basis van overgangsrecht.

14.2 De gemeente verplicht zich jegens het A.B.P. om aan het Plan de eerste urgentie toe te kennen binnen de gemeentelijke contingent-verdeling, onderdeel premiehuur-profit. Dit tot een maximum van 100 premiehuur-contingenten per jaar met een maximum van 750 contingenten voor de totale planperiode. Indien de gemeente, door toedoen van de overheid, niet kan voldoen aan voornoemde verplichting, zal zij meewerken aan de verkrijging van in de plaats komende regelingen.

Samenvattend op hoofdlijnen kan qua randvoorwaarden op grond van de overeenkomsten het volgende worden gesteld:

- Algemeen:

. een gevarieerde invulling van het terrein, zowel wat betreft bebouwing als functies, staat voorop.

Daarbij dient in de bebouwing een bepaalde flexibiliteit te zijn met betrekking tot de uitwisseling van functies;

. er moet worden voldaan aan de criteria zoals gesteld in de S.G.B.

- Wonen (1.600 woningen):

. er moet worden voldaan aan een minimum-omvang van 1.000 woningen in het kader van de Subsidieregeling Grote Bouwlokaties (S.G.B.) en van minimaal 1.600 uit overeenkomsten c.q. exploitatieve overwegingen;

. gebouwd dient te worden voor één- en tweepersoons huishoudens, waardoor de doorstroming in de rest van de stad wordt bevorderd.

- Kantoren (70.000 m² b.v.o.):

. het merendeel van de kantoorruimte dient ter versterking van de zakelijke dienstverlening, complementair aan de kantoorruimte in Randwyck en de binnenstad;

. daarnaast dient er ruimte te zijn voor één of meerdere instituten van bovenregionaal belang.

- Hotels (1 of 2 hotels, 20.000 m² b.v.o.):

. ter opvang van de toename van de behoefte vanuit de zakelijke en andere dienstverlening;

. ter versterking van de toeristische infrastructuur.

- Detailhandel/horeca (5.000 m² b.v.o.):

. de detailhandel dient niet concurrerend te zijn met winkels in de binnenstad;

. er dient (gedeeltelijk) afstemming plaats te vinden op de toekomstige bewoners van het plangebied;

. er dient een overdekte markthal te worden gerealiseerd.

- Verkeer:

. met betrekking tot de verkeerskundige en stedebouwkundige situatie in en rondom het plangebied is het creëren van een ontsluitingsweg tussen de Wilhelminasingel en de Limburglaan en tussen de Duitse Poort en deze hoofdontsluitingsweg een primaire vereiste.

Randvoorwaarde voor de opvang van het toenemende verkeer in de spoortunnel is het verbreden van de aanloop naar de tunnelbak. De hoofdontsluitingsweg van het plangebied, de verbinding met de Duitse Poort en de Akerstraat zullen een grotere verkeersstroom te verwerken krijgen dan thans het geval is. Bij de invulling van het plangebied dient met deze toename van het verkeer en daarmee van de geluidsemissie rekening te worden gehouden;

. ten aanzien van openbaar vervoerhaltes in het plangebied geldt een loopafstand van ± 250 meter tot aan de halte;

. het parkeren in het plangebied dient vanwege de benodigde ruimte (4.000 p.p.) grotendeels ondergronds te gebeuren.

5. DOELSTELLINGEN

5.1. Inleiding ^{^[27]}

De in de beginjaren zeventig in de ruimtelijke planning in zwang geraakte doelstellingenbenadering kan gezien worden als een reactie op de ondoorzichtige wijze waarop tot die tijd plannen tot stand kwamen. De bedoeling van de doelstellingenbenadering was helderheid te brengen in de planvorming: na gesteld te hebben wat de feitelijke situatie is, stelt men vast welke richting men uit wil en hoe die richting te bereiken is.

De doelstellingenbenadering bleef in haar goede opzet steken. Doelstellingen waren over het algemeen vage intentieverklaringen zonder uitgewerkt te zijn in praktische toepasbare regels. Men trachtte opvattingen over menselijk welzijn, het economisch functioneren en de culturele en historische continuïteit in hun relatie tot de gebouwde omgeving vast te leggen. Men was echter bang en/of niet in staat die opvattingen ook toetsbaar in een plan op te nemen. De feitelijke planvorming ging achter die intentieverklaringen op de oude voet verder.

Als reactie daarop ontstond een aanpak die gericht was op concrete problemen. Doelstellingen werden aan specifieke gebieden gehecht, problemen werden gekozen als zijnde urgent, aangesloten werd bij het lopend beleid. Deze strategisch-probleemgerichte benadering vond in de tweede helft van de jaren zeventig ingang. Met het verminderen van de economische mogelijkheden ging de financiële haalbaarheid van bepaalde oplossingen de boventoon voeren.

Tegelijkertijd is de zogenaamde onderhandelingsplanning ontstaan. Hierbij vindt in een gesloten circuit uitruil plaats van sectorale eisen, zowel op horizontaal planningsniveau als tussen de planningsniveaus onderling.

De laatste tijd klinkt weer de roep om een planvorm, waarin de toekomstvisie opnieuw een grotere plaats krijgt en waarin een plan met een onorthodoxe aanpak, meer kansen krijgt. Aan deze roep wordt in de praktijk nu ook veel gehoor gegeven; plannen met een hoge stedebouwkundige/architectonische kwaliteit zijn veelal het gevolg. Toch zijn doelstellingen niet overbodig. Ze dwingen bestuurders en andere plannenmakers tot eenstemmigheid. Op een lager abstratie-niveau zijn ze praktisch onmisbaar omdat ze noodzakelijk zijn bij de toetsing van actieprogramma's of uitwerking. Ze dienen dan wel in een toetsbare vorm te zijn geformuleerd.

Zoals dat ook voor andere delen van een planproces geldt is een aantal criteria te formuleren waaraan planvorming en plan in ieder geval moet voldoen:

- planvorming en plan moeten overzichtelijk en helder zijn:

- een plan moet probleem-oplossend en uitvoeringsgericht zijn;

- een plan moet gebaseerd zijn op een betrokkenheid van de participanten;

- een plan moet nieuwe perspectieven openen.

5.2. Céramique-terrein

Op de verschillende bestuursniveau's zijn doelstellingen voor het Céramique-terrein geformuleerd. In hoofdstuk 2 is dit reeds weergegeven.

Van al deze doelstellingen is die op het gemeentelijk niveau verwoord in het Structuurplan Binnenstad 1982 het meest aansprekend en uitgangspunt voor verdere activiteiten:

"Wanneer er geen behoefte meer blijkt te bestaan aan continuering van het bestaande gebruik voor industriële doeleinden, dient te worden gestreefd naar een multifunctioneel gebruik van het Sphinx-Céramique-terrein". [28]

Toen zich de omstandigheden voor deden, zoals reeds elders is beschreven, om het onderhavige terrein te kopen, is deze gelegenheid weloverwogen benut.

Bij de gedachtenvorming over de invulling van het Céramique-terrein is de bovengenoemde doelstelling richting gevend geweest.

Naast een verkenning van de markt, waarover elders verslag wordt gedaan, is gekozen voor een onorthodoxe aanpak door aan prof. ir. J. Coenen de opdracht te verstrekken om een stedebouwkundige visie te ontwikkelen. Deze is in maart 1988 verschenen onder de titel "De Sphinx ontrafeld". Umberto S. Barbieri stelt in deze publikatie:

"Het is geen toeval dat de gemeente niet de traditionele weg heeft gevolgd maar gedacht heeft aan een architectonische benadering van dit ruimtelijk vraagstuk: het gaat niet alleen om functies, rooilijnen, vlekken en zonering maar om een beeld, een beeld dat het vermogen moet bezitten om zowel structurele als ruimtelijke aspecten op te vangen en op te lossen.

Een beeld tenslotte dat niet aan het toeval is overgelaten maar beantwoordt aan het verlangen de stedelijke kwaliteiten van Maastricht te versterken en completeren". [29]

De situatie is na de marktverkenning in grote lijnen duidelijk:

- de intentie van het gemeentelijk beleid is, in het verlengde van de eerder en ook op andere beleidsniveau's geformuleerde doelstellingen, een multifunctioneel gebruik te maken van het terrein, waarop functies worden gepland die als speerpunt kunnen dienen voor verdere ontwikkelingen in stad en regio;

- in de komende 10 jaren dient een stedebouwkundig en architectonisch hoogstaande wijk te worden gerealiseerd, behorende tot de Maastrichtse binnenstad en met grote uitstraling voor Maastricht en de regio;

- het beleid wordt integraal ontwikkeld met vrij harde middellange termijn doelstellingen (periode 1989-1999);

- er zal gezocht moeten worden naar een partner in de private sfeer om het plan te ontwikkelen;

- het programma moet financieel haalbaar zijn;

- de financiële risico's voor de gemeente moeten beperkt zijn;

- er zal naar subsidiënten worden gezocht, die onvermijdelijk eisen zullen stellen aan het te realiseren programma en de tijd waarbinnen dit moet plaatsvinden;

- er zal naast een aansprekend en financieel haalbaar programma een aansprekende vorm moeten worden gekozen;

- de participanten moeten een duidelijke plaats in het planningsproces krijgen;

- door de vorm en inhoud van het gekozen planproces met de daaraan verbonden consequenties is de ruimte voor inspraak door burgers over het ontwerp beperkter dan in de gemeente Maastricht gebruikelijk is.

De nieuwe methode van aanpak, zich bewegend tussen experimentele vernieuwing en financiële zekerheid, heeft ertoe geleid, dat de uitwerking van de doelstellingen in een concreet programma en van dit programma in een feitelijke vorm reeds in een vroeg stadium is vastgelegd.

6. PROGRAMMATISCHE ASPECTEN

6.1. Inleiding

Het programma ter invulling van het plangebied met een aantal stedelijke functies, ruimtelijk vervat in de stedebouwkundige visie, is gebaseerd op een onderzoek, dat door Wilma Vastgoed b.v. is ingesteld. [30]

Deze zogenaamde Marktvisie Sphinx-Céramique-terrein geeft aan in welke omvang bepaalde stedelijke functies binnen het plangebied dienen te worden ingepast en de ruimte die hiervoor benodigd is.

De samenstellers van de Marktvisie baseren zich hierbij op trends, die zich (inter-) nationaal voordoen en de invloed en gevolgen hiervan op de Maastrichtse situatie. Daarnaast is een aantal deel-onderzoeken verwerkt, dat toekomstverwachtingen en prognoses geeft over de ontwikkeling van elk van de stedelijke functies in Maastricht. Er wordt aangegeven op welke manier Maastricht hier adequaat op kan inspelen. In het navolgende wordt een onderbouwing van de programmatische aspecten van de inrichting van het plangebied gegeven en per stedelijke functie besproken (zie kaart 11).

6.2. Wonen

Alhoewel bevolkingsprognoses niet altijd uitkomen, is er een aantal demografische ontwikkelingen waarneembaar, dat in de nabije toekomst vrijwel zeker weerslag heeft op de woningmarkt. Tot 2005 zal de groei van de bevolking afnemen. Na dit omslagpunt vindt er een daling van de bevolking plaats. In de Maastrichtse situatie vindt er tussen 1995 en 2000 een stabilisatie plaats en na 2000 naar verwachting een daling. De bevolking zal in Maastricht in 2000 globaal uit 120.000 personen bestaan. De daling gaat gepaard met een sterke z.g. vergrijzing en ontgroening. De vergrijzing en ontgroening zijn in Maastricht relatief sterker dan in Nederland en zullen ten opzichte van de landelijke situatie ook toenemen.

In de periode tot 2000 vindt naast de lichte groei van de bevolking een grotere stijging van het aantal huishoudens plaats. De huishoudens worden kleiner (o.m. onder invloed van gezinsverdunning, echtscheiding en toenemende vraag naar zelfstandige woonruimte bij jongeren) en wisselen relatief vaak van samenstelling. In Noord-Brabant en Limburg is er wat dat betreft nog sprake van een inhaaleffect ten opzichte van overig Nederland. Van de Maastrichtse bevolking voert nu reeds 40% een één- of tweepersoons huishouden. De verwachting is dat dit percentage in de nabije toekomst hoger zal worden. Anticiperend op de te verwachten afnemende groei van het aantal huishoudens na 2000, zal reeds na 1990 worden begonnen (landelijk beleid) met het terugschroeven van de woningbouwprogramma's. Regionaal zullen daar echter grote verschillen in bestaan.

In binnenstedelijke gebieden is het effect van het kleiner worden van de huishoudens, het meest merkbaar. Gezinnen met kinderen geven in het algemeen de voorkeur aan laagbouwwoningen, liefst met tuin. Zij trekken om die reden naar de buitenwijken. De vrijgekomen plaatsen worden ingenomen door kleine huishoudens. Zij geven de voorkeur aan de nabijheid van stedelijke voorzieningen.

Door de ontgroening neemt het aantal starters op de woningmarkt en daarmee de vraag naar goedkope huurwoningen af. Het aantal senioren neemt toe. De senior van de toekomst is echter hoger opgeleid, actiever, gezonder en welvarender dan de senior van nu. Hij (zij) beschikt vaker over een koopwoning met relatief lage lasten. Een andere factor, die de vraag naar koopwoningen kan laten toenemen ten koste van de huurwoningen, is het herstel van de economie. Bij een economische groei van 1% is de verhouding huur : koop ongeveer 60 : 40. Bij een economische groei van 2% is dit al 40 : 60.

In het algemeen is er sprake van een relatieve toename van de woonlasten. Door de bezuinigingen van de overheid - in het kader van het terugdringen van het begrotingstekort - zal dit gepaard gaan met afnemende premies en subsidies, behalve voor de allerlaagste inkomensgroepen. Wat de invloed hiervan op de verhouding koop - huur is, valt moeilijk in te schatten.

Volgens het Streekplan Zuid-Limburg (1987) is er in het stedelijk gebied van Maastricht een tekort aan ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw. Uit een recente woningbehoefteraming van de provincie Limburg blijkt, dat er tot 2000 een globale behoefte bestaat aan 9.500 woningen, waarvan 4.200 voor de opvang van het actuele woningtekort en 5.300 voor de opvang van de additionele woningbehoefte.

Voor de toekomstige huisvesting van studenten zijn daarnaast 1.500 woningen nodig, terwijl op grond van het ruimtelijke ordeningsbeleid van rijk en provincie (compacte stad, i.p.v. suburbanisatie in stadsrandkernen, opvang van de overloop uit het landelijk gebied) 300 woningen nodig zijn.

