Het plangebied globaal begrensd door het terrein van het psychiatrisch streekziekenhuis Vijverdal, de Molenweg, de Doornlaan en de toekomstige Vijverdalseweg maakt deel uit van het bestemmingsplan "Amby - Op de Grubbe". Krachtens dit bestemmingsplan is het gebied bestemd voor bijzondere doeleinden. Dit ten behoeve van onderwijsinstellingen en/of gezondheidszorg.

Aanleiding voor het geven van een nieuwe bestemming aan het gebied is gelegen in het volgende. De laatste jaren is een grote toename te constateren in de behoefte aan kavels voor woningbouw in de individuele vrije sector. Onderhavig gebied is zeer geschikt om (voor een deel) te voorzien in deze behoefte.

Daarbij komt dat de behoefte aan terreinen voor bijzondere doeleinden op die plek niet aanwezig is. Teneinde woningbouw in het gebied mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

2. Kavels voor woningbouw in de individuele vrije sector.

2.1. Algemeen.

Sinds enige tijd is een sterke toename te constateren van de vraag naar kavels ten behoeve van woningbouw in de individuele vrije sector. Het gevolg van deze toenemende vraag is dat op dit moment er in Maastricht nauwelijks bouwkavels in die sector beschikbaar zijn.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht zoveel mogelijk te voldoen aan de vraag naar woningen in de diverse sectoren.

Teneinde kavels te creëren voor individuele woningbouw heeft de gemeente op diverse plaatsen plannen in voorbereiding genomen. Over het algemeen gaat het daarbij om plaatsen binnen het bestaand stedelijk gebied die:

- zodanig gesitueerd zijn dat deze geschikt zijn voor woningbouw in de individuele vrije sector;

- reeds in het kader van het structuurplan of de vigerende bestemmingsregeling bestemd zijn om te worden bebouwd;

- in eigendom zijn bij de gemeente.

In totaal gaat het om zo'n 120 kavels variërend in grootte van ongeveer 300 m² tot meer dan 1.000 m², die binnen een aantal jaren operationeel gemaakt zullen worden. Naar verwachting is dit aantal niet genoeg om geheel tegemoet te komen aan de aanwezige vraag. Een aanzienlijk gedeelte van de behoefte op kortere termijn, zal daardoor echter kunnen worden opgevangen.

De differentiatie in grootte binnen het totaal aantal te realiseren bouwkavels is afgeleid van een onderzoek dat is verricht onder de gegadigden voor een bouwkavel die zich bij de gemeente hebben laten inschrijven en op basis van gesprekken met diverse makelaars en projectontwikkelaars.

In bijlage 1 is een nadere analyse gegeven van de behoefte aan particuliere bouwkavels. Het gebied waarop het onderwerpelijke bestemmingsplan betrekking heeft, speelt in de realisering van bovenomschreven beleid een belangrijke rol.

2.2. Vigerende bestemming.

Zoals reeds is vermeld heeft het terrein als huidige bestemming "bijzondere doeleinden". Het terrein is tot nu toe gereserveerd met name voor de vestiging van scholen en dergelijke als onderdeel voor de zogenaamde Scholenzone-Oost.

Op dit moment zijn geen concrete plannen die erop wijzen dat het terrein nog voor die bestemming benut zou kunnen worden. Overigens wordt momenteel niet meer gedacht aan concentratie van dergelijke voorzieningen, maar aan kleinere reserveringen, meer gedifferentieerd en geïntegreerd.

Mede gezien de te signaleren trends in het onderwijs en mede gezien het aantal locaties, dat in de (nabije) toekomst beschikbaar komt en die geschikt zijn voor bijzondere doeleinden, kan gesteld worden dat er voldoende ruimte in Maastricht beschikbaar blijft om te kunnen inspelen op mogelijke ontwikkelingen.

De benutting van het onderhavige terrein voor woningbouw levert wat dat betreft geen problemen op en heeft bovendien vanuit de gesignaleerde behoefte aan kavels voor particuliere woningbouw sterk de voorkeur.

