I. Ruimtelijke karakteristiek

a. De kern Borgharen bestaat feitelijk uit twee kernen. Beide delen worden van elkaar gescheiden door de “kasteelzone”, bestaande uit het kasteel, het kasteelboerderijcomplex en de daaraan grenzende hoogstamboomgaard. Ten zuiden van deze zone ligt het oudste deel van de kern, langs de Bovenstraat, Middenstraat, Kasteelstraat, Spekstraat, Kerkstraat en Schoolstraat. Noordelijk van de kasteelzone hebben, vanaf de jaren zestig, de uitbreidingen van de kern Borgharen plaats gevonden.

In tegenstelling tot de min of meer historisch gegroeide structuur van het zuidelijke deel van Borgharen – georiënteerd op de Maas en het kasteel – is in het noordelijke deel sprake van een gestructureerde stedenbouwkundige structuur, waarvan de Hertog van Brabantlaan die, aan weerszijden van een brede groenstrook, dit deel in tweeën snijdt, de ruimtelijke drager is. De rechtlijnigheid van het stratenpatroon alsmede de eenheid van bebouwingstypologieën en rooilijnen verlenen dit gebied een grote herkenbaarheid. Het zuidelijke, oudere deel daarentegen heeft, als gevolg van de grote variatie in straten-patroon, bebouwing en voorlijnen, een ongestructureerder maar tevens intiemer karakter.

b. Het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen.

c. De bebouwing is traditioneel van aard, met doorgaans zadeldaken en afwisselend gesloten en open bebouwingswanden in het zuidelijke deel van de kern en zadeldaken en platte daken alsmede overwegend open bebouwingswanden in het noordelijke deel. Met betrekking tot de op plankaart B aangegeven bebouwingsstructuur gelden de volgende uitgangspunten:

• overwegend gesloten bebouwingswand: een ruimtebegrenzing door hoofdbebouwing zodanig dat het bestaande karakter van een overwegend gesloten straatwand wordt behouden dan wel, waar nog geen straatwand bestaat, een dergelijke straatwand bij de bouw van hoofdgebouwen wordt gecreëerd;

• overwegend open bebouwingswand: een ruimtebegrenzing door overwegend vrijstaande dan wel twee aaneen gebouwde hoofdgebouwen zodanig dat het bestaande karakter van de open straatwand wordt behouden dan wel, waar nog geen straatwand bestaat, een dergelijke straatwand bij de bouw van hoofdgebouwen wordt gecreëerd.

d. Binnen het plangebied is een aantal gebouwen gelegen met belangwekkende cultuurhistorische, architectonische en/of stedenbouwkundige waarden. De betreffende panden zijn op plankaart B aangeduid als monument resp. als karakteristieke bebouwing/panden. Voor de monumenten, die op zijn opgenomen in de lijst van beschermde rijksmonumenten, is de Monumentenwet 1988 (Stb. 1988, 638) van toepassing. Voor de als karakteristieke bebouwing/panden aangemerkte panden wordt gestreefd naar behoud en/of herstel van de bebouwing, met dien verstande dat geen onevenredige verandering wordt aangebracht aan de karakteristieke bebouwing.

II. Functionele karakteristiek

Het gemeentelijk beleid is erop gericht de bestaande kwaliteiten van het plangebied Kern Borgharen te behouden en voor zover mogelijk te verhogen. De juridische regeling van het voorliggende plan is daarom vooral afgestemd op de instandhouding van de kwaliteit van de diverse functies die in het plangebied voorkomen en kan worden gekenschetst als een beheersregeling. Voor de afzonderlijke bestemmingen gelden de volgende uitgangspunten:

1. Woondoeleinden

a. De woonfunctie heeft binnen het plangebied de prioriteit en is dan ook de meest omvangrijke bestemming.

b. Op een beperkt aantal locaties kunnen nieuwe woningen worden gerealiseerd. Het betreft hier een deel van het huidige Missiehuis alsmede de dislocatie van de basisschool, waar in totaal ca. 32 appartementen kunnen worden gebouwd, twee percelen aan de rand van de kern aan de Ireneweg, waar in totaal 3 grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd en een perceel op de hoek Baron de Rosenstraat-Daalstraat, waar eveneens 3 grondgebonden woningen kunnen worden gebouwd. Nadat de bouw van deze woningen is voltooid, is de beheersregeling ook voor deze locaties van toepassing.

c. De woning inclusief bijgebouwen kan worden gebruikt voor aan huis gebonden beroepen en/of praktijken, met dien verstande dat:

- de woonfunctie in de woning in overwegende mate blijft gehandhaafd;

- geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;

- detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit kan plaatsvinden.

d. Binnen de bestemming komt, afgezien van de woonfunctie, een viertal andere functies voor. Detailhandelsdoeleinden, horecadoeleinden en kantoordoeleinden zijn gekwalificeerd als medebestemming en worden op plankaart A aangeduid met de letters D, H resp. K. Bedrijfsdoeleinden zijn opgenomen als afwijkende functie en worden op plankaart A aangeduid met de letter B.