In totaal is er tot 2000 een behoefte van globaal 8.000 woningen. De restcapaciteit aan woningbouwlokaties, exclusief het Céramique-terrein en enkele andere aanvullende lokaties in het stedelijk gebied bedraagt ± 4.400.

De bouw van 1.600 woningen op het Céramique-terrein voorziet duidelijk in een behoefte.

Kwalitatief gezien dient volgens de marktvisie te worden ingespeeld op de trendverwachtingen, zoals deze in het voorgaande zijn beschreven. De prioriteit dient gegeven te worden aan kwalitatief zeer hoogwaardige woningen voor kleine huishoudens, zoals één- of tweeverdieners met een goed betaalde baan en senioren. De bebouwing is stedelijk - dus gestapeld - en daarom gericht op huishoudens met weinig of geen kinderen.

De menging van de genoemde subgroepen staat centraal in de inrichting van het plangebied. De nadruk ligt op 3-4 kamer woningen zowel in de (duurdere) huursector als in de koopsector. Daarbij moet de mogelijkheid bestaan om huurwoningen te kunnen verkopen. De woonruimtes zijn ruim gedimensioneerd, uitgerust met een uitgebreid voorzieningenpakket, voldoende parkeerruimte (overdekt) en met veel privacy (zo weinig mogelijk overlast van medebewoners en andere stedelijke functies).

Naast deze meest architectonische hoedanigheden, die dienen om het woongenot te verhogen, is bij de stedebouwkundige inrichting van het gebied, hieraan reeds aandacht besteed. Zo worden de binnenterreinen van de circussen en de andere bouwblokken ruimschoots voorzien van groen en is rekening gehouden met de invloed van geluid.

Waar nodig zullen geluidwerende maatregelen worden getroffen.

Verwacht wordt dat de Céramique-lokatie zowel regionaal als bovenregionaal een bepaalde uitstraling zal hebben. Regionaal gezien is de lokatie zeer sterk concurrerend met andere potentiële bouwlokaties. Voor de aangegeven subgroepen kan op andere plaatsen in de stad niet of minder worden gebouwd. Daar zal men zich meer dienen te richten op andere categorieën woningzoekenden. Door de nieuwbouw op het Céramique-terrein zal er een doorstroming plaatsvinden, voornamelijk binnen de koopsector van de bestaande woningvoorraad.

Slechts voor de duurste sector koop- en huurwoningen wordt verwacht dat ook bewoners van buiten de regio aangetrokken zullen worden. Deze is geprojecteerd langs de Maas. Verwacht wordt dat dit ± 40% van het aantal bewoners zal zijn. Verwacht wordt dat de markt per jaar 150 - 200 woningen kan opnemen, gericht op de genoemde subgroepen (een- en tweeverdieners met hoge inkomens, senioren).

De Marktvisie geeft hiervoor globaal de volgende onderverdeling:

aantal won. per jaar	sector	type	perc.
30 - 40	luxe vrije sector koop	luxe appartement met zicht op de Maas, 130 - 200 m²	20
50 - 60	luxe vrije sector huur of koop	luxe appartement 3/4 kamers, 120 m²	30
69 - 90	premie huur of koop	appartement 3 kamers, 90 m²	45
± 15	niveau woningwet huur of koop	townhouses	5

In het te realiseren woningbouwprogramma is de mogelijkheid opgenomen 90 woningen te bouwen met een huur vergelijkbaar met die van de sociale huursector. Er zal getracht worden dit aantal nog te verhogen.

6.3. Kantoren

Bij de keuze van de lokatie voor de vestiging van nieuwe kantoren spelen bepaalde vestigingsplaatsfactoren een grote rol. Een goede bereikbaarheid, zowel met de auto als met het openbaar vervoer, de aanwezigheid van voldoende parkeervoorzieningen en een representatieve omgeving hebben vaak een bepalende invloed. Steeds minder belangrijk zijn ligging t.o.v. toeleveranciers, afnemers, andere kantoren, winkels en recreatiemogelijkheden. De laatste jaren heeft er in de steden een spreiding van kantoorvestigingen plaatsgevonden, waarbij lokaties aan de rand van de binnensteden, in de buurt van openbaar vervoerstations en nabij uitvalswegen favoriet zijn. Aan de kantoorgebouwen zelf worden andere voorwaarden gesteld dan een aantal jaren geleden. Kleinschaligheid behoort door technische ontwikkelingen m.n. in de communicatiemiddelen tot de mogelijkheden. Daarbij worden wel eisen gesteld aan representativiteit, indeelbaarheid en flexibiliteit van de gebouwen. Het aantal bruto m² vloeroppervlak per werknemer neemt hierdoor echter niet toe.

De kantoortechnologie dient het administratieve en communicatieve werk en het beheerssysteem van kantoren beter te laten functioneren. De laatste jaren worden nieuwgebouwde kantoorpanden aangepast aan en uitgerust met een groot aantal technologische voorzieningen. Kantoorpanden die op een dergelijke manier zijn uitgerust worden wel als "intelligent" of als "smart building" aangeduid. De verwachting is, dat de met moderne faciliteiten uitgeruste kantoorpanden zeer goed in de markt zullen liggen. Het verzamelkantoor zal daarbij in de belangstelling komen, omdat het gebruik van gezamenlijke technologische faciliteiten (shared tenant services) voor de afzonderlijke gebruikers kostenbesparend werkt. [31]

Vanaf 1982 heeft zich een herstel van de kantoormarkt voorgedaan. De tabel geeft de ontwikkelingen aan tussen 1982 en 1985. Na 1985 heeft dit herstel zich voortgezet.

Overzicht van nieuwbouw van kantoorruimte in Nederland in de periode 1982 t/m 1985 op grond van verleende bouwvergunningen [32]

	aantal werken	bouwsom x f. 10⁶	inhoud* x 1000 m³	oppervlakte* x 1000 m²
1982	1611	1155	3145	918
1983	1649	1715	4192	984
1984	1935	1474	3985	1202
1985	2284	1669	5584	1365

* tevens herbouw- en uitbreidingsprojecten

De toename doet zich vooral voor in de handel en de verkeerssector, in de publieke sector (overheidsgebouwen) en de nijverheid. Kantoorgebouwen vormen met name een stedelijk verschijnsel. Het zal duidelijk zijn, dat de meeste bouwactiviteiten in de kantorensfeer in de randstad zullen plaatsvinden. Naarmate de gemeenten kleiner worden is er duidelijk sprake van een geringere bouwactiviteit.

Aantal verleende bouwvergunningen naar gemeente-grootte 1985

gemeenten met aantal inwoners	aantal gemeen- ten	aantal werken waarvoor een bouw‑ vergunning is verleend
gemeenten met aantal inwoners	aantal gemeen- ten
		herstel en		nieuw- en herbouw
		verbouw		en uitbreiding
		totaal	gem. per gemeente	totaal	gem. per gemeente
> 200.000	4	216	54	113	28
100.000-200.000	13	128	10	133	10
60.000-100.000	22	117	5	162	7
40.000- 60.000	28	121	4	152	5
30.000- 40.000	37	77	2	126	3
< 30.000	637	271	0,4	667	1

Bron: C.B.S.

Maastricht valt in de categorie gemeenten, die na de randstad de grootste activiteit kent in de nieuw- en herbouw en uitbreiding van kantoren.

De werkgelegenheid in Maastricht wordt vooral in de industrie en dienstverlening gevonden. Met name in de sector dienstverlening verwacht men in de komende jaren een groei van de werkgelegenheid, die groter zal zijn dan het landelijk gemiddelde. Het MECC en de RL vervullen hierbij een voortrekkersrol. De werkgelegenheid in de dienstverlening bedraagt op het moment 41% van de totale werkgelegenheid, terwijl het aantal vestigingen in deze sector 37% van het totaal is.

Het merendeel van het kantoorvloeroppervlak in Maastricht is geconcentreerd in de binnenstad (64%) en Randwyck (22%). Het verschil tussen de vestigingen in beide gebieden betreft het gemiddelde vloeroppervlak per vestiging. In de binnenstad is dat 630 m² per vestiging; in Randwyck is dat ± 11.000 m². De verdeling van de werkgelegenheid in de kantorensector levert ongeveer hetzelfde beeld op als de spreiding van het vloeroppervlak. [33]

Om de toekomstige behoefte aan kantoorruimte te kunnen bepalen is de methode van een eenvoudige doortrekking van de trend van de laatste jaren (zoals de E.T.I.N. dit ook doet bij bedrijfsterreinen [34]) aangevuld met enige extra kantoorruimte ten behoeve van de frictieleegstand en de reserve- en acquisitiecapaciteit in het algemeen net zo doeltreffend als het gebruik van meer ingewikkelde rekenmethoden.

Op basis van cijfers van de afgelopen jaren wordt in Maastricht een opnamecapaciteit van 6.000 m² vrije markt-kantoorruimte per jaar realistisch geacht. De Marktvisie ziet door grote marketing- en promotie-activiteiten van de gemeente en op basis van trendverwachting 10.000 m² per jaar als haalbaar. Een onderdeel van de promotionele activiteiten vormt de voorverhuur of -koop, zonder dat de kantoorpanden gebouwd zijn. Projectontwikkelaars, makelaars en tal van anderen gaan op zoek naar huurders of kopers van een pand. Met deze methode werd in 1986 in Nederland 120.000 m² voorverhuurd. [35]

De 70.000 m² kantooroppervlakte die is geprojecteerd op het Céramique-terrein betekent per jaar een opname-capaciteit van t 7 à 8.000 m² (70-80% van de totale geprognotiseerde opname-capaciteit volgens de Marktvisie).

De verwachting wordt ondersteund door:

- de benoeming van Maastricht als stedelijk knooppunt in de Vierde Nota R.O., de trendverwachtingen door de gunstige cijfers van de afgelopen jaren en de opleving van de economie;

- dat zowel qua bereikbaarheid (zowel auto als openbaar vervoer) als representativiteit het Céramique-terrein een toplokatie in Maastricht en de omliggende regio is;

- dat er gedeeltelijk sprake zal zijn van vervangende nieuwbouw voor oude panden in de binnenstad.

Om de genoemde opnamecapaciteit te bereiken is het nodig om een aantal maatregelen te nemen. De gemeente kan de kantorenbouw in het plangebied stimuleren. Ontwikkelingen elders zullen om die reden dienen te worden afgeremd zoals in de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en A.B.P. is overeengekomen.

Gezien de lokatievoordelen van het Céramique-terrein en de mogelijkheden tot clustering is een bevoordeling van deze lokatie ten opzichte van andere lokaties in het stedelijk gebied te verdedigen en nodig om binnen de periode van de planuitvoering het totale gewenste vloeroppervlak te kunnen realiseren. Tevens dient aan eisen van representativiteit (bv. architectuur, parkeervoorzieningen, ligging) en functionaliteit (flexibele indeelbaarheid in kleine en grotere units) te worden voldaan. Om flexibel te kunnen inspringen op veranderingen in de trend, wordt in de juridische regeling de mogelijkheid geschapen om, indien verkoop van kantoorruimte minder goed loopt dan verwacht, deze te substitueren door woningen, een en ander in overeenstemming met de gesloten convenanten (zie 4.3.).

Door fasering tijdens de bouw kan de hoeveelheid kantoorruimte, die op de markt wordt gebracht, worden afgestemd op het absorptievermogen van de markt. Het risico van leegstand kan daarmee worden verlaagd en de flexibiliteit worden verhoogd, omdat, indien ontwikkelingen in een andere richting gaan, substitutie kan plaatsvinden door andere stedelijke functies.

6.4. Horeca

In de huidige situatie zijn er in het stedelijk gebied van Maastricht 17 hotels. De bezetting is vrij goed. Per jaar worden er ± 130.000 overnachtingen geregistreerd. Het toeristische deel van de overnachtingen is relatief klein. De meeste overnachtingen vinden plaats in het kader van zakelijke doeleinden.

Volgens het Toeristisch Recreatief Beleidsplan Maastricht, 1988 [36] (T.R.B.) is er in Maastricht ruimte voor uitbreiding van de hotelaccommodatie, mede in het kader van de verbetering van de toeristische infrastructuur.

Het Céramique-terrein wordt in dit plan genoemd als uitstekende lokatie voor de bouw van hotelaccommodatie(s).

Daarvoor kan een aantal argumenten worden aangedragen:

- het Céramique-terrein ligt op zeer korte afstand van Randwyck, waarin naast de dominante aanwezigheid van het Maastrichts Expositie en Congres Centrum (MECC) de kantoren van een aantal publieke instellingen en particuliere ondernemingen in de zakelijke dienstverlening zijn gesitueerd;

- hetzelfde geldt met betrekking tot de afstand ten opzichte van de binnenstad van Maastricht, welke een uitstekende naam heeft als toeristisch en recreatief gebied;

- tenslotte zal het Céramique-terrein zelf een speerpunt vormen in het kader van sociaal-culturele en museale functies met een bovenregionale reikwijdte.

Onder andere op basis van deze argumenten zien de samenstellers van de Marktvisie mogelijkheden voor de bouw van één of twee luxe hotels, met een bruto vloeroppervlak van 20.000 m² (oftewel ± 200 bedden). Een lokatie direct langs de Maas wordt geprefereerd. Daarnaast is er ruimte voor uitbreiding van hotel Maastricht gereserveerd.

Ongeveer dezelfde argumentatie als voor de vestiging van hotels kan worden gebruikt met betrekking tot de vestiging van cafés en restaurant. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de stijging van inkomens, grotere mobiliteit, toename van de vrije tijd en behoefte aan recreatief winkelen (winkelen in combinatie met bezoek aan een horecagelegenheid) versterken deze argumenten. Het aantal cafés in Maastricht schommelt rond de 400. Het aantal restaurants rond de 100. In de afgelopen jaren is het aantal restaurants toegenomen met 10 à 20%, met name de eethuizen. In het plangebied wordt een - zij het beperkte vestiging - voorgestaan van cafés en restaurants in alle zones. Dit ter verlevendiging van het gebied en om te voldoen aan de behoeften van de toekomstige bewoners. Een ander deel van de bezoekers zal naar verwachting afkomstig zijn uit het dienstencentrum Randwyck, of een bezoek hebben gebracht aan de sociaal-culturele- en museale functies van het Céramique-terrein zelf.