2.3. Planopzet.

Bij het opstellen van het plan is uitgegaan van een laanachtige ontsluiting van het plangebied, waarlangs de bouwkavels zijn gelegen. Voorts is een gedeelte van de kavels gesitueerd aan de Doornlaan.

In een op basis van dit bestemmingsplan op te stellen verkavelingsplan zal een en ander nader worden uitgewerkt. Dit verkavelingsplan dient als leidraad voor burgemeester en wethouders bij de uitgifte van bouwkavels en kan zonodig aan de zich wijzigende omstandigheden en behoeften worden aangepast.

Gekozen wordt daarbij voor een verkaveling die zoveel mogelijk aansluit bij de wensen van de markt en een zo groot mogelijke kwaliteit waarborgt.

De geprojecteerde ontsluitingsweg krijgt een ruim profiel (13 meter) wordt met veel aandacht en zorg ingericht (onder andere laanbeplanting).

Zo zullen de kavels in grootte variëren van 500 tot 1.000 m²; dit conform de marktbehoefte. Tevens wordt rekening gehouden met de concrete vraag op dit moment naar een aantal kavels groter dan 1.000 m².

Om maximaal te kunnen inspelen op mogelijke wijzigingen in de marktbehoefte is in het planconcept de nodige flexibiliteit ingebouwd.

Uitgangspunt is de realisering van louter vrijstaande woningen, waarbij een minimale afstand van 3 meter moet worden aangehouden van de woning c.q. eventuele bijgebouwen tot de erfafscheiding. Buiten de aangegeven bebouwingsoppervlakten is geen bebouwing mogelijk met uitzondering van een gebouwtje (tuinhuisje) van geringe omvang (maximaal 12 m²).

In het plan is een vrijstelling opgenomen om twee woningen onder één kap te bouwen. Deze vrijstelling zal slechts gegeven worden indien dit noodzakelijk is uit het oogpunt van de verkoop van de kavels.

2.4. Milieu-aspecten.

Voor het plan is een geluidsonderzoek verricht.

Daarbij is ervan uitgegaan dat het nog aan te leggen deel van de Vijverdalseweg en de daarop uitkomende Doornlaan zoneplichtig zijn.

De geluidsbelasting op de bebouwing langs de Doornlaan zal maximaal 55 dB(A) bedragen. Langs de Vijverdalseweg zal een geluidsscherm worden aangebracht, waardoor de gevelbelasting op de nabijgelegen woningen maximaal 50 dB(A) bedraagt (toetsingswaarde). De maximale ontheffingswaarde wordt in het plan niet overschreden. Voor de woningen waarvan de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt zal een hogere waarde worden aangevraagd.

Het terrein is onderzocht op bodemverontreiniging; er is geen bodemverontreiniging aangetroffen.

3. Het bestemmingsplan.

3.1. Keuze planvorm.

Sinds de wijziging van de wet op de ruimtelijke ordening (W.R.O.) en de gehele herziening van het besluit op de ruimtelijke ordening (B.R.O.) heeft de gemeente de gelegenheid om de planvorm af te stemmen op het gebied waarvoor het plan wordt gemaakt. De keuze wordt niet alleen bepaald door de aard van het plangebied, maar vooral door de tegengestelde behoefte aan rechtszekerheid en flexibiliteit. Omdat dit bestemmingsplan slechts voorziet in de bouw van nieuwe woningen is uitsluitend gedetailleerd bestemd waardoor een relatief grote rechtszekerheid wordt gegeven (materiële rechtszekerheid) en het woonklimaat gewaarborgd is.

3.2. Juridische regeling.

Alvorens in te gaan op de inhoud van het plan, lijkt het zinvol de gehanteerde systematiek van de voorschriften nader uiteen te zetten.