- Detailhandelsdoeleinden mogen worden gehandhaafd en mogen, behoudens vrijstelling op basis van artikel 6 lid 3. sub B. onder a., niet in bedrijfsvloeroppervlak worden uitgebreid. Nieuwvestiging is, na vrijstelling zoals bedoeld in lid 3. sub A. onder a. van artikel 6, mogelijk binnen de op plankaart A aangeduide zonering centrumgebied. Elders binnen deze bestemming is nieuwvestiging van detailhandelsdoeleinden uitgesloten.

- Horecadoeleinden mogen worden gehandhaafd en mogen, behoudens vrijstelling zoals bedoeld in artikel 6 lid 3. sub B. onder a., niet in bedrijfsvloeroppervlak worden uitgebreid. Nieuwvestiging van horecadoeleinden is uitgesloten.

- Kantoordoeleinden mogen worden gehandhaafd en mogen, behoudens vrijstelling zoals bedoeld in artikel 6 lid 3. sub B. onder a., niet in bedrijfsvloeroppervlak worden uitgebreid. Nieuwvestiging van kantoordoeleinden is uitgesloten.

- Bedrijfsdoeleinden mogen worden gehandhaafd en mogen, behoudens vrijstelling zoals bedoeld in artikel 6 lid 3. sub B. onder a., niet in bedrijfsvloeroppervlak worden uitgebreid. Indien deze afwijkende functie gedurende een aaneengesloten periode van minimaal 3 jaren niet wordt uitgeoefend, mag deze functie ter plaatse niet meer worden voortgezet. Nieuwvestiging van bedrijfsdoeleinden en consumentverzorgende ambachtelijke bedrijfsactiviteiten groter dan 125 m² is uitgesloten.

e. De binnen deze bestemming toegestane functies zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan, uitgezonderd de woonfunctie, die zowel op de begane grond als op de verdiepingen is toegestaan.

f. Het voorliggende plan voorziet voor de als zodanig op plankaart A aangeduide gronden in een wijzigingsbevoegdheid (artikel 21) ten behoeve van de bouw van maximaal 15 grondgebonden woningen.

2. Gemengde doeleinden

a. Binnen deze bestemming wordt, gezien de aard en omvang van de bebouwing, gestreefd naar een multifunctioneel gebruik. De bestemming biedt ruimte aan de functies wonen, horeca, kantoren, recreatie en bijzondere doeleinden.

b. De woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen kunnen worden gebruikt voor aan huis gebonden beroepen of praktijken, met dien verstande dat:

- de woonfunctie in de woning in overwegende mate blijft gehandhaafd;

- geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;

- detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit kan plaats vinden.

c. De medebestemming muziekstudio is op plankaart A aangeduid met de letter M. Deze functie mag worden gehandhaafd en mag worden uitgebreid tot een vloer-oppervlak van maximaal 250 m². Nieuwvestiging van een muziekstudio is uitgesloten.

d. De binnen deze bestemming toegestane functies zijn zowel op de begane grond als op de verdiepingen toegestaan.

3. Bijzondere doeleinden

a. Centraal in deze bestemming staan het behoud en/of de versterking van bijzondere doeleinden. Hiermee in strijd zijnde ontwikkelingen moeten worden voorkomen.

b. Kantoordoeleinden en horecadoeleinden zijn als zelfstandige functie niet toegestaan. Zij zijn uitsluitend toegestaan indien zij verband houden met de ter plaatse gevestigde bijzondere doeleindenfunctie en zij dienen qua aard en omvang van ondergeschikte betekenis te zijn.

4. Bedrijfsdoeleinden

a. Een drietal bedrijven binnen het plangebied is, gelet op de omvang van de bedrijfsactiviteiten, binnen deze bestemming opgenomen.

b. Naar hun aard en/of omvang passen deze activiteiten minder goed in de woonkern Borgharen. In artikel 9 is voor de bedrijfslocatie aan de Kasteelstraat 4 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor Burgemeester en Wethouders om, na bedrijfsbeëindiging, de huidige bestemming te wijzigen in gemengde doeleinden. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de bestaande, monumentale bebouwing gehandhaafd dient te blijven.

5. Agrarische bedrijfsdoeleinden

a. De omschakeling van een grondgebonden naar een nietgrondgebonden activiteit is niet toegestaan.

b. Mestopslag is alleen toegestaan op het bouwperceel.

c. Kleinschalig verblijfsrecreatief medegebruik is toegestaan in de vorm van een beperkte verblijfsaccommodatie en/of maximaal 6 vakantieappartementen, met een totale oppervlakte van maximaal 400 m².

d. Gelet op hun aard en omvang passen agrarische bedrijfsactiviteiten minder goed in de woonkern Borgharen. In artikel 10 is daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor Burgemeester en Wethouders om, na bedrijfsbeëindiging, de huidige bestemming te wijzigen in gemengde doeleinden.

III. Zoneringen en belemmeringen

De verwezenlijking van bovengenoemde uitgangspunten kan en mag slechts plaats vinden voor zover het bepaalde ten aanzien van zoneringen en belemmeringen, zoals opgenomen in artikel 4 van deze voorschriften en tot uitdrukking komend op plankaart C, zich hiertegen niet verzet. Bij het gebruik van de binnen het plangebied gelegen gronden dient, ongeacht het overige bepaalde in deze voorschriften, artikel 4 in acht te worden genomen.