6.5. Detailhandel

In het marktonderzoek van Wilma Vastgoed b.v. [37]worden veranderingen in het consumptieve gedrags- en bestedingspatroon gesignaleerd, welke afhankelijk zijn van maatschappelijke en economische ontwikkelingen en welke hun invloed zullen hebben op de Maastrichtse situatie.

Er vindt een verschuiving plaats van massaconsumptie, naar individuele consumptie, veroorzaakt door de steeds meer op het individu gerichte samenleving. Afhankelijk van de economische groei - die in Nederland weer redelijk op niveau is - en de toekomstige samenstelling van de bevolking (vergrijzing, ontgroening en toename van de beroepsbevolking tot 2005) is er een stijging van de consumptie mogelijk van 10 - 15%. De groep 55+'ers zal welvarender en koopkrachtiger zijn dan de huidige groep. Hetzelfde geldt voor de beroepsbevolking die door krapte op de arbeidsmarkt een hoger inkomen zal genieten.

De consumptieve bestedingen zullen tevens stijgen door een toename van de vrije tijd en de invulling daarvan. Voor wat betreft de detailhandel en de horeca zullen er verschuivingen plaatsvinden. De genoemde ontwikkelingen als toename van de vrije tijd en een verdere individualisering verhogen in combinatie met een grotere mobiliteit de behoefte aan recreatief winkelen. Hiervoor is een goede routing, concentratie en menging met horeca en cultuur van groot belang.

De vergrijzing van de bevolking vraagt aanpassingen op het gebied van bereikbaarheid en assortiment en aangepaste dienstverlening (bijv. bezorgen thuis).

Binnen het stedebouwkundig concept en het bestemmingsplankader worden mogelijkheden gezien voor ± 5.000 m² b.v.o. detailhandelruimte, gelegen in de noordwesthoek van het Céramique-terrein. Naast deze 5.000 m² b.v.o. in de noordwesthoek van het terrein is in de voorschriften een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen van 600 m² b.v.o. in het gebied met de bestemming gemengde doeleinden 2, 350 m² b.v.o. in gemengde doeleinden 3 en eveneens 350 m² b.v.o. in gemengde doeleinden 4, dit ter verlevendiging van de woonomgeving. De feitelijke invulling van deze gronden valt buiten het bestemmingsplankader, maar is middels een branche-commissie, waarin deskundigen op het gebied van de (Maastrichtse) detailhandel en detailhandelstructuur zullen plaatsnemen, op een goede manier te sturen c.q. te begeleiden.

De plaats binnen de hiërarchische detailhandelstructuur, zoals deze in Maastricht is ontstaan, c.q. gecreëerd voor de maximaal 5.000 m² winkelvloeroppervlak, is als volgt te schetsen. In Maastricht wordt het regionale hoofdwinkelcentrum gevormd door het kernwinkelapparaat in de city. De wijkwinkelcentra Heer en Brusselse Poort liggen op enige afstand ten oosten en ten westen van het stadscentrum. De buurtwinkelcentra dragen met name zorg voor de voorziening van dagelijkse goederen. In deze hiërarchische opbouw neemt het winkelcentrum van Wyck een aparte plaats in. Een duidelijke definiëring en positionering is moeilijk te geven. Het winkelcentrum in Wyck mist de allure van het kernwinkelapparaat, maar is tegelijkertijd meer dan een wijkwinkelcentrum. Door de aanwezigheid van een aantal kwalitatief hoogwaardige speciaalzaken wordt Wyck gedeeltelijk omhoog getild tot regionaal niveau.

Voor de toekomstige inrichting van het winkelgebied op het Céramique-terrein wordt ervan uitgegaan, dat de winkels niet concurrerend zijn ten opzichte van de winkels in het kernwinkelapparaat en in Wyck, noch met die van de wijkwinkelcentra Heer en Brusselse Poort en de buurtwinkelcentra. Eén buurtwinkelcentrum is binnen een straal van ± 700 meter (loopafstand) van het winkelgebied van de Céramique gelegen (Akerpoort). Voor de nieuwe winkelconcentratie wordt aansluiting gezocht bij het winkelcentrum van Wyck en niet bij het kernwinkelapparaat in de city. De voetgangersbrug over de Maas zal de barrièrewerking van de Maas niet voldoende overbruggen om zo een innige winkelrelatie met de westelijke binnenstad te leggen, waardoor één winkelcircuit zou kunnen ontstaan.

De aansluiting bij het winkelgebied Wyck dient positief te worden benaderd, dat wil zeggen niet als concurrerend, maar als complementair. Het winkelcentrum van Wyck heeft, zoals gesteld, een duidelijk regionale functie, maar in mindere mate dan de city.

Volgens het Distributie Planologisch Onderzoek [38]van de gemeente Maastricht (1987) functioneert het winkelgebied Wyck niet optimaal en ligt het qua vloerproduktiviteit duidelijk onder het Maastrichts gemiddelde. De Wyckerbrugstraat is goed geoutilleerd, in de Stationsstraat en de zijstraten van de Wyckerbrugstraat is dat minder het geval. De laatste jaren is er een verschuiving merkbaar van de dagelijkse artikelen naar de niet-dagelijkse artikelen.

In het Wyckse winkelgebied is geen trekker aanwezig in de sector dagelijkse artikelen. Desondanks is de oriëntatie op Wyck in deze sector in de afgelopen jaren toegenomen. Complementair aan de ontwikkelingen in Wyck kan wat betreft het Céramique-winkelgebied worden gedacht aan uitbreidingen in de food-sector, liefst met enkele publiekstrekkers. Hierbij kan de nadruk liggen op hoogwaardige levensmiddelenzaken en kan worden ingespeeld op het type inwoners dat naar verwachting de nieuwe wijk zal bevolken. Deze ontwikkelingen in de food-sector op het Céramique-terrein zullen geen functieverlies veroorzaken voor de buurtwinkelcentra. Een echt winkelcircuit met een food-pool op het Céramique-terrein en een non-food-pool in Wyck zal moeilijk te realiseren zijn, maar een versterking van tenminste de Rechtstraat is mogelijk. Een goede aansluiting van Oud-Wyck op het Céramique-gebied is noodzakelijk. De wederzijdse ondersteuning van de winkelgebieden, zowel ruimtelijk-visueel, als functioneel zal tot uiting worden gebracht. Een dergelijke ontwikkeling ondersteunt de regionale functie van Wyck en geeft een aanzet tot een evenwichtige ontwikkeling van de winkelgebieden op beide Maasoevers. De stadsvernieuwing en de woningbouwprogrammering op het Céramique-terrein zullen ongetwijfeld tevens een positieve invloed hebben op het bestaande winkelareaal in Wyck.

Naast een regionale functie kan het nieuwe winkelgebied tevens een functie hebben als buurt- en winkelcentrum voor het Céramique-gebied en Akerpoort. De oriëntatie van de bewoners van Akerpoort op de winkelvoorzieningen binnen de eigen wijk is afgenomen, wellicht omdat de winkels geen volledige lokale verzorging bieden. Het toekomstige winkelgebied van Céramique ligt binnen loopafstand van Akerpoort (loopafstand is maximaal 700 m.).

Tegengegaan wordt, dat grote supermarkten zich solitair, d.w.z. buiten het winkelgebied (zogenaamde perifere detailhandel) zullen vestigen, dit om ongewenste ontwikkelingen zoals langs de Franciscus Romanusweg te voorkomen.

Binnen het plangebied zal het winkelgebeuren op een zodanige lokatie worden gesitueerd (noordwestelijk deel van het terrein) dat een goede herkenbaarheid, zichtbaar vanaf de allée, gewaarborgd is. In combinatie met de horecavoorzieningen wordt recreatief winkelen mogelijk.

Het beeld van een sfeervol winkelgebied wordt gecompleteerd door de aanwezigheid van een overdekt marktterrein, dat een meer multifunctioneel gebruik kan hebben (vergelijkbaar met de Dominicanerkerk), in combinatie met de aanwezige winkels en/of horeca.

6.6. Cultuur

In de planvorming is in ruime mate aandacht geschonken aan de culturele functie die het Céramique-terrein in Maastricht kan vervullen. Volgens het Toeristisch Recreatief Beleidsplan Maastricht (T.R.B.) [39] nemen er per jaar 600.000 à 700.000 personen deel aan culturele voorzieningen en bezoeken evenementen.

Groeipotenties zijn met name aanwezig bij evenementen (t.b.v. verschillende doelgroepen), musea en attracties. Voor het verder ontwikkelen van Maastricht als cultuurstad wordt door het T.R.B. een aantal argumenten aangevoerd:

- het internationale karakter van de stad, de geografische ligging en de bereikbaarheid;

- een sfeervolle, relatief compacte stad met voornamelijk kleinschalige accommodaties in het centrum geconcentreerd;

- de omvang en kwaliteit van horeca-voorzieningen;

- het nieuwe muziektheater op het Vrijthof;

- het MECC om zowel voor exposities als podiumkunsten grootschalige produkties te kunnen organiseren;

- de aanwezigheid van een "voorhoede" uit het circuit van universiteit en hogeschool;

- een behoefte van provinciaal- en gemeentebestuur om de kwaliteiten van Maastricht optimaal te benutten.

Volgens het T.R.B. is Maastricht een uitstekende stad om culturele manifestaties, zowel klein- als grootschalig op te zetten en om attracties toe te voegen met een cultureel-educatief karakter, passend bij het totaalbeeld van de stad. Voor (inter-) nationale musea en instellingen is een lokatie aan de Maas zeer aantrekkelijk. In het plangebied is 20.000 m² opgenomen voor culturele functies. De provincie heeft als belangrijke inspanningsverplichting op zich genomen om een deel daarvan te benutten ten hoeve van boven-regionale culturele en/of andere niet-commerciële voorzieningen.

Daartoe is een terrein van 8.500 m² gereserveerd, gelegen rondom de Wiebenga-hallen. Voor zover mogelijk zal (een deel van) de Wiebengahal een plaats krijgen in deze culturele invulling. Culturele functies zullen in relatie met de ligging ten opzichte van Randwyck en de voetgangersverbinding richting city in het zuidwestelijk plandeel worden gerealiseerd.

Bestudeerd wordt of de realisering van een theater voor langlopende produkties tot de mogelijkheden behoort.

6.7. Verkeer en parkeren

- Autoverkeer

De verkeersstructuur in het plangebied wordt in bijzondere mate bepaald door de nieuwe hoofdontsluitingsweg die vanuit het zuiden in het verlengde van de Limburglaan in een rechte lijn naar het noorden is doorgetrokken om via een kwart cirkelboog aan te sluiten op de Wilhelminasingel. Op deze wijze ontstaat een optimale rechtstreekse verbinding tussen Heugem/Randwyck, het Céramique-terrein en de binnenstad.

De hoofdontsluitingsweg is direct gekoppeld aan het Maastrichtse hoofdwegennet: in het zuiden via de bestaande op- en afritten aan de J.F. Kennedybrug en -singel en in het noorden via de tunnel Akerstraat-Scharnerweg aan de A2. Een andere belangrijke ontsluitingsweg wordt gevormd door de verbinding tussen de hoofdontsluitingsweg en, via een te maken doorsteek over het Lelie-terrein, de Duitse Poort, de daar aanwezige overweg en de Meerssenerweg. Beide genoemde wegen krijgen niet alleen een belangrijke functie voor de afwikkeling van het autoverkeer dat zijn herkomst en bestemming binnen het plangebied vindt, maar vormen ook een essentiële schakel in het wegenpatroon van Wyck en Akerspoort. Op alle overige wegen, straten en pleinen is de (auto)verkeersfunctie van geringer belang. Voor zover nodig zijn deze opengesteld voor het verkeer naar de aanliggende bestemmingen zoals kantoren, bedrijven, wooncomplexen en parkeervoorzieningen. Het accent zal komen te liggen op de verblijfsfunctie met zo weinig mogelijk, en langzaam rijdend, verkeer. Bij de inrichting van deze straten en pleinen zal hieraan gestalte worden gegeven.

De functie van de Heugemerweg zal ingrijpend wijzigen. Deze nu nog belangrijke en drukke verbinding tussen enerzijds de kruising Kennedysingel-Limburglaan en anderzijds de Duitse Poort-Spoorweglaan zal veel van zijn verkeer verliezen aan de nieuwe hoofdontsluiting. Behalve als buurtontsluiting voor de naaste omgeving blijft deze weg ook enige betekenis houden in de relatie Kennedysingel-station e.o. Op grond hiervan en rekening houdend met de aanliggende woonbebouwing dient de Heugemerweg meer verblijfskwaliteit te krijgen.

In het kader van de planontwikkeling zal de maximum-snelheid op de J.F. Kennedybrug teruggebracht worden van 70 km/uur tot 50 km/uur. Het gaat hierbij om het weggedeelte gelegen tussen de westelijke open afrit van de brug en de oostelijke op- en afrit.

De directe aanleiding wordt gevormd door de verkeersgevaarlijke situatie die bij de huidige verkeerssnelheid aanwezig is, doordat met name de oostelijke oprit te kort is om voldoende ruimte te bieden voor het invoegende verkeer en om snelheid te vermeerderen.

Er zijn ter plaatse geen mogelijkheden aanwezig om de oprit (en afrit) te verlengen, zodat een verbetering van deze situatie vooral gezocht zal moeten worden in snelheidsverlaging.

Daarnaast vormt het veelvuldig gebruik van de brug door langzaam landbouwverkeer tevens een reden om de toegestane snelheid te verlagen zodat de snelheidsverschillen tussen langzaam- en snelverkeer worden verkleind en het risico op kop-staartbotsingen wordt verminderd.

De beoogde snelheidsvermindering zal o.a. worden verkregen door de stedebouwkundige vormgeving ter plaatse. Door het situeren van twee torenvormige bouwmassa's ter weerszijde van de brug zal een visuele versmalling van het wegprofiel ontstaan die verwantschap vertoont met een poortconstructie.

Daarnaast speelt de verwachte autonome groei van het autoverkeer een rol waardoor voorondersteld mag worden dat het J.F. Kennedy-tracé nog binnen de planperiode tot aan zijn maximumcapaciteit benut zal worden.

Reeds tijdens de planperiode zal de verkeersintensiteit op de J.F. Kennedybrug toenemen, o.m. door het woon-werkverkeer tengevolge van de bebouwing van het Céramique-terrein.