De voorschriften bestaan uit vier hoofdstukken: [1]

I. inleidende bepalingen;

II. bepalingen in verband met de bestemmingen;

III. overige bepalingen;

IV. overgangsbepalingen-strafbepalingen.

Ad I De inleidende bepalingen bevatten meer algemene zaken zoals de omschrijving van begrippen, aanwijzingen over de manier van meten van de bepaling van hoogten en dergelijke.

Ad II De bepalingen in verband met de bestemmingen vormen de kern van de voorschriften. Er zijn diverse soorten bestemmingen te onderscheiden.

De bestemmingen zijn zowel in de voorschriften als op de plankaart met hoofdletters aangegeven (bijvoorbeeld de bestemming woondoeleinden: W). Uitzondering hierop is de bestemming tuin die op een grafische manier is aangegeven (.^..).

Subbestemmingen worden op de plankaart aangegeven met kleine letters. Deze dienen om - waar nodig - de bestemmingen nader te specificeren.

De maximaal toelaatbare goothoogte wordt beschouwd als het referentiepunt voor het bepalen van de maximaal toelaatbare bouwmassa. Hierdoor wordt ingespeeld op de steeds meer voorkomende bouwvorm: afdekking met platte daken. De zolderverdieping kan nu een schuine kap omvatten, evenals een gedeeltelijke bouwlaag afgedekt met plat dak.

De maximaal toegestane goothoogte van gebouwen (in meters) is op de plankaart aangegeven met een cijfer (bijvoorbeeld W6 houdt in: woondoeleinden, goothoogte maximaal 6.00 meter).

Het verschil tussen de goothoogte en de nok- of bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3.00 meter.

Nadere aanwijzingen met betrekking tot het bouwen zijn aangegeven met een kleine letter die tussen haakjes is geplaatst (bijvoorbeeld W(v) houdt in woondoeleinden, vrijstaand).

Ad III Het hoofdstuk "overige bepalingen" houdt een algemene vrijstellingsbevoegdheid en wijzigingsbevoegdheid in.

Ad IV In hoofdstuk IV zijn de overgangs- en strafbepalingen opgenomen.

3.3. Toelichting op de artikelen.

In deze paragraaf wordt een nadere toelichting op de afzonderlijke artikelen van de planvoorschriften gegeven. Dit met name wanneer uit het gevoerde overleg met externe instanties of uit de Kroonjurisprudentie is gebleken, dat een verschil van mening kan ontstaan omtrent de wet- of doelmatigheid van het voorschrift. In die gevallen wordt op de betekenis en formulering van het artikel dieper ingegaan.

Inleidende bepalingen (artikelen 1 tot en met 7).

In artikel 1 worden de begrippen die in de voorschriften worden gehanteerd gedefinieerd. Dit om verschil van interpretatie zoveel mogelijk te vermijden.

In artikel 2, wijze van meten, zijn de hoogtematen van een bouwwerk gerelateerd aan het begrip "peil", omdat hierdoor een consistentie wordt bereikt. Dit relatiepunt is in de begripsomschrijving vastgelegd en kan derhalve als objectief criterium worden aangemerkt.

Bepalingen in verband met de bestemmingen (artikelen 8 tot en met 10).

De bestemming woondoeleinden laat het gebruik van een gedeelte van de woning voor de uitoefening van een beroep aan huis mogelijk. Met dien verstande dat het gedeelte dat voor de uitoefening van het beroep wordt gebruikt niet groter mag zijn dan 30% van de vloeroppervlakte van het pand. Dit om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

Bij de bestemming verkeersdoeleinden is bepaald dat op de gronden andere bouwwerken mogen worden opgericht, welke qua aard bij het toegestane gebruik passen. De maximale hoogte is bepaald op 3 meter, uitgezonderd om lantaarnpalen en bewegwijzeringsborden mogelijk te houden.

Bij de bestemming tuin is het via vrijstelling mogelijk gemaakt dat een (vrijstaand) gebouwtje (tuinhuisje) wordt opgericht van geringe omvang (maximaal 12 m²).