Snelheden beneden de 50 km./uur zullen niet alleen tijdens de spitsuren maar ook daarbuiten het resultaat zijn, zodat een gemiddelde snelheid van 50 km./uur of lager door de dag als reëel dient te worden beschouwd.

Akoestisch gezien ontstaat een verbetering doordat door deze snelheidsvermindering tevens een geluidreductie wordt verkregen.

- Verkeersintensiteiten

Op basis van het hierboven omschreven ontsluitingssysteem is een intensiteits-berekening door de gemeente Maastricht gemaakt in het kader van een verkeersmilieustudie voor het jaar 1998 voor de binnen en aangrenzend aan het plangebied gelegen wegen (zie kaart 12).

Uit deze berekening valt af te leiden dat de centrale hoofdas een verkeersintensiteit van minimaal 14.000 tot maximaal 16.500 motorvoertuigen per etmaal zal krijgen. De Heugemerweg zal van 9.400 motorvoertuigen (huidige situatie) dalen naar 4.000 à 6.500 motorvoertuigen per etmaal, afhankelijk van de verkeersverdeling na realisatie van het plan. De overige wegen rond het plangebied zullen iets in intensiteit toenemen, niet alleen door de ontwikkeling van het plangebied, maar ook door de algemeen verwachte toename van het autobezit en -gebruik.

Daarnaast dient in meer algemene zin rekening gehouden te worden met het feit dat door de reconstructie van de A2/E25, tussen de Geusselt en het Europaplein en de verbetering van de hoofdontsluiting van Randwyck de verkeersdruk op het plangebied zal afnemen. Verwacht mag worden dat de gezamenlijke intensiteiten van de verlengde Limburglaan en de Heugemerweg onder invloed hiervan met 15 à 20% terug kunnen lopen.

- Openbaar vervoer

De ligging van de nieuwe wijk t.o.v. het centrale N.S.-station is ideaal. De afstand tussen het station en het geografische zwaartepunt van de nieuwe wijk is met 600 meter - hemelsbreed gemeten - even groot als de afstand tussen het station en de St. Servaasbrug. Dit betekent dat voor de meeste bewoners en werkenden in de nieuwe wijk de afstand naar het station goed beloopbaar is.

Het lijnennet van het lokale openbare busvervoer en van de streekbus loopt in de huidige situatie vanaf het station via de Spoorweglaan over de Heugemerweg en deels door Akerpoort. Ten behoeve van het nieuwe uitbreidingsplan zal de lijnvoering vanaf het station aangepast worden via de Stationstraat en Wilhelminasingel naar de nieuwe hoofdontsluitingsweg en vervolgens naar de Limburglaan. Bushalte-plaatsen zijn zodanig gesitueerd, dat de loopafstand naar deze haltes zich binnen de geldende norm van maximaal 250 meter bevindt.

- Langzaam verkeer

De huidige belangrijke fietsroute vanuit de binnenstad via de St. Servaasbrug, het Corversplein, de Stenenwal en de Maaspuntweg naar Randwyck en de zuidoostelijke woonwijken blijft gehandhaafd. Wel zal t.g.v. de stedebouwkundige invulling van het terrein ten noorden van het Provinciehuis de bestaande aansluiting van de Maaspuntweg op de Limburglaan enigszins in noordelijke richting verschuiven.

De hier genoemde route is van even groot belang voor wandelaars.

In de nieuwe stedebouwkundige opzet wordt een extra element toegevoegd in de vorm van een brug voor langzaam verkeer over de Maas (waarvan de exacte ligging nog niet vaststaat), die aansluit op het huidige tracé, tussen de Waterpoort en de Maaspunttoren.

Vanaf de Maaspunttoren is een route mogelijk via een verbinding over de aangelegde waterpartij - die overigens geen verbinding met de Maas heeft - en de Maaspuntweg, of langs de Stoa, die iets ten noorden van de Wiebenga-hal aansluit op de Maaspuntweg. De aansluiting van de Maaspuntweg ter hoogte van de parkeergarage van het Provinciehuis op het Gouvernementspad wordt gehandhaafd, waardoor de continuïteit van de wandelroute langs de Maas richting Heugem blijft bestaan.

Langs de hoofdontsluitingsweg zullen in het verlengde van de Limburglaan vrijliggende fietspaden worden aangelegd.

Het overige plangebied is goed toegankelijk voor fietsers en ander langzaam verkeer, zonder dat daarvoor specifieke voorzieningen noodzakelijk zijn.

In het kader van de voorliggende planontwikkeling zijn aanpassingen van bestaande voorzieningen buiten het plangebied gewenst. Het is wenselijk de bestaande fietstunnel vanaf de Scharnerweg onder de spoorbaan door en ondergronds naar het noorden afbuigend richting station ter plaatse van de afbuiging als nieuwe tunnel rechtdoor te trekken, om uit te komen op de Akerstraat (parallelweg) ter hoogte van de Alexander Battalaan. Op deze wijze ontstaat een rechtstreekse, veilige verbinding tussen het oostelijk stadsdeel en het zuidelijk deel van Wyck alsmede het Céramique-terrein. Omdat de retourbeweging via de fietstunnel in west-oostrichting al aanwezig is, ontstaat door de aanleg van het nieuwe tunnelgedeelte tevens een duidelijk geheel. Van eminent belang is de geprojecteerde voetgangersbrug over de Maas. Hierdoor ontstaat een directe verbinding tussen, aan de ene zijde, het plangebied en, aan de andere zijde, het stadspark, het Jekerkwartier en het hart van de stad. De exacte situering van de brug is nog onderwerp van nadere studie.

De fijnmazigheid van voetgangersverbindingen tussen Oud Wyck en het plangebied wordt geëffectueerd door aan de nu reeds aanwezige vier doorgangen (Stenenwal, Ruiterij 2x, Hoge Barakken) nog twee doorgangen toe te voegen. Een hiervan kan worden gerealiseerd d.m.v. een doorbraak in de bebouwing van de Hoogbrugstraat tegenover de Rechtstraat, de andere door een onderdoorgang te maken in dezelfde straat ongeveer tegenover de uitgang van het Bourgogneplein.

- Verkeersveiligheid

Uit oogpunt van verkeersveiligheid vormt de hoofdontsluitingsweg een probleem. Het langgerekte tracé en brede profiel nodigt ongetwijfeld uit tot hoge snelheid van het autoverkeer. Op een tweetal punten langs deze weg is voorzien in een verkeersregeling. Op die plaatsen zal het kruisende verkeer, en m.n. de fietser en voetganger, de gelegenheid worden geboden veilig over te steken. De kruispunten langs de verlengde Limburglaan en de aansluitingen op de Heugemerweg en de Akerstraat dienen dermate overzichtelijk te zijn, dat misverstanden als gevolg van slecht uitzicht of vreemde verkeerssituaties zoveel mogelijk worden uitgesloten.

Op de verlengde Limburglaan wordt een scheiding aangebracht tussen snelverkeer en langzaam verkeer, door de aanleg van vrijliggende fietspaden. De veiligheid van beide categorieën verkeersdeelnemers wordt hierdoor voldoende gegarandeerd. Met voetgangers zal rekening worden gehouden door voldoende breedte van de trottoirs en veilige oversteekpunten in het gebied.

- Sociale veiligheid en voorzieningen voor gehandicapten

In de stedebouwkundige opzet van het plangebied zit een aantal elementen dat de sociale veiligheid van fysiek zwakkere groepen als bejaarden, vrouwen en gehandicapten verhoogt. Zo is gekozen voor een vrij ruime wegenstructuur, waardoor overzicht van de omgeving mogelijk is en een minimale scheiding van loop- en verkeersroutes. Op de onderdoorgangen van de circussen en de Stoa wordt door de omliggende woningen uitgezien. Hetzelfde geldt voor de groenstructuur binnen de circussen. De lokatie van de commerciële functies langs de drukke allée draagt er zorg voor dat dit 's avonds geen stiltegebied wordt. Binnen de woongebieden, die op iets grotere afstand van de allée liggen is de sociale controle als vanzelf hoger. De situering van de halteplaatsen van het openbaar vervoer is langs de goed verlichte allée nabij wooncomplexen. De veiligheid van de Maaspuntweg, die in de huidige situatie langs een blinde muur ligt, wordt verhoogd door de verwijdering van die muur en de toevoeging van woonbebouwing.

Bij het ontwerp van zowel de omgeving als de individuele gebouwen zal er nauwlettend op worden toegezien dat voorzieningen voor gehandicapten in voldoende mate worden aangebracht, opdat het Céramique-terrein ook voor hen gewoon toegankelijk zal zijn.

- Parkeren

Binnen het plangebied is voorzien in ruime parkeermogelijkheden. De globaal 4.000 te realiseren plaatsen worden ruim voldoende geacht om te voldoen aan de parkeervraag. Met dit aantal is, op basis van de huidige normen, zelfs enige overcapaciteit ingebouwd ter afdekking van het parkeertekort in Wyck.

Een omvangrijk deel van de parkeergelegenheid wordt gerealiseerd in ondergrondse- of anderszins overdekte garages, steeds in een logische relatie met de bebouwing of functie waarvoor zij is bestemd. Langs de hoofdontsluitingsweg en ontsluitingsweg is over de volle lengte voorzien in parkeerstroken voor (semi)kort-parkeren. Voor de winkelfunctie in de bestemming Gemengde doeleinden 1 is hier ook voor beperkt kort parkeren op maaiveld plaats ingeruimd.

Gerelateerd aan de verschillende functies geeft het plan de volgende parkeerbalans:

- wonen	1.600 320	tot 2.000 parkeerplaatsen (overdekt) (+p.m.) parkeerplaatsen (niet overdekt)

- kantoren	1.400	parkeerplaatsen

- winkel- en hotel‑ uitbreiding(dubbelfunctie)	400	parkeerplaatsen (overdekt in garage)


- hotel (nieuw) (dubbelfunctie)	140	parkeerplaatsen (wel/niet overdekt)

- culturele functies	200	parkeerplaatsen (wel/niet overdekt)
	4.060	parkeerplaatsen tot 4.460 (+ p.m.) parkeerplaatsen

7. STEDEBOUWKUNDIGE VISIE

7.1. Inleiding

In opdracht van het gemeentebestuur heeft prof. ir. J. Coenen een stedebouwkundig plan gemaakt voor het Céramique-terrein (zie kaart 13 en 14). Als voornaamste taak van het plan wordt gezien

"de verzoening van de twee invloedssferen die elkaar in het gebied van de Sphinx-Céramique overlappen." [40]

De bouwstenen van het plan worden als volgt omschreven:

"Een verzoening is pas werkelijk bestendig wanneer ze niet alleen de lijnen van het bestaande verbindt maar deze in een nieuw geheel overstijgt. We beschrijven hier het plan in zijn eigen samenhang, aan de hand van de belangrijkste ingrediënten.

Ontsluitingen. Het plan bevat vier ontsluitingen:

- Het reeds bestaande bovenstedelijke net van verkeerswegen is onmiddellijk in het plan verweven. De aansluiting aan het eind van de afrit van de J.F. Kennedybrug wordt door middel van een kruispunt verbeterd.

- Door de schakeling van de "Allee" tussen de Hoge Weerd en Wilhelminasingel ontstaat een heldere en snelle doorgangsroute voor het autoverkeer, zowel van en naar de binnenstad als van en naar Randwyck.

- De verbinding met de gebieden ten oosten van de spoorlijn wordt verbeterd door een verbreding van de bestaande tunnelbak en een rechtstreekse aansluiting op de A2/E9. De overweg wordt op logische wijze in het plan opgenomen.

- Een korte en pittoreske route voor fietsers en voetgangers ontstaat "binnendoor" via de reeds genoemde voetgangersbrug bij de Maaspunttoren en verder via de waterkant en de "Stoa".

Pleinen. De diverse ontsluitingen in het plan lopen uit in een weefsel van pleinen. Deze maken het Sphinx-Céramiqueterrein tot meer dan enkel een doorgangsgebied, nodigen uit tot verblijf, activiteit en verpozing in een typisch steedse omgeving. Het eigen karakter van de binnenstad wordt hier via nieuwe tekens bevestigd. De uiteenlopende grondfiguren en ruimtelijke gestalten van de pleinen onderstrepen de verbondenheid, anderzijds de individualiteit van de lokatie en de gebouwen binnen het gebied.

Groen en Water. De wederzijdse onmisbaarheid van artificiële constructie en natuurlijke momenten die in de historische ontwikkeling van de steden tot zo grote vormenrijkdommen aanleiding heeft gegeven, is in dit plan uitdrukkelijk erkend.

Een geordende reeks bomen aan de "Allee", meebuigend met de bocht in de "Winkelhaak" tot aan de bomenrij van de Wilhelminasingel verbindt de noord-zuid punten van het plan. Lagere groenpartijen in de pleinen ademen rust, scheppen een parkachtige woonsfeer (vgl. de Engelse Crescents). Het groen langs de Maasoever, waaronder de bestaande bomenrij, weerspiegelt het groen aan de historische overzijde en bemiddelt tussen de beweeglijke watervlakte van de rivier en de gefixeerde en geconstrueerde bouwsels van de stad. Bij de Maaspunttoren wordt een nieuwe waterpartij ingevoegd ter gedeeltelijk herstel van de gracht langs de vroegere vestingswerken: deze wordt verder symbolisch en ten dele letterlijk aangeduid door de ruimtes rond de "Winkelhaak". De oorspronkelijke begrenzing van Wyck wordt hierdoor opnieuw leesbaar.

Bouwblokken. De voornaamste bouwblokken zijn al aan de orde gekomen. Hier worden ze terwille van de overzichtelijkheid nog eens opgesomd. Voor de specifieke invullingen wordt verwezen naar de functiekaartjes.

. De "Winkelhaak" en het "Scharnierpunt".

. De "Stoa" met aangrenzend het zuidelijk eindplein.

. De twee "Circussen": "Minor" en "Major".

. De "Band", een reeks gebouwen tussen "Allee" en Maasoever.

Polen. Het totale plangebied wordt opgespannen tussen twee polen, aan de zuid- en de noordpunt van het Céramique-terrein. Beide zijn bedoeld als verdichtingsplaatsen van activiteit, in de stijl van de grote pleinen in de binnenstad.

De noordelijke pool (m.n. gelokaliseerd in de "Winkelhaak") heeft een commercieel karakter en bestaat uit een markt, winkels en hotels. De zuidelijke pool dient vooral culturele doelen en geeft ruimte voor een museum, ontspanningscentrum, sportaccommodaties en hotels. Een voorplein verleent het gebied hier een open afronding. De twee polen fungeren beide als scharnier, oriëntatie en knooppunt.

Bijzondere karakteristieken. De eigenheid van het gebied wordt mede gerealiseerd door de volgende speciale kenmerken:

. de afwisseling van stilte, rust en beweging;

. de oriëntatiepunten op diverse plaatsen in het gebied;

. het silhouet;

. de hoogte van de bebouwing, die zich naar het verheven karakter van de Maastrichtse singels voegt;

. de arcades, de plint onder de bebouwing en de verticale gevelstructuur;

. de eenheid van de stads- en industriële archeologie, gerealiseerd in het hernieuwd oproepen van stadswallen, het behoud van de basisrichting van het fabrieksterrein en het behoud van het meest karakteristieke fabrieksgebouw (een monument van constructeur J.G. Wiebenga);

. het gebruik en de accentuering van de natuurlijke hoogteverschillen in het terrein;

. drie woon-torens, die samen met de Maaspunttoren een
reeks vormen (dit element staat nog ter discussie)." [41]

Sedert de presentatie van het ontwerp (1988) en heden zijn door discussies deze torens uit het nu voorliggende plan verdwenen. Het stedebouwkundig ritme wordt door nieuwe bebouwing in de gehele westelijke begrenzing, van hotel Maastricht tot het Provinciehuis, overgenomen. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt deze bebouwingsreeks beëindigd met een cilindervormige woon-/kantorentoren, direct ten zuiden van de J.F. Kennedybrug.

In hoogte heeft de woontoren aan de noordzijde, in de as van de verlengde Limburglaan het primaat (ruim 50). Daarnaast zijn er andere hogere elementen in de bebouwing middels de voorschriften toegestaan. Te vermelden zijn: de bovengenoemde woon-/kantorentoren ten zuiden van de J.F. Kennedybrug (max. 35,00 m.), woontoren in de Stoa (max. 30,00 m.), woontoren bij hotel Maastricht (max. 27,00 m.), woontorens langs de Heugemerweg (max. 27,00 m.), het hotelbeddenhuis bij de Wiebengahal (max. 45,00 m.) en de bijzondere doeleinden direct ten noorden van de J.F. kennedybrug (max. 35,00 m.).

Het stedebouwkundig plan is o.m. nader onderzocht i.v.m. eventuele windhinder.

Voor zeven onderdelen van het Céramique-project is door de Hoofdgroep Maatschappelijke Technologie van T.N.O. een studie uitgevoerd, om de mate van eventuele windhinder vast te stellen [42].Uit het onderzoek is gebleken dat in het binnengebied van het terrein bij de voorliggende stedebouwkundige opzet weinig windhinder zal voorkomen. Een hinderlijk tot zeer hinderlijk klimaat wordt verwacht in de Stoa, in de markthal en ten noorden en ten oosten van de 50,00 m. hoge woontoren. In mindere mate zal dit het geval zijn voor de 30,00 m. hoge woontorens. Door het onderzoeksinstituut wordt aangegeven dat windhinder mogelijk kan worden voorkomen door het aanbrengen van windafschermende voorzieningen, waarvan de vorm en afmetingen in nader overleg kunnen worden vastgesteld.

7.2. Toetsing van het stedebouwkundig plan aan de Wet geluidhinder

7.2.1. inleiding

In het kader van de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het stedebouw-kundig plan in zijn finale fase nogmaals getoetst aan de Wet geluidhinder.

Daar waar nog afwijkingen of probleempunten aanwezig waren, zijn deze voorzien van oplossingen die vervolgens in het plan verwerkt zijn.

. Het onderzoek

Binnen het ontwerp-plan, zoals dat nu voorligt, komt een aantal wegen voor, waarlangs zich een zone bevindt, als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh.). Voor die gebieden binnen het bestemmingsplan, die liggen binnen een dergelijke zone, gelden eisen ten aanzien van de geluidbelasting vanwege het wegverkeer. In verband hiermee is een akoestisch onderzoek (zie bijlage 2) verricht naar de te verwachten geluidbelastingen. Op grond hiervan zijn de knelpunten geïnventariseerd en wordt aangegeven, welke consequenties hieraan verbonden zijn.

In onderstaande tabel zijn de zoneplichtige wegen weergegeven alsmede de breedte, die de betreffende zone heeft ter weerszijde van de weg.

Zoneplichtige wegen en hun zonebreedte (in m.)

Naam weg	zonebreedte
verlengde Limburglaan	350	m.
"Verbindingsweg" *)	200	m.
Akerstraat	200	m.
Heugemerweg	200	m.
Toe- en afrit Kennedybrug	200	m.
J.F.Kennedybrug	400	m.

*) Verbindingsweg tussen de verlengde Limburglaan en de spoorwegovergang.

7.2.2. knelpunten

. Algemeen

In de Wet geluidhinder wordt een algemene voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) gesteld aan de geluidbelasting vanwege wegverkeer, waar het geluidgevoelige bestemmingen betreft. In het onderhavige bestemmingsplan komt als zodanig voornamelijk de functie "wonen" voor. Overal waar nu de grenswaarde overschreden wordt en de functie wonen is voorzien, doet zich in principe een knelpunt voor.

Dat wil echter niet zeggen, dat wonen op die plek niet mogelijk is. Onder bepaalde, nauwkeurig omschreven voorwaarden, geeft de Wet een marge aan waarbinnen woningbouw toch gerealiseerd kan worden. Deze marge wordt aan de bovenkant begrensd door de zogenaamde maximale ontheffingswaarde. In de praktijk betekent dit, dat Gedeputeerde Staten, onder vermelde voorwaarden, een hogere waarde dan 50 dB(A) kunnen vaststellen als de ten hoogste toelaatbare waarde met dien verstande, dat deze hogere waarde de maximale ontheffingswaarde niet te boven mag gaan.

Bij het bepalen van de geluidbelasting wordt rekening gehouden met de verwachting, dat het verkeer in de toekomst stiller wordt. In verband hiermee mogen de berekende geluidbelastingen verlaagd worden alvorens ze te toetsen aan de grenswaarde. Deze verlaging is geregeld in artikel 103 Wgh. en bedraagt momenteel maximaal 5 dB(A). Het is echter zo goed als zeker, dat met ingang van 1 januari 1990 deze waarde voor wegen, waarop 70 km/uur of harder gereden mag worden, op maximaal 3 dB(A) wordt gesteld. Gezien de fase, waarin de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan zich bevindt, is in dit onderzoek op deze wijziging waar nodig reeds vooruit gelopen. Tevens wordt geanticipeerd op het feit, dat kantoorbebouwing niet meer als geluidgevoelige bebouwing zal worden aangemerkt en dat de definities van "stedelijk" en "buitenstedelijk" gebied met de daarbij behorende maximale ontheffingswaarden zullen worden aangepast.

De voorwaarden, waaraan voldaan moet worden om ontheffing te kunnen krijgen, zijn vastgelegd in het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen. Voor het onderhavige bestemmingsplan betekent dit, dat ontheffing kan worden verleend als:

- plaatsing van geluidschermen en/of -wallen niet tot de mogelijkheden behoort en

- de betreffende bebouwing een doelmatige akoestisch afschermende
functie vervuld voor achterliggende geluidgevoelige bestemmingen;

- bij ontheffingen boven 55 dB(A) (na aftrek op grond van artikel 103 Wgh.) wordt de eis gesteld, dat er tenminste één geluidluwe gevel moet zijn, waaraan de buitenruimte van de woning en zoveel mogelijk geluidgevoelige ruimten zoals slaapkamers gesitueerd moeten worden.

Ruimtelijk-stedebouwkundig gezien zijn geluidschermen of -wallen in strijd met de plandoelstellingen, waarbij de aan de verlengde Limburglaan, de verbindingsweg, Akerstraat, Heugemerweg en de Renier Nafzgerstraat een multifunctioneel, stedelijke karakteristiek is toegekend met een duidelijke verblijfsfunctie. Daarnaast roepen geluidsschermen of -wallen langs deze straten en lanen verkeerskundige problemen op, doordat uitzichtshoeken belemmerd worden.

Alleen langs de J.F. Kennedysingel/-brug zijn geluidschermen tot op zekere hoogte (1 à 1,50 m.) toepasbaar. Een volledig effectieve afscherming (5,00 m. hoog en meer) van de geprojecteerde woningbouw ter plaatse stuit, gelet op de aanwezige ruimte, op constructie-technische problemen en is uit landschappelijk/stedebouwkundige overwegingen, niet mogelijk.

Met name het beoogde poortkarakter en de zichtbaarheid van de beide torens vanaf de J.F. Kennedybrug spelen hier een doorslaggevende rol. Vanuit het Maasdal redenerend, wordt dit ondersteund door de behoefte de landschappelijke impact van de J.F. Kennedybrug als ruimtevormend en begrenzend element in het Maasdal beperkt te houden en het zicht op het waterfront en de stad vanuit het zuiden open te houden.

Wel is geluidreductie mogelijk door maatregelen aan de bron toe te passen.

Er is in de planontwikkeling van uitgegaan dat in de verlengde Limburglaan en de Akerstraat poro-elastisch asfaltbeton (P.E.A.B.) als rijbaanverharding zal worden toegepast, waardoor het geluidniveau aan de langsgelegen gevels met gemiddeld 2,5 dB(A) zal dalen in vergelijking tot normaal (glad) asfalt.

Uit het akoestisch onderzoek komen de volgende knelpunten naar voren:

. verlengde Limburglaan

Als knelpunten zijn hier aan te merken:

- de gevels langs de verlengde Limburglaan;

- de gevels in de zijstraten tot op 15,00 m. van de hoek;

- de gevels van de open bouwvormen ten westen en ten oosten van de verlengde Limburglaan, die uitzien op het binnenterrein;

- de gevels aan de noordzijde van de bocht in de verlengde Limburglaan inclusief de torenflat;

- de gevels van de flat ten zuiden van de "markthal".

Voor zover de genoemde gevels behoren tot een gesloten bouwvorm, wordt aan de bovenvermelde ontheffingscriteria voldaan. Bij de open bouwvormen dient de naar de weg gekeerde opening echter gedeeltelijk dichtgebouwd te worden. Op die manier wordt een geluidluwe gevel in het binnengebied gecreëerd, zodat de gevel aan de zijstraat aan de ontheffingscriteria voldoet.

. "Verbindingsweg"

De gevels langs deze straat en de gevels tot 25,00 m. aan de westzijde, resp. 30,00 m. aan de oostzijde van de zijstraat naar de Akerstraat zijn alle als knelpunt aan te merken. Teneinde aan de ontheffingscriteria te voldoen geldt ook hier, dat de opening aan de verlengde Limburglaan van de open bouwvorm ten zuiden van de "Verbindingsweg" gedeeltelijk moet worden dichtgebouwd, zodat ook hier een geluidluwe zijde ontstaat.

Aan de noordzijde van de "Verbindingsweg" zorgt geluidongevoelige bebouwing in de bocht van de Verlengde Limburglaan voor voldoende afscherming.

. Akerstraat

Als knelpunt zijn hier aan te merken de gevels van de nieuw te bouwen woningen aan de zuidzijde van deze straat en die langs de zijweg naar de "Verbindingsweg" tot op 20,00 m. van de hoek. Met betrekking tot deze gevels wordt aan de ontheffingscriteria voldaan.

De gevels van de bestaande woningen aan de noordzijde van de Akerstraat zullen door toepassing van P.E.A.B. bij de reconstructie van deze straat een lagere geluidbelasting krijgen dan de huidige.

. Heugemerweg

Als knelpunt zijn hier aan te merken de gevels langs de Heugemerweg en de gevels, die uitzien op de groene driehoeken, die aan deze weg gesitueerd zijn. Met betrekking tot deze gevels wordt aan de ontheffingscriteria voldaan. Hierbij zij nog opgemerkt, dat de geluidbelasting op de bestaande bebouwing door de voorliggende planopzet nog aanzienlijk wordt verlaagd ten opzichte van de huidige situatie.

. Toe- en afrit J.F. Kennedybrug (Renier Nafzgerstraat)

In de ruimten tussen de toe- en afrit van de J.F. Kennedybrug en de brug zelf is geen geluidgevoelige bebouwing opgenomen, omdat door de beperkte maat geen geluidluwe zijde aan deze bebouwing gerealiseerd kan worden.

Wel wordt voor de meest westelijke, aan de Renier Nafzgerstraat gelegen woonflats, een beperkte ontheffing aangevraagd, omdat door de reconstructie van deze straat het geluidniveau aan de gevel licht stijgt.

. J.F. Kennedybrug

In het kader van de planontwikkeling zal de maximumsnelheid op de J.F. Kennedybrug terug gebracht worden van 70 km/uur tot 50 km/uur. Naast een aantal verkeerstechnische voordelen heeft deze maatregelen als effect dat de geluidproduktie van deze weg zal afnemen.

Ten aanzien van de bebouwing tussen de toe- en afrit en de J.F. Kennedybrug zij verwezen naar de voorgaande paragraaf. Ook de overige gebouwen, die bedoeld zijn voor speciale doeleinden, worden hier niet besproken.

Wel is als knelpunt de cilindervormige flat aan de zuidzijde van de J.F. Kennedybrug te noemen. Deze flat is zo vormgegeven dat de flatwand aan de brugzijde een geluidafschermende werking heeft voor het achterliggende deel. Door de gesloten bouwvorm is de binnenruimte geluidluw.

7.2.3. conclusie

Ten aanzien van de als knelpunt gesignaleerde gevels dient bij Gedeputeerde Staten een verzoek te worden ingediend tot vaststelling van een hogere waarde dan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Wil dit verzoek gehonoreerd kunnen worden, is het wel noodzakelijk om de openingen in de open bouwvormen ter weerszijde van de verlengde Limburglaan te verkleinen; dit is in het nu voorliggende plan opgenomen.

Ook de bestaande bebouwing aan de Renier Nafzgerstraat zal in het ontheffingsverzoek dienen te worden betrokken, omdat door reconstructie van deze weg het geluidniveau aan de bestaande, meest westelijk gelegen flat, (licht) zal stijgen.