Algemene bepalingen omtrent het gebruik (artikel 11).

Van de verbodsbepalingen om gronden en opstallen te gebruiken strijdig met het toegestane gebruik kan ontheffing worden verleend door toepassing van de "toverformule", verwoord in lid 4. Deze ontheffingsmogelijkheid is op grond van recente jurisprudentie verruimd, analoog aan de toepassingscriteria van artikel 352 van de bouwverordening, mits het gewijzigd gebruik niet zal leiden tot een ingrijpende en/of onomkeerbare wijziging van en inbreuk op de bestemming. Van dit laatste is in ieder geval sprake bij het toestaan van volgens de bestemming niet geoorloofd detailhandelsgebruik in gebouwen of op terreinen met andere bedrijfsbestemmingen of woonbestemmingen.

Overige bepalingen (artikelen 12 en 13).

De vrijstellingsbevoegdheid is bedoeld voor aanpassingen in het terrein en voor geringe afwijkingen van de opgenomen maten.

De wijzigingsbevoegdheid is bedoeld voor kleine veranderingen van de begrenzing van de bestemming. De wijziging van de subbestemmingen betreft uitsluitend functiewijzigingen van de gegeven bestemming, de bouwvoorschriften van die bestemming blijven geldig.

4. Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

4.1. Overleg.

Het voorliggende bestemmingsplan is op 30 mei 1989 door de subcommissie gemeentelijke plannen bij delegatie afgehandeld. Dit in het kader van vergaderronde 1989/4 van de provinciale planologische commissie (P.P.C.).Het advies van de P.P.C. is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. De P.P.C. kan instemmen met het plan met dien verstande dat meer aandacht wordt gegeven aan mogelijke vervuiling van de bodem.

Gedurende de overlegfase is ter plaatse bodemonderzoek verricht; er is geen bodemverontreiniging aangetroffen.

Voorts heeft de P.P.C. opmerkingen over de omvang van de toegestane bijgebouwen en de manier waarop een voetgangersverbinding mogelijk wordt gemaakt. In het voorontwerp bestemmingsplan is binnen de bestemming "woondoeleinden" 80 m² aan bijgebouwen mogelijk gemaakt. De P.C.C. vindt dat teveel mede gezien het feit dat ook binnen de stemming tuin een bijgebouw mogelijk is (maximaal 12 m²).

De opgenomen regeling is echter acceptabel. Stedebouwkundige belangen worden gewaarborg door het binnenterrein vrijwel onbebouwd te laten en een minimale afstand tussen de woningen (inclusief eventuele bijgebouwen) te eisen van 6 meter. Voorts is het van belang te wijzen dat het hier gaat om riante percelen, waarop een ruime bebouwingsmogelijkheid wenselijk is. Overigens wordt in de meeste recente bestemmingsplannen in totaal 100 m² aan bijgebouwen toegestaan (mits het perceelsoppervlak groot genoeg is).

Wat betreft de vrijstellingsbevoegheid voor de realisering van een voetgangersverbinding tussen de Vijverdalsweg en de ontsluitingsweg in het plangebied die in het voorontwerp is opgenomen stelt de P.P.C. dat dit te weinig rechtszekerheid biedt. De P.C.C. vond dat dit geregeld zou moeten worden via een wijzigingsbevoegdheid.

Dit laatste is conform de wens van de P.C.C. opgenomen in het ontwerp bestemmingplan Doornlaan-Noord.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 10 B.R.O. is het voorliggende bestemmingsplan voorts om commentaar verzonden aan de inspectie van de volkshuisvesting in de provincie Limburg, de inspectie ruimtelijke ordening, de inspectie volksgezondheid en milieuhygiëne en aan de eerstaanwezend ingenieur der genie.

Van die zijde zijn geen bezwaren geuit tegen het plan.