7.3. Van stedebouwkundig plan naar bestemmingsplan

De Wet op de Ruimtelijke Ordening (W.R.O.) geeft de gemeenteraad de mogelijkheid een bestemmingsplan vast te stellen voor het gebied van de gemeente dat tot een bebouwde kom behoort (art. 10 lid 2.). Hierbij wordt, voor zover dit ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening nodig is, de bestemming van de in het plan begrepen grond aangewezen en worden zo nodig, in verband met de bestemming voorschriften gegeven omtrent het gebruik van de in het plan begrepen grond en de zich daarop bevindende opstallen. Deze voorschriften mogen slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatige gebruik inhouden. Onder grond wordt water mede begrepen (art. 10 lid 1.).

Nu voor het Céramique-terrein een duidelijke, breed gedragen, consensus bestaat om het van bestemming te veranderen, de wijze van deze verandering bekend is en ook over het te realiseren programma bij de participanten overeenstemming bestaat, is het een logische stap een bestemmingsplan op te stellen en in procedure te brengen.

Als basis voor dit bestemmingsplan dient het stedebouwkundig plan van prof. ir. J. Coenen. Hierin wordt immers vorm gegeven aan de randvoorwaarden, de doelstellingen en het programma.

Het zou logisch lijken het plan dan ook strikt juridisch te "vertalen" en als bestemmingsplan in procedure te brengen. Er is echter meer.

De uitvoeringsperiode van het bouwprogramma beslaat een periode van 10 jaren. De verwachtingen en prognoses die in het programma tot uiting komen, zijn zo correct mogelijk en met de beste bedoelingen gemaakt. Het is echter ondenkbaar dat er in de genoemde periode geen veranderingen zouden optreden. De eerst zo voor de hand liggende strikte vertaling lijkt daarom minder zinvol.

Het stedebouwkundig plan behoeft voor het tot bestemmingsplan kan worden een reductie tot de meest wezenlijke elementen. Het gaat dan om het vastleggen van het programma, de hoofdstructuur van wegen, (de noord-zuid as en de weg over het Lelie-terrein, de langzaamverkeersroute langs de Maaspuntweg), de hoofdrichtingen van de voorgestelde bebouwing, de minimale en maximale hoogtes van de bebouwing, de accentverschillen van de over het Céramique-terrein verspreide functies, het groen en de Maas met waterpartij en de parkeeroplossing.

In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op de juridische regeling van het plan.

8. JURIDISCHE REGELING

8.1. Algemeen

Basis voor de ontwikkeling en realisering van de eerder beschreven doelstellingen van de gemeente en het A.B.P. is het door Coenen opgestelde stedebouwkundig plan (hfd. 7.1.). Het plan is een opzet in hoofdlijnen. Dit plan dient in goed onderling overleg te worden uitgewerkt, waarbij aanpassingen kunnen plaatsvinden binnen het programma en de bouwgrondexploitatie; een en ander met behoud van de nagestreefde hoge kwaliteitseisen, zowel in stedebouwkundige, functionele als architectonische zin.

De toekomstige ontwikkeling van het Céramique-terrein wordt vastgelegd in een bestemmingsplan. Hierbij moet echter rekening worden gehouden met de boven aangegeven noodzaak om de mogelijkheid voor aanpassingen open te houden.

Bestemmingsplannen legden tot voor kort vaak een eindbeeld vast, waardoor ze star en na enige tijd weinig bruikbaar waren. Sinds de wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1985 (Staatsblad 1985, nr. 627) is het mogelijk meer op maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen in te spelen. Dit betekent dat het bestemmingsplan een proceskarakter krijgt en het derhalve flexibel is.

Mede aan de hand van de publikatie Bestemmen met beleid [43]zijn voorschriften opgesteld die, naar wordt gehoopt, de starheid zullen missen, zonder echter te vervallen in een situatie waarin "alles mogelijk is" binnen het plangebied.

In de voorschriften komt het proceskarakter allereerst tot uiting door de "beschrijving in hoofdlijnen" van de programmatische en beleidsmatige uitgangspunten en doelstellingen voor het gehele gebied (artikel 7). Dit artikel is de grove zeef van de voorschriften. Deze hoofdlijnen zijn mede inzichtelijk gemaakt op plankaart B. Er is hierbij een onderscheid gemaakt in de functionele en de ruimtelijke karakteristiek. De kaart is als het ware een schematische weergave van het stedebouwkundige plan van Coenen.

De bestemmingen zijn in de voorschriften per afzonderlijk artikel geregeld. De bestemmingen zijn globaal, doordat ze een groter gebied omvatten (zie plankaart A bestemmingen) en omdat er meerdere functies in voorkomen (doeleindenomschrijving).

De programmatische en beleidsmatige uitgangspunten/doelstellingen uit artikel 7 zijn in een beschrijving in hoofdlijnen per bestemming op deze afzonderlijke bestemming toegespitst (de middelfijne zeef).

In de bouwvoorschriften per bestemming wordt "het bouwen" geregeld (hoogte, bebouwingsdichtheid e.d.), waaraan Burgemeester en Wethouders nadere eisen kunnen stellen (de fijne zeef). Het is beperkt mogelijk van de bouwvoorschriften vrijstelling te verlenen, mits wordt voldaan aan de grove en middelfijne zeef.

Teneinde voldoende flexibiliteit in het bestemmingsplan te brengen zijn aan het eind van de voorschriften de afwijkingsbevoegdheden toegevoegd. Het betreft de vrijstellingsbevoegdheden van Burgemeester en Wethouders die ook in de tot op heden gebruikelijke bestemmingsplan-vormen voorkomen en die welke zijn geformuleerd om te voldoen aan de gewenste flexibiliteit, overeengekomen tussen de gemeente en het A.B.P.

De wijzigingsbevoegdheid gaat daar boven uit. Deze wijzigingsbevoegdheid is in dit plan voorbehouden aan de Raad van de gemeente.

8.2. Artikelsgewijs

De voorschriften bestaan uit vier hoofdgroepen nl. inleidende bepalingen (artikelen 1 t/m 5), bepalingen voor de enkelvoudige, samengestelde en gecombineerde bestemmingen (artikelen 6 t/m 24), overige bepalingen (artikelen 25 t/m 27) en de overgangs-, straf- en slotbepaling (artikelen 28 t/m 31). Tenslotte maakt een bijlage met parkeernormen deel uit van de voorschriften.

Artikel 1, begripsomschrijvingen; hierin worden de in de voorschriften gebezigde begrippen gedefinieerd om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen.

Artikel 2, wijze van meten; dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

Artikel 3, algemeen voorschrift omtrent bebouwing; dit houdt een verbod in om bestemmingsgrenzen te overschrijden, tenzij in de voorschriften anders is bepaald.

Artikel 4, andere wettelijke regelingen; hierin wordt aangegeven welke andere wettelijke regelingen qua datum gelden. Daarnaast wordt het primaat van de Bouwverordening van de gemeente Maastricht boven het bestemmingsplan geregeld voor zover dit betreft de lichttoetreding bij bestaande gebouwen en erven. Dit wil zeggen dat, als er wat lichttoetreding betreft strijdigheid ontstaat met de Bouwverordening, ondanks het feit dat er volgens het bestemmingsplan wel gebouwd zou kunnen worden, dit op die wijze geen doorgang kan vinden. Deze bepaling is opgenomen gezien enerzijds de (gewenste) globaliteit van het plan en anderzijds ter (terechte) bescherming van de belangen van bewoners/gebruikers van bestaande opstallen en erven.

Artikel 5, ondergrondse gebouwen; dit bevat een regeling omtrent ondergrondse gebouwen.

Artikel 6, combinatie van en samengestelde bestemmingen; hierin wordt bij combinatie van bestemmingen verwezen naar een op de plankaart A voorkomende matrix, waarin is aangegeven hoe de bestemmingen in horizontale zin zijn gelegen. Bij samengestelde bestemmingen wordt aangegeven hoe de verhouding is (d.w.z. wat qua regeling voorgaat) tussen de bestemmingen die voorkomen in het zelfde horizontale vlak.

Artikel 7, hoofdlijnen; dit is het sleutel-artikel van het plan. Hierin worden de beleidslijnen en -voornemens uiteengezet zoals deze voor het Céramique-terrein voorliggen.

Artikelen 8 t/m 19 omvat de enkelvoudige bestemmingen (die soms in combinatie voorkomen). Elk artikel is opgebouwd uit:

- een doeleindenomschrijving waarin is weergegeven waarvoor de gronden zijn bestemd;

- een beschrijving in hoofdlijnen waarin de specifiek voor de betreffende gronden uitgezette beleidslijnen en -voornemens zijn weergegeven;

- bouwvoorschriften inhoudende het maximale aantal bouwlagen resp. bouwhoogte, het maximale of minimale aantal woningen resp. de minimale resp. maximale oppervlakte van de functies in m2, de parkeernormen die gelden en de maximale hoogte van andere bouwwerken;

- nadere eisen door Burgemeester en Wethouders te stellen aan:

1. situering en afmetingen van gebouwen indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken of ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit, het stedebouwkundig beeld en indien van toepassing de cultuurhistorische en/of archeologische waarde ter plaatse;

2. het aantal en de situering van openbare verkeersvoorzieningen.

Verder komen bij verschillende bestemmingen voor:

- een vrijstellingsbevoegdheid door Burgemeester en Wethouders (artikelen 9, 10 en 11) voor een beperkt aantal m2 detailhandel;

- een eis m.b.t. de indeling van de wegprofielen (artikel 16);

- bepalingen met betrekking tot werken en werkzaamheden.

In artikel 18 (water) is een uitwerkingsbevoegdheid opgenomen met toepassing van artikel 11 W.R.O. door de Raad van de gemeente uit te oefenen voor een oeververbinding voor langzaamverkeer binnen een op de plankaart A aangegeven gebied.

Artikelen 23 en 24 regelen het verboden gebruik van gronden resp. opstallen met daarbij de z.g. "toverformule", d.w.z. Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het verbod als strikte toepassing van het voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Artikel 25 omvat algemene bepalingen in verband met de Wet geluidhinder.

Artikel 26, algemene vrijstellingsbevoegdheid; hierin is vastgelegd dat Burgemeester en Wethouders vrijstelling kunnen verlenen om:

- met de wegen maximaal 25,00 m. te "schuiven" met behoud van het wegprofiel;

- de bestemmingsgrenzen in geringe mate te verschuiven indien er geen belangen van derden worden geschaad;

- de in de voorschriften genoemde maten met maximaal 10% te wijzigen indien er geen belangen van derden worden geschaad;

- bouwwerken van openbaar nut op te richten van een beperkte maat;

- een bedrijf of ambacht aan huis uit te oefenen indien het gebruikte oppervlak beperkt is en onder enige andere voorwaarden;

- conform de overeenkomst met het A.B.P. de functie kantoordoeleinden te wijzigen in woondoeleinden indien er tenminste een voorraad gronden voor 25.000 m² bedrijfsvloeroppervlak voor kantoren beschikbaar is; een en ander onder een aantal voorwaarden;

- conform de overeenkomst met het A.B.P. na 31 december 1996 de functie horeca-doeleinden te wijzigen in kantoordoeleinden en/of woondoeleinden; een en ander onder een aantal voorwaarden;

- conform de overeenkomst met het A.B.P. de bestemmingen bijzondere doeleinden 1 en 2 te wijzigen in kantoordoeleinden of de functie wonen; een en ander onder een aantal voorwaarden;

- van het minimale aantal woningen dat per bestemming geldt, mits het minimale aantal woningen in elke bestemming waarin zij zijn toegelaten tezamen tenminste 1.600 bedraagt.

Bij de omvangrijke vrijstellingen is een procedure als omschreven in artikel 26 lid 4. vereist.

Artikel 27 omvat de wijzigingsbevoegdheid van de Raad om bestemmingen te wijzigen tot maximaal 25% van die bestemming met hantering van een procedure.

Artikelen 28 en 29 omvatten het overgangsrecht omtrent bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen.

Artikel 30 is de strafbepaling (de relatie met artikel 59 W.R.O.).

Artikel 31, slotbepaling; geeft de titel van de voorschriften.

Een samenvattend overzicht van hetgeen in de voorschriften is geregeld aan bebouwing naar functie geeft het volgende beeld:

art. nr.	afkorting	aantal wo. per ha.		min. aan- tal wo.	winkels m²b.v.o.	m² markthal	m² bijz. doeleind.	kant.	m² kantoren dienstverl. horeca, ambacht bijz. doel.	m² water‑ oppervlak
		min	max
8	G.D.1	40	80	175	max. 5.000	max. 3.500	min. 2.500		min. 10.000	min. 2.000
9	G.D.2	120	300	480	vrijst. 600				max. 8.000
10	G.D.3	70	175	175	vrijst. 350				min. 5.000
11	G.D.4	80	150	740	vrijst. 350				min. 17.000
12	G.D.5	30	100	30					min. 5.000
13	B.D.1	-	-				max. 20.000		max. 500
14 15	B.D.2 kant.d.	-	35	max.100			max. 20.000	min. 12.000	max. 25.000
totaal				min.	max. 5.000 m²	max. 3.500	max. 40.000	min. 12.000	min. 37.000	min. 2.000
				1.600 +	rechtstreeks		+		+
				max. 100	max. 1.300 m² via vrijstelling		min. 2.500		max. 33.500

De m² kantoren, dienstverlening, horeca, ambacht en bijzondere doeleinden kennen op grond van de convenanten en de gewenste flexibiliteit soms minimale en soms maximale eisen qua m².

8.3. Overige

De plankaarten A en B maken onderdeel uit van het juridisch plan.

- Plankaart A: bestemmingen, geeft de ligging en begrenzing van de bestemmingen aan. Daarnaast is er een aantal aanduidingen opgenomen dat gegevens verschaft over de kadastrale ondergrond en de verschillende typen grenzen, de grens van het beschermd stadsgezicht e.d.

- Plankaart B: functionele en ruimtelijke karakteristiek, geeft de belangrijkste functionele en ruimtelijke denkbeelden weer die aan het plan ten grondslag liggen.

Vanuit de voorschriften wordt ook een directe relatie met deze kaart gelegd als zijnde een doelsituatie waarop de verdere planontwikkeling gericht dient te zijn.

Er wordt een richting van de bebouwing aangegeven d.w.z. dat in principe de hoofdvorm van de bebouwing, veelal gevormd door de voorgevel, zovel mogelijk de aangegeven richting moet hebben. Tenslotte is op kaart 15 een aantal profielen gegeven van de Hoogbrugstraat en de Heugemerweg op grond van de voorliggende juridische regeling.

Tezamen met de uitgangspunten en randvoorwaarden, zoals aangegeven in de toelichting, vormt de kaart tevens het kwantitatieve en kwalitatieve kader waaraan de planontwikkeling kan worden getoetst.

9. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

9.1. Inleiding

In paragraaf 2.4. is reeds aangegeven dat de ontwikkeling van het Sphinx-Céramique-terrein tot een woongebied met een menging van een aantal andere stedelijke functies mogelijk werd door een juridische constructie, waarbij een samenwerkingsovereenkomst is gesloten tussen de publieke sector (gemeente Maastricht) en de private sector (Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds). In deze publiek-private-samenwerking (P.P.S.) is door beide partijen overeengekomen, dat de gemeente -o.a. met subsidies van hogere overheden - slechts een eenmalige financiële bijdrage hoeft te leveren voor de totstandkoming van het project en met name voor de kosten van grondverwerving. Het A.B.P. neemt het financiële risico van de resterende kosten van de bouwgrondexploitatie en de inrichting van het gebied voor zijn rekening. In het volgende worden de uitgangspunten voor de bouwgrondexploitatie en de bouwgrondexploitatie zelf besproken.

9.2. Uitgangspunten

De basis voor de inrichting van het Céramique-terrein is, zoals gesteld, de stedebouwkundige visie van prof. ir. J. Coenen. De detaillering van het plan staat nog niet volledig vast, omdat bepaalde stedelijke functies substitueerbaar zijn en aangepast kunnen worden aan maatschappelijke-en conjuncturele veranderingen. De hoofdlijnen van de stedebouwkundige hoofdstructuur blijven echter ongewijzigd. Binnen de bouwgrondexploitatie (met als uitgangspunt de stedebouwkundige hoofdstructuur) vallen de aanleg van openbare en bepaalde semi-openbare voorzieningen als infrastructuur, groen, waterpartijen e.d. Voor rekening van de bouwexploitant(en) komt de ontwikkeling van de "bruto bouwvlekken", waaronder bebouwing en de aanleg van (privé) parkeervoorzieningen. Binnen de geprojecteerde stedebouwkundige structuur zijn mogelijkheden voor het volgende bouwprogramma:

	bedrijfsvloer‑ oppervlakte
woningen (1.600)	160.000 m²
kantoren/bijzondere doeleinden	70.000 m²
hotels	20.000 m²
detailhandel/horeca	5.000 m²
culturele doeleinden of andere niet‑ commerciële functies	20.000 m²
parkeerplaatsen (minimaal 4.000 à 4.400 pp.)	90.000 m²

Als belangrijkste uitgangspunten voor de bouwgrondexploitatie van het Céramique-terrein gelden de genoemde stedebouwkundige hoofdstructuur en het bovenstaand bouwprogramma, waarin wel een bepaalde mate van flexibiliteit in, en substitueerbaarheid van stedelijke functies mogelijk is. Op basis van deze twee elementen dient de bouwgrondexploitatie sluitend te zijn.

Voor een deel worden hier de bijdragen van de verschillende overheden voor het sluitend maken gebruikt:

Ministerie V.R.O.M.	: Subsidieregeling Grote Bouwplaatsen
	(S.G.B.)	f.	20 mln.
Ministerie E.Z./ provincie	: Perspectievennota Limburg (P.N.L.)	f.	15 mln.
gemeente Maastricht	: o.a. Stadsvernieuwingsfonds	f.	19 mln.
totaal		f.	54 mln.

De totale bouwgrondexploitatie-opzet bedraagt f. 120 mln. Om de bouwgrondexploitatie sluitend te maken dient naast de subsidies van de verschillende overheden daarom f. 66 mln. te worden verkregen uit de opbrengst van de bouwterreinen.

Naast de twee genoemde hoofduitgangspunten (stedebouwkundige structuur en bouwprogramma) geldt een aantal nevenuitgangspunten:

- het Céramique-terrein wordt door de Sphinx in gesloopte toestand aan het A.B.P. opgeleverd;

- wat betreft infrastructuurwerken wordt uitgegaan van eenheidsprijzen welke gelden voor een van te voren bepaald kwaliteitsniveau. Het rioolstelsel wordt gescheiden uitgevoerd (tevens dubbel rioolsysteem in de bouwblokken). De aansluitingen op het gemeentelijk riool komen voor en door rekening van de bouwexploitant, waarbij geen afzonderlijke standaardtarieven voor de huisaansluitingen worden doorberekend. De kosten van toezicht op de uitvoering van de rioolaansluitingen zijn begrepen in de kosten van voorbereiding-toezicht (v.t.o.). De aansluitingen op de voorzieningen van de nutsbedrijven vinden plaats volgens standaardtarieven;

- in verband met de verwachte hoge verkeersintensiteit op de hoofd-ontsluitingsweg en het daarmee gepaard gaande geluidsniveau is hier een afstand aangehouden tussen de bouwblokken van 42 m.;

- de kosten van voorbereiding en toezicht zijn berekend aan de hand van normbedragen (door gemeente, A.B.P. en derden), exclusief de omzetbelasting, tegen het prijspeil van augustus 1988. Prijsstijgingen en toename van de loonkosten worden verrekend in de grondkosten van de bouwterreinen, opdat de bouwgrondexploitatie sluitend, d.w.z. budgettair neutraal, zal zijn.

9.3. Bouwgrondexploitatiemodel*

Uitgaande van de stedebouwkundige hoofdstructuur, de aankoopkosten van het Céramique-terrein, de kosten van het bouwrijp maken en overige werken zijn de plankosten berekend. Deze zullen deels gedekt worden door de genoemde eenmalige bijdragen van verschillende overheden via subsidieregelingen en deels via de opbrengsten van de bouwterreinen. De uiteindelijke exploitatieopbrengst is nihil.

Het rekenmodel geeft het volgende beeld:

* Uitgebreid bouwgrondexploitatiesysteem zie bijlage 2.

Rekenmodel bouwgrondexploitatie Céramique-terrein

Plankosten (4.13.)

- verwervingen					f.	56.500.000,-‑
- kosten sloop, bodemsanering en bouwkundige voorz.					f.	6.900.000,-‑
- bouw- en woonrijpmaken
* macro-structuur
+ hoofdontsluitingsweg	f.	5.990.000,-‑
+ parkzones	f.	2.670.000,-‑
+ verkeerslicht inst.,
bebordingen
+ markeringen	f.	600.000,-‑
			f.	9.260.000,-‑
* micro-structuur
+ ontsluitingsweg van
hoofdontsluitingsweg
naar Lelie-terrein
(oostelijk gedeelte)	f.	635.000,-‑
+ overige ontsluitingswegen
oostelijk gedeelte	f.	3.740.000,-‑
+ ontsluitingswegen
westelijk gedeelte	f.	2.125.000,-‑
			f.	6.500.000,-‑
					f.	15.760.000,-‑

- bouwwerken
+ keer- en kademuren	f.	3.700.000,-‑
+ pleinen, passages en
trappartijen	f.	4.440.000,-‑
+ parkeergarage	f.	3.000.000,-‑
+ algemene bouwkundige
voorzieningen	f.	200.000,-‑
+ overkapping	f.	2.250.000,-‑
+ fiets- en voetgangers brug	f.	5.500.000,-‑
+ verbreden tunnel	f.	3.300.000,-‑
					f.	22.390.000,-‑

- bijkomende werken					f.	1.200.000,-‑
- v.t.o.					f.	5.200.000,-‑
- artistieke verfraaiing					f.	350.000,-‑
- omslagkosten					f.	500.000,-‑
- niet terugvorderbare omzetbelasting					f.	3.800.000,-‑
- bijdrage aan culturele/niet commerciële functies					f.	850.000,-‑
- rentekosten					f.	8.600.000,-‑
- kosten t.b.v. verhoging micro-kwaliteit					f.	1.000.000,-‑
- plankosten (afgerond)					f.	123.000.000,--

Dekkinqsmiddelen (5.3.)
- opbrengst bouwterreinen	f.	66.000.000,-‑
- subsidies/bijdragen	f.	54.000.000,-‑
- dekkingsmiddelen (afgerond)					f.	120.000.000,-‑

Geraamd exploitatieresultaat (6.3.)				-/-	f.	3.000.000,--

Gelet op het verschil zullen de dekkingsmiddelen worden verhoogd en/of bezuinigd worden op het plan zonder de plankwaliteit aan te tasten.

10. PLANUITVOERING

Zoals reeds eerder gesteld zal het voorliggende plan in een periode van 10 jaren worden gerealiseerd. Deze realisatie zal in deelplannen geschieden op basis van het volgende tijdschema waarin ook de voorbereiding is opgenomen.

Jaar	88	89	90	91	92	93	94	95	96	97	98

VOORBEREIDING

contractfase	xxxx
uitwerking plan		xxxx
RO-procedure		xxxx	xxxx
deelplanuitwerking			xx	xx	xx	xx	xx	xx	xx	xx

activiteiten Sphinx

vervangende nieuwb.		xxxx	xxxx
sloop			xxxx	xx
bodemsanering			xxxx	xxx

REALISATIE

bebouwingsprogramma
sociale bouw *				90
premiehuur *				105	100	100	100	100	100	75	75
koop *				105	100	100	100	100	100	75	75
kantoor **					10.000	10.000	10.000	10.000	10.000	10.000	10.000
hotels **						10.000			10.000
winkels **						5.000
cultuur **					10.000	10.000
parkeren **						af te stemmen op bouwproces

Infrastructuur

- macrostructuur			xxxx	xx
hoofdontsluitingsweg
ontsluitingsweg Lelyterrein			xx	xxxx
parkzones						x	x	xx	xxxx	xxxx	xxxx
keer- en kademuren						xxxx	xxxx	xx
pleinen, passage en trappartijen						xxxx	xxxx	xx
parkeergarage				xx	xxxx
overkapping						xxxx	xxxx
brug over maas						xx	xxxx	xx
- microstructuur
oostelijk deel					xxx	xxx	xxxx	xxxx	xxxx	xxxx	xxxx
westelijk deel					xxx	xxxx	xxxx	xxxx	xxxx	xxxx	xxxx

° = 1 januari 1988

x = kwartaal

* = eenheden

** = m² BVO

11. MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

Er zijn, na voorlichting over het plan in het algemeen door de gemeente en na informatie erover door het bureau Inspraak en Ondersteuning, inspraakavonden georganiseerd in de periode april, mei 1989. Met name de aansluiting van het plan op de omringende buurten is onderwerp van discussie geweest.

De resultaten zijn door genoemd bureau vastgelegd in een Rapportage die als bijlage 4 is opgenomen.

Op 12 juni 1989 is het inspraakverslag behandeld in de Raadscommissie V.S.R. Naar aanleiding van deze commissievergadering is op 29 juni nog een bijeenkomst door het bureau Inspraak en Ondersteuning georganiseerd over de systematiek van het bestemmingsplan en over de nadere detaillering met betrekking tot de aansluiting met de Hoogbrugstraat en de Heugemerweg. De Raadscommissie V.S.R. heeft in de vergadering van 3 juli kennis genomen van de resultaten van het overleg (de rapportage is eveneens opgenomen in bijlage 4).

In bijlage 4 is eveneens het door de Dienst Stadsontwikkeling samengestelde overzicht weergegeven van het advies van de Raadscommissie en het voorstel aan het College van Burgemeester en Wethouders naar aanleiding van de inspraak. Dit voorstel is door het College overgenomen en in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen.

De inspraak heeft in hoofdlijnen het volgende resultaat gehad:

- de planmethodiek blijft die van een globaal eindplan; wel blijft de wijzigingsbevoegdheid aan de gemeenteraad voorbehouden;

- een aantal zaken wordt gedetailleerder bestemd, met name direct ten zuiden van de Hoogbrugstraat. Hier wordt aangegeven waar niet zal worden gebouwd en hoe hoog de aansluitende bebouwing zal zijn. Over de detaillering van het tussenliggende gebied zal met de bewoners van de Hoogbrugstraat overlegd worden;

- de vormgeving en situering van de brug wordt later uitgewerkt. De uitwerkingsbevoegdheid is aan de gemeenteraad voorbehouden. Vooraf zal inspraak plaatsvinden;

- de invulling van het micro-milieu zal in overleg met betrokkenen gebeuren, met name geldt dit voor de bewoners van de Heugemerweg wat betreft de muur, de verkeers- en parkeersituatie en de groenplekken. Deze groenplekken zijn op bepaalde plaatsen aangegeven;

- het bestemmingsplan heeft een grote flexibiliteit in horizontaal vlak behouden, terwijl de flexibiliteit in de hoogte zoveel mogelijk beperkt is.

In een vroeg stadium van de planontwikkeling is de Stadsvernieuwingscorporatie Wyck gevraagd te reageren op de aansluiting van het plan op Oud Wyck. De reactie van de vereniging is in de vorm van een vergaderverslag aan de gemeente gezonden (zie bijlage 4). Met de opmerkingen uit het verslag is, waar mogelijk, rekening gehouden. Het streven is gericht op integratie met Oud Wyck. De plaats van de voetgangersbrug is globaal begrensd. De uitwerking van het plan vindt plaats door de gemeenteraad (artikel 18 van de voorschriften).

De verkeersaansluitingen zijn geoptimaliseerd, maar dit neemt niet weg dat er door de aanwezige waardevolle bebouwing geen grootse ontsluiting is met Oud Wyck in het traject Hoogbrugstraat-Maas. Er zijn voor het parkeren t.b.v. Oud Wyck een beduidend aantal plaatsen in het voorliggende plan opgenomen. Een deel van de opmerkingen over de voorzieningen zal worden gevolgd bij effectuering van het plan. In de toelichting is op de overige onderdelen informatie verschaft, evenals de infrastructuur.

12. OVERLEG

Het ontwerp-bestemmingsplan is in maart 1989 verzonden naar de Provinciale Planologische Commissie voor behandeling. Het plan is besproken in de vergadering van de Subcommissie Gemeentelijke Plannen op 30 mei 1989. Een verslag hiervan is opgenomen als bijlage 5.

Naar aanleiding van dit verslag zijn in het voorliggende plan de volgende wijzigingen c.q. aanvullingen opgenomen (de nummering verwijst naar het verslag).