4.2. Inspraak.

Over het voorliggende plan is in mei 1989 een schriftelijke inspraakronde gehouden. Hierop zijn twee telefonische en drie schriftelijke reacties binnengekomen. Eén reactie is tegen het voornemen om ter plaatse woningbouw te realiseren; de overige zijn niet tegen woningbouw maar pleiten voor aanpassingen c.q. aanvullingen met name op het gebied van de speelruimte. Hieronder worden de inspraakreacties kort samengevat naar onderwerp en gemotiveerd aangegeven of c.q. op welke manier deze zijn verwerkt.

Geen bebouwing van het terrein.

Een inspreker is tegen woningbouw en voor handhaving van de natuur. De angst bestaat dat het buitengebied wordt aangetast doordat de stad steeds verder uitbreidt.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht dat de stad zo compact mogelijk blijft. Als oostelijke grens van het te bebouwen gebied is de (oude) Molenweg aangewezen.

Onderhavig plangebied ligt ten westen van deze grens.

Daarnaast wordt er op gewezen dat ook in het vigerende bestemmingsplan het terrein zou worden bebouwd, zij het ten behoeve van een andere functie dan de woonfunctie.

Ruimte creëren voor speelvoorzieningen.

De bewoners van de straten, gelegen direct ten zuiden van het plangebied, vragen om extra ruimte te creëren voor speelvoorziening.

De verkaveling is zo ruim opgezet dat het creëren van extra speelruimte in het plangebied zelf niet echt noodzakelijk wordt geacht. Wel zal - in overleg met de insprekers - worden bekeken aan welk soort speelvoorzieningen behoefte bestaat en waar deze kunnen worden gerealiseerd. In principe zal daar buiten het onderhavig plangebied ruimte voor moeten worden gevonden.

Verkeersremmende maatregelen Doornlaan.

Gevraagd wordt om verkeersremmende maatregelen omdat de Doornlaan nu al als een racebaan wordt gebruikt.

In de huidige situatie is er nauwelijks verkeer op de Doornlaan. In de toekomst zal dit anders worden vanwege de aanleg van de Vijverdalseweg en de aansluiting van de Doornlaan daarop. De Doornlaan zal de huidige functie van de Bemelerweg gaan overnemen. Daarmee is rekening gehouden zowel bij de realisering van de reeds bestaande bebouwing als bij de plannen voor het onderhavig gebied. Dat de verkeerssituatie in vorenstaande zin wordt gewijzigd was reeds bekend bij de bewoners toen het Keerderstraatje werd gebouwd. Verkeersremmende maatregelen zijn, gelet op de toekomstige functie van de Doornlaan, vooralsnog niet wenselijk.

Mocht evenwel de toekomstige situatie daartoe aanleiding geven, dan kan het nemen van verkeersremmende maatregelen alsnog worden overwogen.

Hondepoep.

Gevraagd wordt in het gebied hondentoiletten te realiseren omdat het terrein nu veelvuldig gebruikt wordt door mensen die hun hond uitlaten.

Gezien de nabijheid van het open buitengebied direct ten oosten van het plangebied, waar volop ruimte is om de hond uit te laten, worden geen honden toiletten in de planontwikkeling meegenomen.

4.3. Economische uitvoerbaarheid.

Het plan kan gerealiseerd worden met een rendabele grondexploitatie. Een recapitulatie van de financiële aspecten is als volgt.

Plankosten
- verwervingskosten	f.	1.212.000,-‑
- bouwrijpmaken	f.	1.171.000,-‑
- v.t.o.	f.	223.000,-‑
- omslagkosten	f.	557.000,-‑
- rentekosten	f.	452.000,-‑
- onvoorzien	f.	85.000,-‑
	f.	3.700.000,-‑

Dekkingsmiddelen
- opbrengst bouwterreinen	f.	3.916.000,-‑
Geraamd overschot	f.	216.000,--

4.4. Planuitvoering.

Met de voorbereiding van de planuitwerking wordt gestart zodra het bestemmingsplan in procedure is gebracht.

[1] Zie voorschriften behorende bij het bestemmingsplan.