Planopzet:

1.1. in de toelichting (hoofdstuk 6.5.) is de plaatsbepaling van de detailhandel in het plangebied ten opzichte van die in andere stadsdelen opgenomen; tevens is een hoofdlijn met deze inhoud in de voorschriften (artikel 8) opgenomen;

1.2. in artikel 8 van de voorschriften is de noodzakelijke functionele en ruimtelijke relatie met Wyck als hoofdlijn opgenomen;

1.3. de bestemming Gemengde Doeleinden 1 is in oostelijke richting vergroot;

1.4. er wordt verwezen naar het antwoord op de brief van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Maastricht e.o. en andere ondertekenaars (zie hieronder);

1.5.1. aanpassing in de voorschriften en op de plankaarten overeenkomstig de afspraken tussen de provincie en de gemeente en aanpassing van het verloop van de verlengde Limburglaan in relatie tot behoud van een groter deel van de Wiebengahallen;

1.5.2. er heeft reeds overleg over dit onderwerp plaats gevonden en dit zal worden voortgezet;

1.5.3. aanpassing van de naam van de bestemming Bijzondere Doeleinden 2 in Gemengde Doeleinden 6 heeft plaats gevonden;

1.6. aanpassing van plankaart B in plaats van groen is ter plaatse water opgenomen.

Infrastructuur:

2.1. aanpassing van plankaart A met de bestemming verkeersdoeleinden 2 ter plaatse van de pleinvormige ruimte;

2.2. aanpassing van plankaart B heeft plaats gevonden op het punt van hiërarchie van wegen overeenkomstig kaart 12;

2.3.1. de parkeernormen zullen geheel als bijlage aan de voorschriften worden toegevoegd, waarnaar wordt verwezen bij de resp. bestemmingen;

2.3.2. artikel 9 lid 2. zal worden aangepast om beperkt parkeren op de begane-grond bij de winkels mogelijk te maken (openbare weg, kort parkeren);

2.4. de P.L.E.M.-leiding is opgenomen en voorzien van een beschermingszone;

2.5. de plaats van de voetgangersbrug is nog niet precies bepaald; er wordt een uitwerkingsbevoegdheid van de Raad opgenomen.

Milieuaspecten:

3.1. plankaart B wordt aangepast voor wat betreft de bebouwing langs de Verlengde Limburglaan; in de toelichting wordt in het kort ingegaan op de belevingswaarde c.q. het woongenot van de "binnenterreinen";

3.2. het akoestisch onderzoek is uitgebreid ten aanzien van wonen langs de J.F. Kennedybrug;

3.3. de toelichting is aangevuld met de gemaakte afspraken over de bodemsanering.

Overige opmerkingen:

4.1. op de plankaarten zijn de juiste begrenzingen van het beschermde stadsgezicht opgenomen en dit is in de voorschriften verwerkt;

4.2. de beschrijving in hoofdlijnen wordt aangevuld met verwijzing naar de belangen van het beschermde stadsgezicht; bij de bestemmingen waar het beschermd stadsgezicht in voorkomt, wordt dit opgenomen in de hoofdlijnen;

4.3. de 2 beschermde monumenten (Maaspunttorentje en Waterpoortje) zijn in het plan opgenomen;

4.4. er is nader overleg gevoerd met de R.M.Z. (zie later).

Economische uitvoerbaarheid:

geen wijzigingen;

de kosten bodemsanering krijgen alle aandacht.

Voorschriften:

6.1.1. de wijzigingsbevoegdheid is beperkt tot 25% en gelegd bij de Raad;

6.1.2. de verwijzing naar artikel 8 is in de betreffende artikelen opgenomen;

6.1.3. de beschrijving in hoofdlijnen in artikel 9 is aangevuld met kantoordoeleinden;

6.1.4. de bouwvoorschriften in de artikelen 9, 10, 11 en 12 zijn aangevuld met bepalingen t.a.v. bijzondere doeleinden;

6.1.5. artikel 10 e.v. is qua vrijstellingsbepaling aangepast aan de afspraken.

Het plan is in een apart bestuurlijk overleg gemeente-provincie andermaal besproken waarbij speciaal het zuidelijk plandeel aan de orde is geweest.

In het kader van het artikel 10 B.R.O.-overleg is het ontwerp-bestemmingsplan gezonden aan:

- de Inspecteur van de Ruimtelijke Ordening in Noord-Brabant en Limburg;

- de Directie van de Volkshuisvesting in de provincie Limburg;

- het Ministerie van Economische Zaken, Rijksconsulentschap Limburg;

- de Inspecteur van de Volksgezondheid voor de Hygiëne van het Milieu in Limburg;

- het Ministerie van Defensie, directie Limburg, Dienst Gebouwen, Werken en Terreinen;

- het Waterschap Zuiveringschap Limburg;

- de Rijksdienst voor de Monumentenzorg;

- de P.T.T.;

- de Provinciale Limburgse Electriciteits Maatschappij n.v.;

- de N.V. Nederlandse Gasunie;

- de Rijkswaterstaat, directie Limburg;

- de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Maastricht e.o.;

- de Limburgse Organisatie van Zelfstandige Ondernemers.

Door een aantal organen zijn de opmerkingen via het P.P.C.-advies tot uiting gekomen.

De separaat aan de gemeente Maastricht gezonden reacties zijn opgenomen in bijlage 5.

De opmerkingen zijn naast het bovengestelde als reactie op het P.P.C.-advies op de volgende wijze in het voorliggende plan verwerkt:

- P.L.E.M.; de 50.000 V kabelverbinding Limmel - Enci is op plankaart A opgenomen inclusief een beschermingszone en in de voorschriften geregeld;

- Rijkswaterstaat, directie Limburg; de voorschriften zijn aangepast aan de wensen van de R.W.S. met uitzondering van het onderbrengen in een algemene bepaling; in de toelichting is verduidelijkt, dat het waterbassin in het noordelijk plandeel niet in open verbinding staat met de Maas;

- Kamer van Koophandel; mede ondertekend door Rijksconsulent voor Economische Zaken, voorzitter Federatie Samenwerkingsverband Ondernemers en Ondernemersverenigingen Maastricht, voorzitter Wyck Promotie, consulent ruimtelijke ordening en milieu Limburgse Organisatie van Zelfstandige Ondernemers.

Met de ondertekenaars was reeds tweemaal eerder gesproken.

De door hen gewenste randvoorwaarden zijn in de toelichting opgenomen met uitzondering van de plaats van de voetgangersbrug en de wijze waarop de ondertekenaars van de brief bij de verdere planontwikkeling betrokken zullen blijven. De uitwerking van de voetgangersbrug is opgedragen aan de Raad. De wijze waarop de betrokkenheid van de briefschrijvers bij de verdere uitwerking van dit plan gestalte zal krijgen, is onderwerp van nader beraad tussen hen en de gemeente.

Op plankaart A is de bestemming Gemengde doeleinden 1 meer naar het oosten opgeschoven. De plangrens is niet aangepast. In het vigerende bestemmingsplan Oud-Wyck zijn de belangen van Hoogbrugstraat Zuid veilig gesteld. Uit de inspraak is gebleken, dat de belanghebbenden dit ook zeer op prijs stellen. De juiste situering van de detailhandel in Gemengde doeleinden 1 wordt op dit moment nog vrij gelaten. Er zal aan artikel 9 lid 2. sub b. worden toegevoegd dat detailhandel in principe op het begane-grondniveau moet plaatsvinden. Parkeeraccommodatie voor het parkeren ten behoeve van de detailhandel zal in beperkte mate op het begane-grondniveau plaatsvinden.

De vrijstelling van Burgemeester en Wethouders voor detailhandel in de bestemmingen Gemengde Doeleinden 2, 3 en 4 blijft gehandhaafd maar is beperkt tot maximaal resp. 600 m² en tweemaal 350 m². In het nader gememoreerde nader beraad zal ook overleg plaatsvinden over de aard van de detailhandelsvestigingen welke zullen worden toegelaten.

Met de Rijksdienst Monumentenzorg is nog een apart onderhoud gevolgd. Een en ander heeft niet geleid tot wijziging van het ontwerp.

[1] Ministerie V.R.O.M., Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening, deel A: Beleidsvoornemens, Den Haag (1988), pg. 94

[2] Ministerie V.R.O.M., Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening, deel A: Beleidsvoornemens, Den Haag (1988), pg. 48-49

[3] Ministerie V.R.O.M., Structuurschets Stedelijke Gebieden, deel A, Den Haag (1983), pg. 10-11

[4] Ministerie V.R.O.M., Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, van bouwen naar wonen, Den Haag (1988), pg. 133

[5] Provincie Limburg, Streekplan Zuid-Limburg, Plan, Maastricht (1987), pg. 24

[6] Provincie Limburg, Streekplan Zuid-Limburg, Plan, Maastricht (1987), pg. 28-29

[7] Gemeente Maastricht, Planontwikkeling Sphinx-Céramique-terrein in het stadsdeel Wyck, raadsstuk volgnr. 211-1988, Maastricht (1988), pg. 18-19

[8] Adviesgroep Partners (A.P.) en Stichting Research Instituut Gebouwde Omgeving (R.I.G.O.), Structuurplan Binnenstad Maastricht: tekst, Maastricht (1982), pg. 147-148

[9] Gemeente Maastricht, Hoofdpunten van beleid voor het bestuur van de stad Maastricht in de periode 1986 - 1990, Maastricht (1985), pg. 31

[10] Gemeente Maastricht, Planontwikkeling Sphinx-Céramique-terrein in het stadsdeel Wyck, raadsstuk volgnr. 211-1988, Maastricht (1988), pg. 25-26

[11] Gemeente Maastricht, Planontwikkeling Sphinx-Céramique-terrein in het stadsdeel Wyck, korte samenvatting rapport Marktvisie Wilma Vastgoed B.V., raadsstuk volgnr. 211-1988, Maastricht (1988), pg. 1

[12] Gemeente Maastricht, Planontwikkeling Sphinx-Céramique-terrein in het stadsdeel Wyck, raadsstuk volgnr. 211-1988, Maastricht (1988), pg. 6-7

[13] A.P./R.I.G.O., Structuurplan Binnenstad Maastricht, Werkboek, Maastricht (1981), pg. 3-15

[14] Projectgroep Historische Structuuranalyse Maastricht, brochure Historische Structuuranalyse Maastricht, onderzoeksproject 1988-1991, Zeist (1988)

[15] Gemeente Maastricht, Ontwerp-samenwerkingsovereenkomst tussen A.B.P. en gemeente, Maastricht (1988), pg. 24

[16] J.F.E. Regout e.a., Jubileumboek ter gelegenheid van het 125-jarig bestaan van de Sphinx Maastricht, Maastricht (1959), passim

[17] T.N.O./D.G.V., Grondwaterplan Limburg, Heerlen (1985), pg. 12-16

[18] Witteveen en Bos, Nader onderzoek bodemverontreiniging van het bedrijfsterrein Sphinx-Céramique aan de Hoge Barakken te Maastricht, Maastricht (1988), pg. 3

[19] T.N.O./D.G.V., Grondwaterplan Limburg, Heerlen (1985), pg. 16-19

[20] Witteveen en Bos, Nader onderzoek bodemverontreiniging van het bedrijfsterrein Sphinx-Céramique aan de Hoge Barakken te Maastricht, Maastricht (1988), pg. 4

[21] Witteveen en Bos, Nader onderzoek bodemverontreiniging van het bedrijfsterrein Sphinx-Céramique aan de Hoge Barakken te Maastricht, Maastricht (1988), pg. 15-19

[22] P.B.I., Nader bodemonderzoek op het voormalige Lelie-terrein aan de Duitse Poort te Maastricht (1987), pg. 11-21

[23] Adviesgroep Partners b.v., Onderzoek naar kennisniveau en kennisoverdracht tijdens de stedebouwkundige planfase, Maastricht (1985), pg. 68-70

[24] Ministerie V.R.O.M., provincie Limburg en gemeente Maastricht, Convenant inzake de ontwikkeling van het Sphinx-Céramique-terrein, Maastricht (1988)

[25] Ministerie Economische Zaken, provincie Limburg en gemeente Maastricht, Convenant inzake de ontwikkeling van het SphinxCéramique-terrein, Maastricht (1988)

[26] Gemeente Maastricht/Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, Samenwerkingsovereenkomst tussen A.B.P. en gemeente, Maastricht/ Heerlen (1988), pg. 6-8 en 17-18

[27] Gemeente Meerssen, S.A.M. b.v., Structuurschets 1986, Nota Doelstellingen, Maastricht/Meerssen (1985) pg. 1-3

[28] A.P./R.I.G.O., Structuurplan Binnenstad, tekst, Maastricht (1982), pg. 74

[29] Buro prof. Jo Coenen, De Sphinx ontrafeld, Maastricht (1988), pg. 21

[30] Wilma Vastgoed b.v., Marktvisie Sphinx-Céramique-terrein, Utrecht (1987), passim

[31] P. Lukkes, A.J. Krist, P.J.M. van Steen, Kantorenmarkt investeren en ruimte, Zeist (1987), pg. 62

[32] P. Lukkes, A.J. Krist, P.J.M. van Steen, Kantorenmarkt investeren en ruimte, Zeist (1987), pg. 62

[33] Gemeente Maastricht, De Kantorenmarkt in Maastricht, Maastricht (1986), pg. 1-8

[34] E.T.I.N., De effectiviteit van behoefteramingen voor bedrijfsterreinen, studierapport 30, R.P.D., Tilburg (1985)

[35] P. Lukkes, A.J. Krist, P.J.M. van Steen, Kantorenmarkt investeren en ruimte, Zeist (1987), pg. 15

[36] Gemeente Maastricht, Toeristisch Recreatief Beleidsplan Maastricht, verslag fase III, hoofdrapport, Maastricht (1988), pg. 5

[37] Wilma Vastgoed b.v., Marktvisie Sphinx-Céramique-terrein, Utrecht (1987), pg. 7, 11, 14, 23

[38] Gemeente Maastricht, Distributie Planologisch Onderzoek, Maastricht (1987), pg. 9-18, 20-21

[39] Gemeente Maastricht, Toeristisch Recreatief Beleidsplan Maastricht, verslag fase III, hoofdrapport, Maastricht (1988), pg. 26

[40] Buro prof. Jo Coenen, De Sphinx ontrafeld, Maastricht (1988), pg. 8

[41] Buro prof. Jo Coenen, De Sphinx ontrafeld, Maastricht (1988), pg. 15

[42] TNO, Hoofdgroep Maatschappelijke Technologie, Voorstudie Windproblemen, Project Céramique Maastricht (fase 1), (1989), pg. 1-6

[43] Ministerie V.R.O.M., Bestemmen met beleid, nieuwe mogelijkheden voor het bestemmingsplan, De Haag (1989), passim